[中房研协]郑州首次集中土拍落幕,规模房企更占优势

  热点聚焦

  6月3日下午,郑州土拍落幕,本次郑州集中供地49宗,总起始价约374亿,最终全部顺利出让,共收金414亿元。49宗地块中有46宗为定向城改用地,真正公开招标地块仅3宗。金茂、保利、万科分别竞得3宗净地,万科以总价19.5亿元竞得西岸10号地块,成交楼面价2.46万元/平方米,溢价率30%。保利以总价19.5亿元竞得北岸11号地块,成交楼面价2.37万元/平方米,溢价率30%,位于经开区的9号地被金茂以31.7亿元摘得,成交楼面地价为1.02万元/平方米,溢价率30%。

  热点评析

  资金金实力强的大型房企占优,中小企业拿地难度增大

  郑州此次推出土地多为定向的城改地,均底价成交,竞得者多为康桥、建业、永威等本土头部房企以及当地国企。真正公开招标地块仅3宗,因此备受瞩目,参与竞拍的房企除了全国性头部房企如万科、碧桂园,大型国企央企如绿地、保利、中海、华润等之外,还有本土房企如建业、绿都等,最终3宗地块全部被大型房企竞得,且均被竞拍至30%溢价的熔断价格,可见资金实力强的大型房企在土地集中拍卖中竞争优势更强。

  郑州土地竞拍规则中,不像苏州明确制定了“直接绝对控股子公司不得参与同一地块竞买”的规定,因此不少房企为增加胜出几率,运用多个“马甲”,在3宗净地中,一线房企共出动157个“马甲”,缴纳保证金高达1467亿元,结果是外来大型房企成为此次土拍的主角,本土中小房企成为陪跑。在集中供地下,“拼马甲”的行为将会提高行业集中度,有资金实力的开发商更占优势,本土房企多选择联合拿地抱团取暖,如民安联合万科、美景联合招商等合作拿地。在这样的市场趋势下,有实力开发高端产品的企业盈利空间相对更高,而小型房企或将采取联合拿地,或者选择特殊地块等方式,降低成本分散风险。

  首次集中供地不足以反应郑州土拍热度

  从目前完成首批集中式土拍的17城来看,城市间表现差异化明显,深圳、重庆、厦门、杭州、北京等城市土拍热度高,长春、青岛整体市场表现平淡,整体溢价率不高,部分地块还出现了流拍。与其他城市相比,郑州首次土拍土地供应量、供应结构、供应类型有其特殊性,郑州以往的城镇化进程中,形成了鲜明的城中村改造特征,此次郑州土地集中供应中,大部分地块为定向的城改地,且以底价成交,不能完全反应郑州土地市场的热度。从3宗净地的激烈竞争中才可以看出郑州土地市场中竞争较强,此次地块供应对后期房地产市场的影响更多将表现在不同板块的预期分化,随着今年第二、三批供地,郑州楼市分化或将进一步加深。

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