[中房研协]首批集中供地观察:土拍热度不减,头部房企拿地占比高

  专题背景

  截至6月15日,22个重点城市首批次集中供地计划均已出炉,其中已有长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门、南京、苏州、长沙、郑州、合肥、济南,宁波、成都20城完成了首批集中供地。为了对“两集中”新政下的土地市场做系统研究,本文对首批集中供地城市的土拍状况和TOP30房企的拿地情况等进行了梳理,以期分析集中供地对企业和行业的直接影响,为房企接下来的拿地提供参考性建议。

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  20城土地市场表现

  从20城集中供地总体表现来看(见表1),城市土拍热度分化,城市间表现差异化明显。深圳、重庆、厦门、杭州、北京、苏州、合肥、宁波8城土拍热度高,除北京平均溢价率较低,其余4城平均溢价率均超过20%。深圳和厦门首批集中供地量较小,但市场热度高,限价地块竞争尤为激烈。重庆没有对土地实施限价,平均溢价率最高。北京、杭州成交金额均过千亿,杭州57宗地中有41宗达到了封顶溢价并启动“竞自持”,北京限价严格,平均溢价率仅7%,但房企整体竞拍积极性并未减弱,苏州此次土拍也竞争激烈,但溢价率控制在了合理水平,合肥14宗地块中12宗宅地均竞拍至地价上限,宁波29宗地块中19宗地块竞拍至价格上限。

  福州、南京、广州、天津、无锡、沈阳、长沙、郑州、济南9城城市内部分化明显,中心区域热度高于外围。天津市内六区、环城四区部分区域为房企争夺热点。广州竞拍的地块中,黄埔、南沙多宗地块溢价率20%以上,热度明显高于其他区域。无锡本次供地首次要求“竞租赁住房建筑面积”,经开区南外国王国际学校南侧地块、崇安中储地块自持比例高达39%、22%。沈阳优质地块也被封顶+竞配建成交。长沙9宗地块达到最高竞拍限价,开福区出现两宗地块楼面价破万,这是长沙涉宅地块楼面价首次破万,19宗地块底价成交,3宗地块流拍。郑州此次推出地块多为定向的城改地,均底价成交,公开招标的3宗地块被竞拍至熔断价格。济南此次出让地块数量最多,30宗地块溢价成交,78宗以底价成交,6宗地流拍,市区核心地块溢价率最高达64.41%,冷热不均态势明显。各城市中心城区以及远城区热点或潜力板块依然是房企重点追逐的对象。

  长春、青岛2城整体市场表现平淡,整体溢价率不高,部分地块还出现了流拍,反映出房企的战略布局依然更倾向于长三角、粤港澳等热门城市圈。

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  土地集中出让制度下TOP30房企的拿地特征

  1、TOP30房企整体拿地金额占比较高

  TOP30房企在沈阳、深圳、天津、宁波、无锡、南京拿地金额占比超过50%,成都、长春、厦门地块大多被本地房企获取,TOP30房企参与度较低(见表2)。

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  2、TOP30企业拿地节奏分化明显

  在此次集中供地中,TOP30房企中13家拿地金额超过百亿元(见表3),资金充足的大型房企继续多点布局,区域房企继续深耕,部分中小房企拿地谨慎。融创中国拿地金额最高,达到589亿元,同时拿地数量也最多,合计42宗。在重庆、青岛、天津、无锡融创拿地数量排名第一,分别为8宗、8宗、7宗、4宗,在杭州拿到5宗地块,排名第二。招商蛇口拿地金额313亿元,拿地范围较广,在重庆、南京、广州、无锡、沈阳、天津均有落子,其中在南京和广州的集中供地中拿地金额排名第一。在“三道红线”监管下,财务状况良好、资金充足的企业获取优质土地资源的能力更强。融信集团拿地金额262亿元,其中在此次杭州集中供地中获取7宗地块,融信+滨江联合体收获4宗地块,融信单独拍下3宗地块。而中梁、美的置业、阳光城、世茂、奥园、中南建设本次集中拿地金额不足50亿元,其中世茂、中南建设分别拍下2宗地块,奥园拍下1宗地块,拿地态度谨慎。

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  3、中小房企采取合作拿地方式

  在土拍热度较高的区域,大型房企得益于资金优势及运营优势,选择在热门城市或者熟悉的市场持续深耕,部分中小房企选择在郊区拿地或者通过与大型房企合作的方式联合拿地。广州、重庆两城首次集中供地中联合拿地占比分别为19%、15%,企业合作模式主要包括三类,一是中小房企与头部房企合作拿地,如象屿+融创、大发+融创等组合在重庆成功拿地;二是中小房企与区域优势企业合作,如美的+金科,华宇+新希望+金科,大唐+金科等组合,在重庆成功拿地,溢价率均超过70%;三是中小民企与国企合作,部分中小民企仍有一定的规模诉求,通过与国企合作实现扩张,如弘阳+招商蛇口在广州成功拿地,楼面价达到2.6万元/平方米。

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  20城首次土地集中出让的影响

  对房企而言,土地集中供应制度下,热点城市土拍热度较高,企业为了增加土地储备,陷入“薄利抢地”的处境。“限地价、竞配建”的土地出让方式,直接提升了房企的拿地成本,如果房企选择不拿地,则很难在激烈的竞争中维持规模增长,行业焦虑情绪凸显。重庆、无锡虽然没有在土拍端对新房进行限价,但部分楼面价已接近周边新房价格,房企利润空间备受挑战,考验房企的融资能力、运营能力及产品力。从企业区域布局方面来看,房企更加看重在深耕城市拿地,对新进入城市较谨慎,多数核心城市的竞争格局或进一步固化。例如在杭州拿地金额最高的融信和滨江,两者均为深耕杭州的房企,深圳成功拿地的房企均为本土深耕房企,厦门地块也大多被本土房企获取。

  对行业而言,一方面,在土地集中供应制度下,获取土地资源能力更强的房企优势将更明显,或将进一步加剧企业间的分化。央企和国企背景及部分龙头民营房企,由于自有资金实力较强,预计将获得更多土地,在未来行业竞争中或将逐步占据优势地位。另一方面,集中供地将促进房企在不同城市采取不同的经营策略,在核心城市压缩利润,扩大规模,补充现金流,在非核心城市更多追求利润。

  对市场而言,从土拍整体热度来看,与以往的土地市场特征相似,热门城市溢价率依然较高,优质地块的竞拍比较激烈,大部分地块拿地成本上涨,形成后期促进房价上涨的动力。从调控政策的实施效果出发,一方面需要合理增加土地供应,另一方面需真正控制地价的真实涨幅。对调控政策的制定者而言,集中供地的初衷是“稳地价”,而从当前土拍结果来看,多数城市地价涨幅明显,后期政策或将继续调整完善。根据上海第一批集中土地出让公告,此次上海集中推出56幅地块,竞拍方式做了调整,设置了10%的溢价上限,企业拍地“近均价者”得。在这种规则下,房企报价太高意义不大,因而在报价时会更加审慎理性,能在一定程度上抑制溢价过高。同时,明确了同一申请人只能进行一次交易申请,有利于维护市场公平,给予中小型房企一定的机会。预计后期,在“房住不炒”的背景下,会有更多热门城市效仿上海的土拍规则,抑制土地价格上行,中小房企可重点关注相关城市的拿地机会。

执笔:屈雁翎

中房研协 测评研究中心 研究员

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