[克而瑞]土地周报 | 热点城市集中拍地(7.12-7.18)

  2021年第29周

  7月12日-7月18日,随着热点三线城市土地供应逐渐恢复,南通、常州、金华等城市均在本周有多宗土地集中出让,因此重点城市成交量价得以环比上涨。

  市场热度方面,受22个重点城市土地断供影响,非重点城市再度成为各大房企的拿地焦点,如西安、南通、常州等城市的住宅用地均吸引了多家房企竞拍,地市热度仍在高位,本周平均溢价率也较上周大幅上涨至21%。

  土地政策

  杭州拟加大“九大星城”宅地供应
  西安2021年供地计划出炉

  7月14日,杭州市政府网站发布了《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划(征求意见稿)》公开征求社会意见的通知。《征求意见稿》中,杭州提出将增加“九大星城”的住房用地供给,增加租赁住房用地供应,以满足多元化居住需求。此外,7月15日,西安市发布2021年建设用地供应计划。根据供地计划,2021年西安市拟供应建设用地总规模3.98万亩,其中包含经营性用地规模2.3万亩。

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  土地供应

  供地规模进一步走低
  一二线供地主力为商办用地

  供应方面,本周重点监测城市土地供应规模较上周环比下行,总供应建筑面积仅为610万平方米,环比大降39%,同比亦减少了46%。分能级来看,一二线城市供应地块多以商办用地为主,仅南昌、宁波余姚等少数城市有宅地供应;三四线城市中,湛江的供地量最高,总供应建面达101万平方米,共涉及9宗地,集中在下辖县市;其余城市的供应量相对较少,多在50万平方米以下。

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  土地成交

  热点三线城市集中拍地
  带动成交规模上涨

  成交方面,在南通、常州、金华等城市集中拍地的影响下,本周成交规模较上周略有回升,总成交建筑面积为1026万平方米,环比上涨10%,但同比有17%的降幅;成交金额亦同步环比上涨至653亿元,环比上涨16%;平均地价亦较上周出现小幅上涨,成交楼板价6364元/平方米,环比上涨6%,但和去年同期相比下滑了5%。

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  分能级城市来看。一线城市本周广州、深圳各有一宗商办用地出让,北京和上海则无土地成交。二线城市中,西安和大连的成交面积相对较高,其中西安于本周集中出让了位于高陵、临潼的8幅地,除一宗商办用地外,其余地块均为高溢价成交,大悦城、万科等均有所获。三四线城市中,集中供地的南通和常州成为本周成交主力,其中南通共有14宗地成功出让,总成交建面达158万平方米,至此南通首批集中出让的26宗地均已成交,共揽金410亿元;常州也于本周集中出让了10宗地,其中7宗商品住宅用地均触及上限价进入摇号阶段,金茂、保利发展、保利置业、碧桂园、新城等均有布局。

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  市场热度

  西安多宗地块超高溢价成交
  带动溢价率大幅回涨

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为21%,较上周大幅上涨。溢价率的显著回升主要和二三线城市本周土拍热度明显上涨有关,特别是二线城市,由于成交主力西安多宗宅地以超高溢价率成交,二线城市本周平均溢价率高达41%,较上周显著回升。

  土地流拍方面。重点监测城市本周土地流拍率达12.6%,较上周小幅上升一个百分点。从流拍地块所在城市来看,非热点三四线仍为流拍主力,江门、河源等城市均有多宗地块遭遇流拍。

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  周度TOP5

  南通、常州集中拍地热度不减
  入榜地块均为摇号成交

  为了控制市场热度、稳定市场预期,22城之外亦有多个城市主动加入集中供地行列,尤其是长三角区域的热点三四线城市。除了供地节奏改变外,这些城市的拍地规则也发生了变化,如常州本次出让地块均采用“限房价、限地价+摇号”的方式竞拍。不过,由于出让地块的盈利空间保持在合理水平,这些城市的土拍热度仍维系在较高水平,多宗土地触及上限价,如本周成交总价TOP5地块均为最高限价成交。

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  单价榜单方面,本周成交单价最高的地块为广州天河区珠江新城商办用地,是珠江新城时隔9年再次出让的商业用地,最终由合景泰富竞得,成交楼板价为28800元/平方米。余下4宗地分别来自常州和南通,均为中心城区的优质住宅用地,最终全部触顶摇号成交,竞争仍然十分激烈。

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  重点地块点评

  苏高新成功摇中天宁青龙地块

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  7月12日,常州集中出让7宗住宅用地,分别位于天宁、经开和武进,总起价达91亿元。为了控制市场热度,7宗地采取限地价、房价+摇号的方式竞拍,并在土地出让文件中公示了地块的安置中小学,避免地块入市后的学区纷争。最终,7宗地全部成功出让,并均触及地价上限,共揽金达107亿元,平均溢价率18%。 

  在7宗地中,市场关注度最高的当属天宁区青龙板块的青龙2-1地块。该地块一度被认为是常州新的“单价地王”,此前两度挂牌的起拍楼板价都在2万元/平方米之上,可见地块素质之优越。不过,为了避免新的单价地王出现造成市场波动,此次该地块的最高楼板价被限定在19875元/平方米。最终,该地块由苏高新成功摇中,成交楼板价位居常州历史成交涉宅地第二位,溢价率达24%。具体来看该地块的周边配套。据地理位置来看,地块紧邻天宁区政府、天宁政务服务中心、常州市公安局天宁分局,周边区位优势显著。由于地处中心城区,项目周边的各项配套也比较完善,商业方面可依附周边社区的底商,规划的教育资源也比较优质。目前,地块所在板块在售、待售项目不多,平均售价在2.1万元~2.9万元/平方米之间,低于项目毛坯售价最高限价,可能会对项目未来入市销售产生一定的压力。

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