[易居研究院]25城二手房价偏热,其中4城已出台参考价制度

 研究背景

  2021年全国房地产市场出现了一个较大的变化,即部分城市推行了“二手住房成交参考价格”制度,也可以理解为指导价或限价制度。本报告将其简称为“参考价制度”。参考价制度推行,将二手住房价格正式纳入监管体系中,完善了二手住房市场价格的监管。虽然过去二手住房的价格监管也有,但更多体现为市场交易秩序的管控。而模仿、参考一手房限价政策的,则是此次的二手住房成交参考价格制度。

  此次制度的出台,和几个大背景有关系:2020年底中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”、2021年4月中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”、2021年4月住建部约谈全国5城时明确“强化二手房交易管理”。而从市场本身来看,当前各大城市二手住房交易规模大、占比高,同时二手住房尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因,积极对二手住房价格进行调控非常有必要,这样才能真正促进二手住房市场的平稳健康发展,也才能真正促进一二手房市场全方位的健康发展。

  目前全国有4个城市明确推出二手住房成交参考价制度,其积极落实“房住不炒”精神、主动出击,为二手住房价格稳定提供了值得借鉴的模板。研究此类城市的政策内容、关注政策效应,成为其他城市需要积极去做的。该制度的推进,将会影响到房源挂牌、房源定价、市场成交、市场价格等内容。但是从目前市场反馈的情况看,市场参与者会更多关注“二手房价格跌多少”、“什么城市会跟进”等内容。基于此,本报告重点聚焦“参考价制度下的房价趋势”主题,通过相关分析,以对这一新政策有更深刻的认识,同时为各市场参与主体提供更多的参考。

  二手房价过热的城市名单

  二手住房参考价制度的推行,和二手住房价格虚高、房价炒作等有直接的关联。当前对于二手住房价格的冷热界定,还缺乏统一的标准。不过从全国部分城市具体政策来看,如苏州、武汉等都提出了二手住房价格年度涨幅不超过5%的规定。据此,我们将“房价指数同比涨幅大于5%”界定为“房价偏热”。

  本报告选取全国70个大中城市房价指数进行分析,以研究二手住房价格的冷热程度。统计显示,今年6月份,全国70个城市中,二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市,其位于“房价偏热”区间。其中,最热的10个城市包括广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州,即四个一线城市均在其中,同时徐州、金华和泉州3个三线城市也在此名单中。这25个城市二手住房价格指数过热,一定程度上会加快调控的升级。其中有4个城市已经落实了二手住房参考价制度,预计剩下的21个城市升级或推进的概率较大,尤其是一二线重点城市。

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