住建部约谈后,金华首出调控令,市长强调坚决贯彻“房住不炒”

 

  继被住建部约谈并纳入房地产市场监测重点名单后,金华成为被约谈5城中率先出台楼市调控政策的城市。

  7月29日,金华同银川、徐州、泉州和惠州被住建部副部长约谈,彼时金华市有关部门在回复中国房地产报记者采访时称正在针对此次约谈召开相关会议,楼市调控肯定会收紧。

  7月30日,金华市市长邢志宏主持召开市政府第86次常务会议,重点传达学习国务院、省政府和住建部重要会议精神,分析研究全市房地产平稳健康发展工作。邢志宏强调,要坚决贯彻关于“房住不炒”重要指示,坚决贯彻党中央、国务院和省委、省政府的决策部署,迅速采取有力措施,稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳健康发展。

  约谈3天后,楼市调控“靴子落地”。

  8月2日晚间,金华市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发出《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,主旨即坚决贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。

  具体来看,该通知从土地供应、住宅限售、销售管理、二手房价格、金融监管、品质管控、更名管理、市场监管、住房保障、落实责任等10个方面采取一系列措施,促进金华市房地产市场平稳健康发展。

  相关研究机构浙江分院常务副总高院生认为,随着本次金华新政落地,政策效果进一步显现,预计短期之内金华房地产市场将有所降温,二手房虚高现象也将减少,客户购房回归理性,金华市场也将逐渐回归平稳态势。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则预计,8月份包括银川、徐州、泉州和惠州很可能都会跟进出台类似政策。

  房价地价齐升的小城

  从小波段来看,金华此轮楼市热度起始于2020年下半年。

  根据国家统计局发布的70城商品房销售价格变动数据显示,金华新房价格在2020年7月和今年1月出现过两次大增长,房价涨幅均突破1%,二手房也在这两个月达到高点。

  今年1月,金华以新房价格1.2%环比涨幅领涨全国;二手房价格方面,又以1.3%环比涨幅位列全国第四,仅次于深圳、广州、上海3个一线城市。整个2021年上半年,金华新房价格和二手房价格均已经连续上涨6个月,环比涨幅居于70个大中城市前列,同比涨幅连续超过5%。

  “金华楼市是真热。”金华市一位资深楼市专家表示,由于新房受政府管控,因此数据略微失真,但金华房地产市场热度从二手房成交数据及各楼盘都要捆绑车位销售可以得到验证。

  不仅房价持续上涨,今年以来金华市地价也在不断攀升。

  数据显示,在2021年上半年全国共成交的超300宗高溢价地块中,长三角区域占比达到66%,其中,金华土地供应量同比增长336%,宅地供应面积326万平方米,涨幅也是长三角和珠三角市本级20个城市中最大的一个。

  据相关统计,今年第一季度,金华市(包含义乌、永康、兰溪、武义、东阳、浦江、磐安)累计挂牌涉宅用地36宗(其中,流拍1宗,成交35宗),成交总金额约233.53亿元,其中不少宗地竞争激烈,叫价超过百轮,溢价率也较高。

  例如金华永康宅地经过200轮竞价,最终以8.39亿元成交,折合楼面价14626元/平方米,溢价率224%;金华兰溪市一地块经过477轮竞价,以总价10.1亿元成交,成交楼面价9633元/平方米,溢价率88.89%;金华浦江县一住宅用地历经445轮竞价,以楼面价约16600元/平方米价格创下浦江楼面价新高,溢价率79.8%。

  但上述金华楼市专家表示,随着今年3月份金华出台楼市调控政策,当地楼市行情热度已经得到抑制,出现冲高回落态势。尤其是金华市区六七月份降温迹象比较明显,但受下面县市区过热行情影响,从数据表面上看显得涨幅较大。

  “下面义乌、永康、东阳三县市涨幅比较大,特别是义乌,受人才购房政策影响,房价一路攀升,楼面价超过3万元/平方米。东阳房价短短一年间涨幅接近翻番。”上述金华楼市专家表示,如果不是下面县市推涨,目前金华楼市热度比去年疫情期间的行情还要差。

 十条新政稳楼市

  为了稳定房价和地价,金华今年也多次祭出楼市调控政策。

  3月19日,金华市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室曾发出通知,决定从优化土地供应、完善土地出让方式、组合运用政策措施、加大市场整顿力度、加强市场运行分析等方面综合施策,进一步加强市区房地产市场调控。彼时,为稳市场稳预期,金华市决定加大住宅用地供应量,2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番,力争达到3000亩以上;二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。但这种增加土地供应的做法在当地房地产资深人士看来是“远水解不了近渴”。

  不难看出,相比3月份的调控政策,此次出台的楼市新政更加全面细致和严苛。

  首先就是落实3年限售政策。此次政策明确,凡在金华市区(婺城区、金义新区<金东区>、金华经济技术开发区全域)新购买的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。取得《不动产权证》的认定时间以《不动产权证》发证时间为准。

  严跃进认为,此次规定明确了限售政策,有助于打击短线炒作和炒房现象。从实际过程看,若后续房价继续炒作,那么不排除也会有限购等政策出台,进一步确保金华房地产市场平稳健康发展。

  值得注意的是,金华一资深房地产人士表示,8月2日之前已进行网签、取得房产证或能提供相关购房证明的情形,不在此次限售之列。

  针对二手房,金华此次落实了二手房参考价政策。此次政策明确,加强二手住宅挂牌价格动态监测,及时下架挂牌价格明显异常房源;在金华市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点,并适时推广,落实交易参考价格在金融信贷等方面应用。

  高院生认为,该做法加强了二手住宅价格监管,提高了二手住房市场信息透明度,进而稳定市场预期。

  据此,全国至少有9个城市已经提出或落实了参考价制度,除金华外,还包括深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、上海和东莞,这也进一步体现了此类政策全面铺开的导向。

  此次政策的另一个重点就是优化了土地竞拍规则。具体来看,此次政策明确完善房价地价联动机制,优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则,根据周边区域房价确定出让地块住宅销售限价,这将从成本层面控制房价上涨,加强供需双向调节,确保市场稳定。

  由此也可以看出,在国务院此前提及土地竞拍规则优化调整导向下,全国各地都在近期的土地供应和交易方面制定了新规定,目前包括杭州、东莞和金华都提出了竞拍规则优化的导向,预计后续加入的城市数量会继续增加,以进一步打击土地市场过热的现象。

  此外,金华此次出台的楼市新政中,还在公证摇号、金融监管、品质管控、更名管理、市场监管、住房保障、责任落实等方面提出一系列措施,引导市场预期的稳定,进一步促进金华房地产市场平稳健康发展。

  上述金华楼市专家认为,此次楼市新政出台后对前期部分高价拿地的开发商而言,盈利能力将遭遇重大挑战,例如金地集团这类在此轮行情中大举拿地的房企很可能遭遇“滑铁卢。此外,其认为,金华市面上捆绑式销售车位的行为,或将也暂时告一段落。

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