[克而瑞]杭州等四城调控加码,“高光”浙江楼地市将要落幕?

    2020年下半年以来,杭州和浙江西部城市房地产市场持续火热,杭州、金华、衢州、湖州等均出现一房难求的盛况。在近日被住建部约谈后,金华紧急加码调控,市区新购的一、二手房限售3年。8月5日,杭州进一步升级限购,落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年,非户籍家庭连续缴纳社保满4年,方可在限购范围内限购1套住房。联系到此前衢州、绍兴相继加码调控,衢州将实行区域限售,绍兴则建立二手房成交参考价格。政策加码是否意味着“一枝独秀”的长三角市场领头羊的浙江楼、地市将全面熄火?未来哪些城市将跟进加码调控?

  01

  杭州供求两旺全年成交将再新高

  源于一二手价格倒挂

  人口净流入保持第一

  2020年二季度,杭州房地产市场明显转暖,成交持续高位运行。2021年以来,杭州市场异常火爆,成交显著放量。典型如5月,随着前期认购房源集中网签备案,商品住宅成交面积飙升至432万平方米,创历史新高。1-7月,杭州累计成交1446万平方米,同比增长70%,较2019年同期更是翻倍增长。可以期许的是,2021年有望成为杭州房地产市场又一个成交大年,全年成交面积或将达到2200万平方米,创历史新高。

  杭州打新市场持续火爆,低中签率已成市场常态。即使在“1.27”新政(中签率低于10%的房源实行限售5年)后,打新市场热度依旧不减。据统计,2021年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源将限售5年,主要集中在未来科技城、申花、奥体等热点板块。

  一方面,一、二手价格倒挂,买到即赚到心理预期强烈。例如申花板块,新盘滨融府成交均价5.5万元/平方米,周边二手房项目杭州金茂府,挂牌价9-10万/平方米。又如杭州望江新城板块,新盘御潮府成交均价7万元/平方米,周边二手房项目钱江御府挂牌价12万元/平方米。

  另一方面,人才落户政策效果显著,人才净流入率连续两年保持全国第一。2019年4月,杭州大幅放宽落户标准,专科及以上人才在杭州工作并缴纳社保即可落户,全年新引进35岁以下大学生达到21.2万人。2020年2月,杭州落地引才“新八条”,给予各类人才生活补助、租房补贴、购房补贴等,全年新引进35岁以下大学生进一步提升至43.6万人,人才净流入率继续保持全国首位。

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  杭州首轮集中供地火爆收场,57宗全部成功出让,成交总价达到1178亿元。其中,41宗地溢价封顶并转入竞报自持比例,更有13宗地竞自持比例超20%。并且,近20个板块地价创新高,土拍热度可见一斑。

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  02

  金华、衢州高端盘销售飘红

  需求爆发而供应不济

  高地价强化房价上涨预期

  2020年,金华房地产市场强势复苏,全年主城区成交面积多达216万平方米,创历史新高。而受限签政策影响,2020年末售价在2.5万元/平方米以上的高价盘网签备案一度陷入停滞,并延续至今。

  2021年,受限于供应不济,叠加高低配的限签措施,导致成交数据明显“失真”。1-7月,主城区累计成交105万平方米,同比下降14%,较2019年同期基本持平。而从实际调研情况来看,高端盘销售全面飘红,保利天汇、富力·三江都荟、中海九樾等开盘去化率都能达到70%-80%,多数高端盘还采取高配精装、捆绑车位、全款优先等方式提升产品溢价能力。

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  一方面,地价上涨强化房价上涨预期。2021年以来,不仅金华主城区土拍热度不减,多宗地触及限价上限,而且永康、遂昌等下辖县市地价同样频创新高。例如永康市江南山水新城B13-16A地块成交楼板价17804元/平方米,创永康市新的单价地王。另一方面,学区房概念炒作盛行,优质二手学区房动辄热炒至8-9万元/平方米,连带有学区概念的新房成为市场销售的爆款。

[克而瑞]杭州等四城调控加码,“高光”浙江楼地市将要落幕?

  2021年以来,随着疫情期间积蓄的购房需求集中释放,叠加返乡置业热潮,衢州楼市成交量价齐升。1-7月,主城区累计成交68万平方米,同比增长39%,较2019年同期更是倍增。

  基于普通工薪阶层与个体经营户之间巨大的收入差距,衢州市场购买力两极分化,刚需总价天花板约200万元,首付及月供支出皆有压力;高端改善客群购房预算350-400万元,还不乏全款购房。典型如柯城西区,市场一房难求,买房还要找关系,在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。

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  一方面,新房供应紧俏,在售项目屈指可数,市场供求关系由原先的供大于求转变为现阶段的供不应求。另一方面,地价上涨推升房价上涨预期。2021年,衢州土拍市场异常火热,主城区及下辖江山市相继诞生新的单价地王。2月,绿城总价16.93亿元夺下柯城区智慧新城商住用地,楼板价17088元/平方米,刷新衢州单价地王纪录。4月,下辖江山市同样诞生新的单价地王,楼板价达到13987元/平方米。

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 03

  金融信贷严管仍是关键

  地方调控愈加精准、精细化

  成都南京等大概率跟进加码

  深入分析杭州、金华和衢州调控政策内容,不难发现以下四方面的典型特征:

  其一,调控政策愈加精准化。针对市场过热的问题,及时采取针对性的调控政策措施。例如当下杭州打新市场火爆,此番限购加码便增设了新落户家庭社保年限要求,并延长非户籍家庭社保年限要求,进而给打新市场降温。

  其二,金融监管是关键。狠抓落实房贷管理的“两道红线”,对于购房者而言,严格审查首付资金来源,严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场;对于房企而言,强化购地资金来源审查,确保购地资金合法依规,倒逼企业降杠杆。

  其三,强化市场预期管理。金华、衢州均要求保持住宅用地有序合理供应,扩大热点区域土地供应,以期缓解房地产市场供不应求的现状。并完善房价地价联动机制,住宅用地采取“限房价、控地价、提品质”、“限房价、限地价、竞配建”等方式出让,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。

  其四,整治规范房地产市场秩序,必要情况下采取一系列的惩戒措施。例如金华、衢州严令打击发布虚假广告、捂盘惜售、恶意炒作房价等行为,并严格更名管理。又如杭州,新房公证摇号一旦发现违规,3年内停止购房意向登记和网签备案。

  展望未来,在政策加码后,浙西房地产市场或将有所降温,成交将适度回落,但并不会明显失速。基于房企融资、投资行为已被全面约束,浙西土拍市场也将逐渐回归理性,高价地乃至地王将大幅减少。

房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”,夯实城市政府主导责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。预计热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并结合实际市场变化情况,及时采取针对性的调控政策措施。而在被住建部约谈后,徐州、泉州、惠州、银川或将效仿金华加码调控,以成都、南京为代表的热点城市在政策加码后市场热度不减,未来也不排除进一步升级调控的可能性。

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