半年报遭遇营收净利“双降”大名城重仓上海与市场博弈

  行业监管持续严格的形势下,小房企的日子愈发煎熬。

  8月6日晚间,上海大名城企业股份有限公司((600094.SH,下称“大名城“)发布2021年半年度报告。期内,大名城营业收入42.03亿元,同比下降45.20%;归属上市公司净利2.39亿元,同比下降21.06%。

  对于营收净利“双降”背后的原因,大名城解释称房地产行业存在销售周期与收入确认周期不匹配的特点,本期新增结转项目收入及利润较上年度减少,新获取高毛利项目尚未竣工。

  与此同时,公司转让子公司,合并范围变动导致同比收入和利润较上期变动减少,未来收益提前兑现,但所产生的收益为非经常性损益,从而导致本期非经常性损益大幅增加,归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。

  值得一提的是,2020年大名城斥资53.72亿元在上海拿地,占其当年销售额逾三分之一。对于规模不大的房企来说,抗风险能力偏弱,一着不慎,有可能满盘皆输。

  优淘城总裁薛建雄告诉记者,当前,上海正进入新一轮上涨周期,因此大名城的总体策略没有问题。只是调控太严,如果企业加太高的杆杠,风险还是不能被忽视的。

  深受即期业绩的影响,近期,大名城的股价持续下探,较2020年5月已跌去超过50%。截至8月9日收盘,报3.51元每股,总市值为86.88亿元。

  对于公司市值管理、重仓上海等相关问题,8月10日,记者致电大名城品牌部,一位工作人员称需要内部沟通后,给予回应,但截至发稿未获回复。

  业绩指标明显滑坡

  规模不大的大名城,一直以来,并不为市场熟知。其官网信息显示,其隶属名城控股集团,于2011 年在上海证券交易所A、B 股正式上市。

  目前,大名城已拓展上海、福州、兰州、南京、杭州等17个城市,相继开发高宅、综合体、写字楼、星级酒店、旅游文化园区等多种业态。业务涵盖房地产综合开发、商业地产运营、产业地产运营、园林景观设计、物业服务管理、金融投资等领域。

  2021年上半年,大名城各项数据表现均不佳。除了营收和净利外,基本每股收益0.0964元,较2020年同期较少21.06%;经营活动产生的现金流量净额为9.4亿元,较2020年同期减少50.58%。

  毛利方面,大名城近年来的表现也不尽如人意。2017年-2020年,大名城的毛利率分别为30.57%、32.48%、27.12%和17.78%,分别同比增长-31.86%、6.27%、-16.51%和-34.43%。

  不过,毛利下滑如今已是行业通病。Wind数据显示,2010年房地产行业销售毛利率为38.1%,到2020年,房地产行业毛利率仅有25.92%,毛利率下跌超过30%。

  在多数房地产企业不断做大企业资产规模之际,大名城的资产规模却不增反降。年报显示,2020年期末大名城总资产约为378.3亿元,同比减少9.82%;2019年和2018年,大名城总资产分别约为419.5亿元、478.4亿元。

  截至2020年底,大名城资产负债率62.68%,扣除预收账款资产负债率为48.84%,净负债率为70.90%,现金短债比为0.54。踩中一条“红线”。

  不过半年后,通过销售回款及处置子公司的现金后,大名城货币资金达到38.31亿元。到2021年6月末,大名城货币资金余额38.31亿元,现金短债比为1.62,达到监管部门的要求。

  由于业务地产业务一直未能做大,为寻求企业的可持续发展,大名城曾尝试多元化业务。

  公开资料显示,2015年,大名城曾成立名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。

  2016年大名城的金控板块迎来开门红,期内金融投资及租赁业务实现营业收入8.4亿元,占总收入的9.5%,毛利率高达53.6%。2017年,该项业务继续增收,实现12.1亿元收入,占总收入比例上升至11.8%。

  然而,受宏观环境影响,大名城金控板块的表现在2018年掉头向下,亏损约3亿元。年报显示,2020年大名城金控板块营收仅约29万元,占公司总收入比例接近为零。大名城金控板块已名存实亡。

  新增土储重仓上海

  梳理近两年大名城的动作可以发现,其对上海市情有独钟。

  年报显示,截至2020年底,大名城货币资金23.52亿元,较2019年减少38.31%。彼时,大名城货币资金达38.13亿元。对于货币资金的大幅减少,大名城解释称主要系较上年新增土储支出所致。

  2020年,大名城的土地投资金额78亿元,在全国新增7宗土地,新增土地储备面积约465亩,其中70%以上的货值集中在长三角及东南沿海地区。

  从新增土储的分布区域来看,除去2020年2月以24.6亿元竞得获得福州仓山一地块之外,大名城将其余53.72亿元拿地金额全部用在了上海。

  2020年,大名城拿下6幅上海地块,分别位于上海临港自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦等区域。

  其中,6月9日,大名城经过47轮竞价,以11.35亿元竞得上海青浦区朱家角镇一宗宅地,楼面价18669元/平方米;3天后,上海大名城竞得上海临港两宗地块名称为临港科技城D06-01地块、临港科技创新城B02-02地块,合计竞得价为11.26亿元,合计出让面积6.03万平方米。

  除了在一周内二度落子上海外,其青浦地块溢价率24.46%、临港科技创新城地块溢价率35.2%,可见其押宝上海的决心。

  事实上,大名城曾多次提及,企业布局方面,有意缩减西北区域份额的同时加注华东地区和东南区域。

  2020年的营业收入中,华东区域、东南区域、西北区域分别实现营收65.32亿元、64.8亿元、17.28亿元,占比为44.39%、47.75%、8.86%,同比增长69.96%、52.08%、-55.26%。

  进入2021年,大名城以12.59亿元竞得上海奉贤区庄行镇一地块,出让面积54861.1平方米,溢价率约9%。溢价率升高意味着企业利润空间的进一步缩小。

  今年4月28日,大名城高端产品线映系在上海对外公开。对于公司发展,在当天活动上, 大名城集团董事局主席俞培俤认为关键有四大准则:其一是净资产保持增长,其二是净资产得到优化,其三是净资产不存在风险,其四没有过多负债。

  2021年上半年,大名城业务主要分布的华东区、西北区域、东南区域毛利率分别为4.08%、23.41%和31.16%。华东区域的毛利率明显处于垫底位置。

  重仓上海能否在重多品牌房企中突出重围,大名城需要面临时间的考验。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,尽管上海近年的拿地方式跟以前相比有些区别,但作为一线城市,上海一直有着不俗的市场需求,因此还是给房企留出了一定的操作和利润空间。不过,卢文曦还强调,房地产项目能否盈利取决的因素较多,大名城重仓上海,一定程度上仍是在和市场博弈的过程。

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