[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

  2021年第15周(4月5日-4月11日),南京、杭州、重庆、沈阳等城市均在本周推出了首批集中出让地块,重点监测城市土地挂牌量得以明显上涨。不过,本周重点监测城市的土地市场成交量却仍在低位徘徊,总成交建面仅为500万平方米左右。市场热度方面,在多宗优质土地出让的带动下,热点三四线城市土地市场热度进一步升温,佛山、丽水遂昌、衢州江山等市县均诞生了新的“单价地王”。

  土地政策

  住建部约谈广州、合肥等五城

  徐州加入供地“两集中”

  随着市场热度的走高,热点城市政策环境也越来越紧。4月8日,住建部约谈广州、合肥、东莞、南通、宁波等五个城市,要求各城市落实“房住不炒”,对于调控政策效果要加强评估,及时完善相关政策,增强调控的针对性、实效性;同时,人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房,规范发展长租房市场,单列租赁住房用地计划。在4月5日,合肥市发布的新政中,就提到单列租赁住房用地900亩,占全市商品宅地供应量的10%。热点三线城市的政策环境同样也在收紧,4月9日,徐州加强了房地产市场调控,其中在土地供应方面提出将实行供地两集中,并建立土拍熔断机制,严格价格备案管理,以保持地价、房价走势平稳。

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  土地供应

  南京、杭州等四市推出首批集中出让地块

       重点城市土地挂牌量大涨

       供应方面,随着更多重点城市落实集中供地政策,本周重点监测城市土地挂牌量较上周进一步上涨,总供应量超过3000万平方米,环比大幅增加50%左右。具体到城市来看,本周重点城市中的南京、杭州、重庆和沈阳均集中挂牌了第一批住宅用地,其中南京、杭州和重庆的供应量均在500万平方米以上,这些土地预计将于4月末、5月初出让。除这些城市外,一、二线城市本周新挂地块多为商办用地,其中上海推出了位于虹口北外滩的一宗地标项目用地,总起价达91.04亿元。重点监测的三四线城市中,仅温州和绍兴的供应建面超过50万平方米,其余城市的供应量相对较少。

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  土地成交

  成交量回落至低位

  能级成交结构变动致地价上涨

  成交方面,受重点城市近来拍地节奏放缓影响,本周重点监测城市成交量环比有所下降。具体来看,重点监测城市成交总建面为507万平方米,同环比降幅均在4成以上;成交金额也因此下降至373亿元,环比小幅下降9%;价格方面,受二线城市成交占比提升影响,重点城市平均楼板价出现上涨趋势,平均地价达7358元/平方米,环比上涨58%。

[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

       各能级城市的成交量均不敌上周。具体来看,一线城市本周无土地出让。二线城市总成交量仅为190万平方米,除西安外,其余城市的成交量均不及50万平方米;成交量最大的西安,本周共成功出让了8宗地,均位于西咸新区,其中3宗地的成交溢价率都超过了100%,位于沣西新城的宅地吸引了近60家房企及马甲竞拍,最终成交溢价率高达226%。重点监测的三四线城市中,仅有嵊州的成交量超过了50万平方米,其他城市的成交量相对较低;整体来看,成交热点仍集中在东部沿海城市,佛山、南通、湖州等多个城市均有地块以超高溢价成交,市场热度居高不下。

[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

  市场热度

  超高溢价成交地块占比上升

  拉动整体溢价率大幅上涨

  成交溢价方面。受西安、佛山等多个热点城市有超高溢价地块成交影响,本周重点监测城市的土地成交溢价率大幅攀升至41%,达到近一年来的最高水平。各能级城市的成交溢价率也较上周大幅上涨,并双双突破30%。具体来看,二线城市中西安成交了3宗溢价率过百的地块,平均溢价率高达94%,成为二线城市溢价率上涨的最大动力。重点监测的三四线城市中,有土地成交的城市中仅有7个城市的溢价率低于5%,且佛山、南通、湖州等主力成交城市的溢价率均在50%以上,市场热度进一步上涨。 

  土地流拍方面。在供地新政影响下,重点监测城市近来入市出让地块数量明显减少,同时作为流拍主力的三四线城市近来土地市场热度不断升温,房企拿地意愿较强,土地流拍现象也受此影响得到缓和。本周重点监测城市的流拍幅数和流拍率均上周明显下降,流拍率已降至5.3%的低位。

[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

  周度TOP5

  热点三四线城市土拍热度居高不下

  佛山地价天花板再创新高

       从重点监测城市近期土拍情况来看,热点城市的土拍热度仍然维持在高位。以本周成交TOP5地块来看,五宗地均为高溢价或封顶成交,其中位于西安西咸新区的沣西新城商住地吸引了58家房企及马甲前来竞争,最终成功触及熔断价格进入摇号,溢价率高达226%。苏州相山区高铁新城地块亦是吸引了上百家房企及其马甲前来竞拍,最终由金茂以48.21亿元的总价摇中。

[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

      相比于一二线城市,三四线城市对地价的管控相对宽松,因此本周又有多个城市有新的“单价地王”诞生。以本周成交单价TOP5地块为例,就有三宗地分别刷新所在片区的最高成交地价,分别是佛山顺德陈村地块、丽水遂昌地块和衢州江山黄陈小区地块。其中,佛山顺德陈村地块成交楼板价达22330元/平方米,不仅刷新了顺德区的成交宅地最高单价,更刷新了全市涉宅用地成交单价最高纪录。

[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

  重点地块点评

  华润64.5亿拿下佛山新“单价地王”

[克而瑞]土地成交量降至近一年低位,重点城市推地潮来临

 地块分析

  自3月以来,热点三四线城市的土地竞拍热度持续上升,已有义乌、绍兴等多个城市出现新的“单价地王”。本周也不例外,位于大湾区的佛山土地市场热度也明显升温,如位于顺德区陈村板块的一宗TOD宅地吸引了20余家规模房企前来竞拍,在经过111轮竞拍后,该地块由华润置地成功竞得,成交总价高达64.5亿元,溢价率达到106.7%。同时,值得注意的是,项目22330元/平方米的拿地单价也刷新了今年3月份刚由当代竞得南海区大沥镇黄岐地块创下的楼面价纪录,成为佛山新的“单价地王”。 

  这宗地之所以受到房企的激烈竞逐,和其优越的地理位置有关。据地理位置来看,项目处于广州在建的地铁7号线两大站点南涌站和陈村新城站之间,同时还有临江优势,区位极为优越。目前地块已有多个品牌房企入驻,已经形成了较为浓厚的居住氛围,各项配套也比较完善:商业方面,项目除了可享受周边社区自带底商外,还自带商业,能充分满足日常生活需求;教育方面,地块周边3公里内有南涌小学、青云中学等多所学校,资源也比较优质。目前,宗地所在的陈村板块在售项目较多,平均售价约在1.9万元~3万元/平方米之间,和项目成交楼板价相比利润空间较薄;不过,项目靠近广州,可享受广州外溢购房需求利好,未来去化压力预计不大。

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