杭州楼市持续“打新”热,二手房成交现“四连跌”

  半个月前的8月5日,杭州限购升级,购房门槛再度提升。

  落户未满5年则需连续缴纳2年社保,非本地户口需连续缴纳4年社保,才能在限购范围内购买1套,与此同时,摇号规则与社保挂钩,购房意向登记家庭数量与公开销售房源数的比例≥10:1时,进入社保年限排序。

  新政之前,杭州新房市场已按下暂缓键,之后,新房市场迎来一波供应潮,新政首日至8月16日,共有40盘领出51张预售证,释放房源11561套,创今年单周以来新高。

  供应开闸的杭州,仍然充斥着焦虑与狂热。狂热的根源在于杭州一、二手价格倒挂,买到即赚到心理预期强烈,全民进入“盲摇”阶段。

  新房市场火热的另一个主要原因在于,杭州已连续6个月供求比小于1,处于供不应求状态,尤其核心区出现部分板块断供情况,新开盘项目基本会直接进入限售环节,低中签率已成市场常态。

  新房市场持续火热的另一面,杭州二手房市场持续降温,成交量已连续4个月下跌。

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  十天新增万套房源

  51张预售证,11561套房源集中入市,新政到位与否将迎来验证。无论如何,这对新房市场出现断供的杭州来说,犹如注入一剂兴奋剂,市场情绪高涨。

  这些房源中,不乏红盘热盘,比如亚运村“三兄弟”中华润亚奥城、绿城·桂冠东方悉数进场,供应房源达到2787套,促使亚运村成为此次供应潮的“主战场”。而杭州壹号院、万科·前宸、丹枫四季、地铁万科天空之城等红盘加推,供应近六千套房源,占本轮总供应量超五成。

  “这一波摇号大概率是无房家庭和‘社保巨子’的狂欢。”杭州一位业内人士这样感叹,而在杭州各个购房群中,会否触发社保排序,成为焦点话题。

  随着首批取证项目结束登记,8月17日,杭州首个触发社保排序的项目溪上俪庭登记结果出炉,实际入围的322户中,有259户以15年8个月顶格入围,另外63户仅少了1个月社保,并列入围,热度可见一斑。

  而杭州市场在新政后出现微妙的分化。此前呼声较高的亚运村“三兄弟”之一的绿城桂冠东方第一张预售证遇冷,意外地没有触发社保排序。相邻板块的花曜里也遭“滑铁卢”,分流之下,96套房源仅登记了112组 ,中签率高达85.71%。

  回顾前7个月,杭州市场有两个供应开闸的月份,1月杭州共释放出105张预售证共20088套房源,彼时杭州进一步升级调控,摇号中签率10%以下项目限售5年;4月,经历了“法拍房”限购等新政,再次释放1.3万套房源。进入8月,随着市场供应量的增加和供应结构的改变,“8.5”新政的调控力度及有效性也将得到验证。

杭州楼市持续“打新”热,二手房成交现“四连跌”

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  杭州打新市场持续火爆

  自2020年二季度以来,杭州房地产市场明显转暖,成交持续高位运行。进入2021年,市场持续火爆,成交显著放量。典型如5月,随着前期认购房源集中网签备案,商品住宅成交面积飙升至432万平方米,成交套数达到38428套,创历史新高。1-7月,杭州累计成交1446万平方米,同比增长70%,较2019年同期更是翻倍增长。

  这背后,有两大核心要素支撑。

  一直以来,杭州楼市打新盛行,在一、二手价格倒挂,买到即赚到心理预期之下,杭州似乎已进入全民盲目摇号状态,即便是在“1.27”新政(中签率低于10%的房源实行限售5年)后,打新市场热度依旧延续。据统计,2021年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源限售5年,最低中签率仅为1.58%。

  在此轮供应开闸中,杭州壹号院便是一二手房倒挂的典型案例。根据其销售公示方案,该项目可售房屋套数82套,均价4.81万元/平方米,其中已有6套被A类人才提前锁定。目前,杭州壹号院在售二手房房源共29套,挂牌价均在11万元/平方米以上,单价每平米价差在六万元左右,以此计算,一套330平米的杭州壹号院一二手房最大差价将达到2000万。

  一位已成功登记杭州壹号院摇号的购房者直言,“我在镇里的银行就遇到三个摇壹号院,预计参与摇号的人不少于1500人”。这其中,怀着“摇到即赚到”心理去碰运气者不在少数。

  此外,杭州人才引进政策相对宽松,人才净流入率连续两年保持全国第一,为楼市吸纳了不少“房票”。

  2019年4月,杭州大幅放宽落户标准,专科及以上人才在杭州工作并缴纳社保即可落户,全年新引进35岁以下大学生达到21.2万人。2020年2月,杭州落地引才“新八条”,给予各类人才生活补助、租房补贴、购房补贴等,全年新引进35岁以下大学生进一步提升至43.6万人,人才净流入率继续保持全国首位。

杭州楼市持续“打新”热,二手房成交现“四连跌”

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  二手房成交量创近2年新低

  一面是新房市场热度延续,另一面二手房市场失去原有热度,成交量自3月达到高点以来连续4个月下滑。

  7月,杭州全市(除富阳、临安外)共成交6326套二手住宅,环比下跌22.3%,同比下跌40.3%,且创下近两年单月成交量新低(疫情及春节假期除外)。成交量持续走低的同时,成交金额不断下跌,7月全市仅成交197亿,较6月下跌23.5%,成交单价也有所回调。

  分区域来看,作为杭州二手住宅的成交主力,余杭区二手房7月成交量较3月份整整跌了约60%,这意味着部分刚需购房者开始选择观望。

  受金融政策收紧的影响,利率提高以及房贷紧缩,导致购房者购房成本加大,购房意愿大幅度降低。

  多位中介门店销售人员验证了这一市场变化,7月二手房市场带看量出现明显下滑,不单购房者心态发生变化,房东的心理预期也发生了明显的改变,主动降价的房源逐渐增多。

  需求缩减之下,8月二手房市场仍然不容乐观,从周成交数据来看,新政之下二手房8月第一周(8.2-8.8)杭州二手房环比跌19%,同比降幅扩大至54%。一方面,“8.5新政”出台,导致楼市房票直接砍掉30%,三成购房者失去了买房资格,二手住宅市场将受到一定的冲击。另一方面,由于新房市场供应开闸,其中不乏市场期待已久的红盘,部分有买房资格的购房者将转战新房市场,后续成交规模大概率延续下行趋势。

杭州楼市持续“打新”热,二手房成交现“四连跌”

  从目前市场情绪来看,短期内杭州楼市想要实现快速降温,仍有些难度。

  杭州新房市场整体出现供不应求的状态,购房者“看涨”预期强烈,部分购房者在不分析项目优劣势的情况下,进入盲摇阶段,新房市场热度难降。此轮加大供应之后分流作用显著,后续爆冷盘或再出现,而低价盘则因需求原因及低总价门槛,仍受到追捧。

  限价政策下,杭州市场仍然存在较大的一二手房价差,一系列打补丁式政策出台之后,部分投机行为被遏制,但资产相对充裕的购房者依然有获取房票可能,一旦“打新”潮难以遏制,后续或将出台更多限制性政策,包括发布二手房指导价、将临安纳入限购范围等。

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