[克而瑞]430政治局会议解读:首提以学区房炒作房价

  4月30日,中央政治局会议召开,会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价,强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,明确宏观政策不急转弯,积极的财政政策要落实落细、稳健的货币政策要保持流动性合理充裕。430政治局会议释放哪些信号?房地产调控政策、金融政策又将何去何从?

  01

  首提“防止以学区房等名义炒作房价”

  坚持房住不炒、加强住房保障

  会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”,防止以学区房等名义炒作房价。”

  会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”,标志着打击学区房炒作上升至新的高度。2020年,多地出现学区房炒作乱象,引发新一轮房价非理性上涨,严重扰乱市场秩序,阻碍房地产市场健康发展。2021年以来,宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等多个热点城市已出台相关政策,打击学区房炒作,重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

  我们认为,热点城市调控政策将进一步细化,政策操作上更加注重精准性、有效性,学区房也将成为调控的重点领域之一。短期来看,学区房调控——尤其是涉及到教育资源优化配置的——收效显著,典型如上海,3月高中招生改革新政一经出台,学区房明显降温,热点学区房带看、成交量下降,二手房成交均价涨幅也有所收窄。但长远来看,要彻底消除利用学区房投机炒作的可能,根本方法是将入学和购房脱钩解绑,促使住房回归居住属性、教育回归育人本质。

  现阶段,“房住不炒”依然是中国房地产调控的主基调,坚持一城一策、因城施策,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。可以预见的是,全国层面的调控政策放松基本无望,城市市场分化背景下,更多基于实际情况进行分类管控和动态调整。市场出现明显过热迹象时,及时出台政策为市场降温,尤其是具有市场风向标意义的核心一、二线城市,更应通过房地价联动机制、差别化信贷管理等手段多措并举引导市场预期向理性回归。同时,房价仍然是不能触碰的红线,城市房价出现非理性上涨,调控加码必然紧随而至。压力城市调控局部放松依然可以期许,通过放宽四限政策缓解市场下行压力、调节市场预期。

 02

  经济恢复仍不均衡、不稳固

  结构性货币政策保持定力

  房地产金融政策依然易紧难松

  会议指出“要辩证看待一季度经济数据,当前经济恢复不均衡、基础不稳固。要用好稳增长压力较小的窗口期,推动经济稳中向好。”

  会议提出“要精准实施宏观政策,保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性,不急转弯,把握好时度效,固本培元,稳定预期,保持经济运行在合理区间,使经济在恢复中达到更高水平均衡。积极的财政政策要落实落细,兜牢基层“三保”底线,发挥对优化经济结构的撬动作用。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕,强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”

  联系到一季度经济运行延续稳定恢复态势,GDP同比增长18.3%,过去两年平均增长5%。但经济恢复结构不均衡性依然明显,生产受就地过年、出口回流等影响保持强劲,但消费、投资等恢复较慢,另外,地区间、行业间、企业间恢复仍不均衡,总体而言东部好于西部、工业好于服务业、大企业好于中小微企业。另一方面,经济恢复基础仍不牢靠,全球疫情防控形势尚不明朗,国际环境复杂多变,经济增长仍存在不确定性不稳定性。

  此外,央行数据显示,3月社融、M2增速双双回落,印证货币政策逐步向正常化回归。截至3月末,M2同比增长9.4%,增速比上月末和上年同期均低0.7个百分点,社会融资规模存量为294.55万亿元,同比增长12.3%,较2月下降1个百分点。

  我们认为,2021年货币政策逐渐回归中性趋势不变,M2、社融增速继续回落并向名义GDP增速靠拢,但考虑到目前经济恢复不稳固、不均衡,短期内流动性仍将保持合理充裕,收紧节奏或将趋缓。另一方面,货币政策结构性特征依然明显,引导金融机构加大对制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节等的支持力度,房地产金融政策依然易紧难松,房企融资环境或将持续收紧,居民端房地产信贷规模管控趋严,信贷资金用途管理强化,房贷利率或将趋势性上移。

 03

  控制增量、优化存量、强化节地评价

  推进土地资源节约集约利用

  会议指出“要坚持节约集约,合理确定新增建设用地规模,提高土地开发利用效率。要继续推动城乡存量建设用地开发利用,完善政府引导市场参与的城镇低效用地再开发政策体系。要强化土地使用标准和节约集约用地评价,大力推广节地模式。”

  节约集约用地,既是破解土地供需矛盾的有力抓手,也是实现高质量发展的必然要求,推进土地节约集约利用,关键在于控制增量、优化存量,并强化节地评价。其一,控制新增建设用地规模,通过引导需求和调节供给确定新增建设用地规模,充分发挥土地利用总体规划和供地计划的调控作用,控制建设用地的低效扩张,提高土地开发利用效率。其二,优化存量建设用地配置,一方面,盘活农村存量土地,联系到中国社科院数据显示全国有超过3000万亩农村用地因农业人口转移而闲置,应在保证不突破耕地红线的基础上,充分挖掘农村存量土地潜力,另一方面,盘活城市存量建设用地,厘清批而未供、闲置土地、低效用地清单,通过调整布局、结构、功能优化土地配置,对于上海、深圳等已进入存量土地开发为主阶段的城市而言,盘活存量建设用地已成为发展的“必修课”。其三,强化节地评价考核,建设项目节地评价是建设用地标准控制制度的重要组成部分,是促进科学合理用地的重要支撑。应将节约用地纳入地方政府目标考核体系,落实责任机制,并将评价结果进一步应用于土地使用标准等修订工作中。

  04

  稳就业、增收入、扩内需

  利于充分释放住房消费潜力

  会议提到“制定促进共同富裕行动纲要,以城乡居民收入普遍增长支撑内需持续扩大。”

  会议还提出“要保障和改善民生,强化就业优先政策,做好高校毕业生等重点群体就业。”

  我们认为,居民收入是住房消费的基本支撑,提升城乡居民收入水平,尤其是提升中低收入群体收入及购买力,进一步挖掘内需消费潜力,房地产市场也将受益。

  面对城乡区域间发展差异和收入分配差距依然悬殊的客观现状,一方面,要多渠道增加城乡居民收入,扩大具备购买力的中等收入群体规模,有助于释放住房消费潜力;另一方面,优化收入分配结构、完善再分配机制,以增加居民收入、缩小贫富差距,抬升体层刚需购买力,促进住房消费需求有序释放,完善工资形成机制、利润分配机制,提高劳动报酬在初次分配时所占比重,通过税收、社保、转移支付等手段加大再分配的调节力度。

  我们认为,就业关乎经济发展,更关乎民生福祉,强化就业优先政策,就是把稳就业放在更加突出位置,努力实现就业规模扩大、就业结构优化、就业质量提升。与此同时,稳就业也是保持房地产市场平稳发展的必要前提,历史经验表明,失业率长期高位运行容易诱发住房断供潮,危及房地产行业和金融系统安全稳定。

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