雅生活毛利率净利率双降 未来或转向轻资产

  大力收并购,并未给雅生活带来盈利能力的大幅提升。

  8月16日晚,雅生活智慧城市服务股份有限公司(03319.HK,以下简称“雅生活服务”)披露2021年中期业绩报告,公司上半年实现营业额62.47亿元,同比增长56.1%;归母净利润11.42亿元,同比增长50.7%。

  在规模方面,截至2021年6月30日,雅生活服务在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。其中上半年第三方外拓新增面积(不含收并购)为3510万平方米。第三方合约面积占总合约面积的75.4%。

  值得关注的是,业绩稳定增长以及规模大幅上升的同时,雅生活服务的毛利润率、净利润率却连年下滑。

  盈利能力下降

  2019年上半年~2021年上半年,雅生活服务的毛利率分别为37.01%、31.87%、30%,净利率分别为25.36%、21.82%、20.51%。

  具体来看,营收占比最多的物业管理服务毛利率仅为22.0%,外延增值服务毛利率40.0%,业主增值服务毛利率54.6%,城市服务毛利率22.1%。其中,外延增值服务和业主增值服务毛利率分别下滑8.9个百分点和0.4个百分点。

  数据显示,2020年港股物管公司毛利率均值和净利率均值为28.6%、15.3%。

  尽管雅生活服务毛利率和净利率均高于物企平均水平,但逐年下滑的趋势也引起业界注意。一位业内人士表示,雅生活服务利率逐年下滑是受到了大量外拓收并购的物业整体毛利率、净利率偏低影响。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者,对于雅生活服务来说,需要积极做好研究和判断,形成新的业务模式和盈利点,进而提高利润相关指标。

  值得一提的是,毛利率和净利率下滑背后是销售成本的急剧攀升,且销售成本增速大于营收增速。半年报显示,雅生活服务上半年销售成本从去年同期的27.26亿元增长至如今的43.73亿元,增幅达60.42%。雅生活服务称,这是由于集团业务高速发展,收入增长引起各类成本增加。

  今年上半年,雅生活服务还在加快收并购的步伐。

  上半年,雅生活服务以总对价3.44亿元完成了对新中民物业60%股权的收购。8月,雅生活服务以2.82亿元收购济南宏泰100%股份。

  除了对物业公司的收购,雅生活服务还在发力城市服务。

  今年3月,雅生活服务收购了5家环卫公司股权,其中包括北京慧丰的51%股权、陕西明堂的60%股权及大连明日环卫业务的51%股权,总价约11.77亿元。

  过去三年,雅生活服务实现规模扩张的主要方式是收并购。2018年上市之初,雅生活服务将绿地物业收入囊中;2020年,雅生活完成对中民物业并表。

  雅生活服务毫不吝啬的收并购投入,与其当初上市募资目的高度契合。

  雅生活服务去年7月在港交所正式上市,计划将资本市场筹集的大量资金都被用于第三方外拓及收并购等方式的规模扩张。

  2018年初,雅生活服务募集到了资金净额31.99亿元,目前82.35%的募集资金都已用于对外的战略投资及收购,合计约26.35亿元。

  此外,雅生活服务也在想方设法为收并购补充资金。就在今年5月底,雅生活服务继续进行新股配售募集的32.59亿港元资金,用于补充上市公司流动性。

  未来转向轻资产

  5年实现营收400亿元

  显然,雅生活服务也意识到大规模并购并未让其盈利能力得到有效提升。接下来,大力拓展业务之后如何思考收并购后整体的生态布局和团队融合,将是公司面临的一大难题。

  好在雅生活服务已经意识到这一点,在收并购上开始“踩刹车”。

  雅生活服务未来的发展方向是轻资产,而不是收并购。

  今年下半年,雅生活服务会继续巩固全产业链的布局,未来公司会加大在非住、公建、商办全产业链布局。

  对非住宅物业项目的重视不难理解。半年报显示,2021年上半年,雅生活实现物管服务收入39.77亿元,其中住宅物业项目、非住宅物业项目的收入分别为16.39亿元、23.38亿元,各占41.21%和58.79%。在增长幅度上,非住宅物业项目的收入增长幅度高达68.2%,超过住宅物业项目(33.3%)一倍。

  在雅生活服务首席执行官、总裁李大龙看来,雅生活服务2021年的利润增长不会低于40%,全年收入增长保持在40%,甚至50%的水平。

  除了下半年的计划,雅生活服务新五年战略规划也即将开启。

  在此次业绩会上,李大龙再次提及“双千亿”,宣布雅生活将开启新五年战略规划,实现“双千亿”的整体目标。在今年3月召开的2020年业绩会上,曾提出了“双千亿”的目标,三年实现雅生活市值千亿、孵化出千亿估值的创新业务产业集群。

  具体而言,雅生活服务的营收目标为,2025年达到400亿元。

  布局学校物业

  业务模式仍待摸索

  实际上,雅生活服务也在不断丰富自己的细分领域内容。

  8月9日晚间,雅生活服务公告称,间接全资子公司天津雅潮企业管理咨询有限公司(以下简称“天津雅潮”)已与济南宏泰投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“济南宏泰”)合伙人签订协议,据此,天津雅潮有条件同意收购济南宏泰合共100%份额,总对价为人民币2.82亿元。

  此举代表雅生活服务正式布局学校物业。

  公告显示,宏泰物业在管项目超过220个,其在山东地区及华北地区具有较高市场份额,在管项目主要包括学校、政府机构、市政场馆、医院等多种非住宅业态,尤其在学校等细分业态经验丰富。?

  宏泰物业尤其在院校服务等公共建筑市场细分领域影响力不小。宏泰物业管理山东大学、贵州大学、云南大学等多所985、211高等院校和超过60所大中专院校和中小学院校,并为多所军队、司法机关等院校及培训机构提供物业管理服务。

  同一天,时代邻里控股有限公司(9928.HK)也宣布进入学校物业,与华美国际教育集团合作在广州举行了签约仪式。

  事实上,高校后勤社会化改革进入了“快车道”,众多物企纷纷布局。

  值得关注的是,对于雅生活服务而言,其城市服务商的定位越发清晰。先是斥资约11.77亿元收购五家环卫服务,然后又布局学校物业。

  不过,涉足学校物业并非想象中那般简单。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中国房地产报记者,上市民营企业涉足学校物业有四大难点。

  第一,公办学校会相对多,上市民营企业对学校物业进行管理的话,要与政府对接,双方身份不太对等。一般来说,涉及政府层面的话,企业操作起来相对更困难一点。第二,公办学校收费用不高,对企业来说会拉高成本。第三,企业进入托管之后,学校的公共广告收入由谁来收取成为很大问题。第四,很多公办学校都有专门物业管理,企业可能会和学校物管产生竞争。如果是民办学校,企业直接跟民办企业签订物业管理合同即可。

  根据《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示,学校物业的物业费水平为2.83元/平方米,而同期产业园区物业为3.41元/平方米,商写类物业为5.94元/平方米。

  西南证券地产首席分析师池天惠表示,“学校物业的增速在行业内是不太亮眼的。”

  严跃进认为,雅生活服务向校园布局,说明企业对于物业管理的思路是扩展的,通过此类新业务的扩展,能够在很大程度上寻找新的业务机会。尤其是在住宅等产业方面竞争类企业比较多,所以积极布局此类非住宅类的项目,若品牌影响力大,那么未来确实可以占据较大的市场空间。从实际过程看,学校物业管理确实也会受到政府的重视和支持,若是积极布局,则本身也带来很强的社会价值。

  学校物业的进步空间还有很大。

  根据中物研协2019年行业测评研究发展报告: 从PMDI500企业管理面积来看,学校物业的管理面积约为6.29亿平方米,占比5.3%。从PMDI500企业的基础物业管理营收情况看,学校物业基础物业收入为12.03亿元,占比所有业态物业费收入的4.96%。

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