[中房研协]“三孩”政策出台,房地产行业应主动求变

  【热点聚焦】

  5月31日,中共中央政治局召开会议,听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报,审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出,积极应对人口老龄化,我国将出台重大政策举措,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

  【热点评析】

  我国人口生育率下降

  近年来我国出生人口持续下降,主要原因一是生育妇女规模减少,婚育年龄推迟,二是随着我国城镇化、工业化、现代化水平不断提高,高等教育普及,社会保障完善,少生优生成为社会生育观念的主流,群众生育意愿降低。国家统计局此前公布的数据显示,2020年我国出生人口数量为1200万人,相比2019年的1465万人减少了265万人,降幅约18%。2000-2019年出生人口共计32561万人,1980-1999年中国出生人口共计42944万人,后20年比前20年少出生了10383万人。2016年,“全面二孩”政策公布后,我国出生人口曾有一个小高峰,但随后四年连续下降。2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3,处于较低水平,这是自2010年第六次人口普查以来,我国总和生育率首次低于1.5。国际上通常认为,总和生育率1.5左右是一条“高度敏感警戒线”,一旦降至1.5以下,而且持续一段时间,就会跌入“低生育率陷阱”。

  “三孩”政策对优化人口结构有效,但需要进一步配套政策落地

  早在十几年前,不少人口专家就不断呼吁放开生育限制,很遗憾直到人口普查结果出来之后,人口老龄化的现状已经很明显的情况下,我国的人口政策才出现急转。显然,人口趋势并不会因为政策的转向而出现立竿见影的效果,人口结构和增长趋势具有巨大的惯性,甚至不可逆性。

  “三孩”政策落地,效果会如何呢?并不会凭空冒出很多三孩家庭,毕竟很多年轻人首先要生一孩和二孩。正如前文所述,二孩政策后出现了一个人口补涨行情,但经过几年的消化,二孩生育也趋于平淡,这也意味着这些二胎家庭数量是有限的,且增量并不多,最终决定了三孩家庭会更少。有专家预测,本轮三孩政策能够增加的新生人口在百万级别。

  “三孩”政策对房地产行业的影响

  人口因素是影响住房市场的最基本变量,对于房地产市场来说,“长期看人口”是一致的共识,人口的增长、结构的变迁,都会对整个市场产生影响。当前我国人口问题主要在两个方面,即人口老龄化问题和生育问题。对房地产市场而言,三孩”政策下释放的新增人口数,将增加住房需求。

  从区域来看,一线城市养育成本高,生育意愿偏低,二线城市具有较好的基础设施和人居环境,未来受益于一线城市人口回流以及三四线人口导入,再加上“三孩”政策的实施,二线城市在人口优势有望超越一线城市。

  对企业而言,“三孩”政策的提出有利于改善人口结构,“三孩”家庭增多的情况下,三居、四居甚至更大户型的住宅需求会有所增加。住宅户型的优化是一个重要趋势,企业从投资和营销的角度来看,需要积极在投资拿地和产品设计方面做创新。

  从购房相关政策来看,未来购房政策有可能根据家庭人口数量或生育孩子数量来灵活调整。例如,重点城市有可能适时放松“多孩家庭”的限购套数,适度降低“多孩家庭”购房首付比例,对于“多孩家庭”的改善换房需求,降低首付比例贷款利率,减少“多孩家庭”购房交易环节相关税费等。另外,“三孩”政策下,保障性住房有望发挥更大的保障功能,在结构上面向“三孩家庭”数量或将有实质性增加。

  如果三胎政策及其配套政策措施实施后,确实有一定比例育龄夫妻能够响应政策生育三胎,政策对房地产行业的影响才会显现,相比于自然繁衍,人口的空间流动对房地产市场的影响更明显。

  (内容来源:中房研协测评研究中心)

分享到: 生成海报

评论 抢沙发

  • QQ号
  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址