[克而瑞]杭州推官方二手交易平台,中介行业将被取代?

  近日,杭州正式上线“二手房交易监管服务平台”,看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式。联系到此前深圳、成都、上海等12城相继发布二手房成交参考价,并将二手房贷款额度与成交参考价挂钩,济南、临沂、济宁等多城更是出现二手房停贷的现象。随着调控政策层层加码,是否预示着二手房市场将进入真正的寒冬?

  01

  二手房交易去中介化较难成行

  政府交易平台意欲加强市场监管

  而非做大交易规模

  长期以来,中介机构在二手房市场扮演的是撮合交易的重要角色,其掌握三大优势:

  其一,信息不对称,广大的中介门店垄断周边小区全部待售房源信息,买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选自己所钟意的房源。

  其二,交易资金安全性,二手房交易的特点在于大额、低频次,注定买卖双方均是风险厌恶型,通过增加中介机构这层环节,可以打破陌生人之间的信任壁垒,便有买卖双方都能安心交易。

  其三,提供必要的服务,表现于中介从业人员协调买卖双方议价,尽快达成买卖双方都认可的交易价格,并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。

  表面上看,杭州上线“二手房交易监管服务平台”可以解决信息不对称问题,省出了一大笔支付给中介机构的佣金。但实际来看,陌生人之间的信任关系极难构建,尤其是大额交易的二手房市场,首要关注点便是交易资金的安全性,将对方想象成“非诚信者”也许是更安全的交易策略,才能将交易资金安全风险降到最低。

  我们认为二手房交易去中介化较难成行,一方面,二手房业主较难接受将个人信息完全曝露于网络化的“二手房交易监管服务平台”,部分不良人员“钻空子”的风险实难有效规避。另一方面,即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金,但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”,实际成交价与合同约定价之间的价差便成为交易资金风险的敞口,交易资金安全性实难做到全面保障。

  因此,政府搭建“二手房交易监管服务平台”主要还是起到加强市场监管的功效,重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象,其对二手房交易市场影响有限,预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交,政府交易平台实难做大交易规模,大幅提升市场占有率。

 02

  深圳、成都、西安等12城

  落地二手房成交参考价

  按揭贷款依此实行上限额度管控

  2021年以来,热点城市纷纷加码调控,并下沉到县级市,地方调控趋于高频化、精准化,根据市场过热的实际情况,针对性采取调控政策措施,全面落实稳地价、稳房价、稳预期。其中,二手房成交参考价成为本轮调控的新举措。

  据不完全统计显示,自2月8日深圳率先发布二手住房成交参考价格以来,截至目前已有无锡、成都、西安等12个城市相继建立二手房成交参考价格,以期维稳二手房市场,防止二手房价格异动上涨。

  纵观二手房成交参考价的政策内容,不乏以下三方面的典型特征:

  其一,以成交参考价为准绳,严控二手房挂牌价。成都、绍兴、金华等均加强二手房挂牌价格的监测,及时下架挂牌价明显高于楼盘合理成交价的异常房源。

  其二,以成交参考价为上限,二手房按揭贷款实行额度管控。典型如上海,二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。而从我们实际调研情况来看,济南、临沂、济宁等多城更是出现二手房停贷的现象。

  其三,学区房仍是重点监管领域,具体涉及二手房挂牌信息不得出现“学区”等相关概念,不得以“学区房”、“学位房”等名义炒作房价。

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      03

  政策加码后深圳一、二手房市场齐转冷

  7月成交皆创新低、打新弃购率大幅增加

  鉴于二手房参考价与实际成交价犹存较大价差,二手房按揭贷款依成交参考价实行上限额度管控,必然导致二手房首付比例将大幅抬升,二手房成交或将明显回落,甚至会波及卖一套再买一套的改善性换房需求,新房市场也将同步降温。

  典型如深圳,2020年前三季度,得益于经营贷进场,深圳二手房市场销售火爆,7月二手住宅成交面积跃升至123万平方米,创近年来单月新高。不过,随着调控政策加码,2020年四季度深圳二手房市场明显降温,成交逐渐回落至正常水平。

  2021年2月,深圳率先落地二手房成交参考价,叠加监管部门严打经营贷,严防信贷资金违规流入房地产市场。受此影响,2021年二季度以来,深圳二手房市场下行压力加剧,成交逐月走低,6、7两月二手住宅成交面积低至26万平方米,再创年内新低。

  与此同时,深圳新房市场同步转冷,7月供应持续放量,商品住宅供应面积进一步提升至65万平方米,成交却不增反降,成交面积跌至34万平方米,甚至创年内新低。

  以往火爆打新的盛况已难觅踪迹,取而代之的是弃购率大幅增加。例如万科都会四季花园,开盘去化率不足6成,认筹客户弃购率则达到35%;又如康达尔山海上城,开盘去化率约3成,认筹客户弃购率则达到40%。

[克而瑞]杭州推官方二手交易平台,中介行业将被取代?

  展望未来,政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构,主要目标还是加强二手房市场监管。而对二手房市场而言,二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”,难免将延长二手房交易周期,二手房成交活跃度下降甚至将波及新房市场。类比于深圳,在调控政策层层加码后,上海、成都、西安等热点城市一、二手房市场或将明显降温,成交将逐渐回落至正常水平,但并不会明显失速,房价也将趋势性走稳。

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