银川楼市新政落地:强调稳房价控地价 曾因房价连涨被约谈

  房价连涨被约谈之后,银川加码楼市调控的新政终于落地了。

  8月23日下午17时许,银川市住建局联合市发改委、市公安局、市自然资源局等12个部门,正式对外发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出8条楼市调控具体措施。

  此前的7月29日,因房价地价增长过快,市场预期不稳,引起社会广泛关注,银川与徐州、金华、泉州、惠州等5个城市被住建部约谈,并纳入房地产市场监测重点城市名单。

  此次新政是对约谈的响应。据中国房地产报此前报道:8月17日,银川市有关部门负责人在接受记者采访时称,住建部约谈后,市里相关领导随即返回银川,组织召开了多次紧急会议,对各项工作作出部署,相关政策文件也是加班加点在起草。

  报道还提前透露出新政的出台时间,上述负责人称,目前已经明确银川要收紧房地产市场调控,相关文件已基本拟定,本周内(8月15日-8月21日)将上报。预计楼市新政将在下周(8月22日-8月28日)正式出台。

  新政出台后,外界普遍认为这是加强版“银八条”。原因在于,去年9月29日,银川市就已经发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,这份旧版的通知中,同样也涉及8条楼市调控具体措施。

  加强版“银八条”在旧版的基础上,明确提出二套房首付比例调至不低于50%。同时还继续收紧商品住房限购、限售政策,宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房,宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房,市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让等。

  但最受市场关注的是,加强版“银八条”更加侧重于土地端,优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则,严格管控土地溢价率,坚决稳定地价。

  稳房价,降增速是首要任务

  就新政内容而言,第一条就是稳房价,降增速。包括杜绝以赠送面积或其它形式抬高房价行为,严格执行“一房一价”备案制度,综合测算新楼盘入市价格,定期面向社会公示房源信息,入市后严禁涨价。加快二手房交易平台建设,提高二手房房源信息透明度,稳定住宅销售价格。

  “房价”“增速”,这是银川楼市始终被关注的关键词。作为西北地区最具代表性的城市,2020年,银川曾以14.2%的房价涨幅登上了胡润2020年度全球房价指数榜单第10名,是唯一入围前十的中国城市,也是全国房价涨幅第一的城市。

  到了今年,银川依旧是领涨房价的城市。8月16日国家统计局公布的数据显示,今年7月份银川新房价格环比上涨1%,依旧是全国第一;同比上涨10%为全国第三。

  银川市有关部门负责人称,7月份的房价同比涨幅在预期之内。虽然高居榜首,但实际上银川房价涨幅已经从去年最高点的17%逐步降低到目前水平,可以说呈现逐月降低趋势。这也意味着楼市调控初显成效,房价逐步趋于平稳。

  这种趋势在数据上体现得更加明显。据记者粗略统计,银川新房价格2018年3月同比涨幅为5.9%;2019年3月同比涨幅为9.4%;2020年3月同比涨幅为12.5%。这种上涨的态势到了今年得到了明显逆转,具体涨幅情况如下:

  1月,环比上涨0.6%,同比上涨13.9%(全国第一);

  2月,环比上涨0.8%,同比上涨14.9%(全国第一);

  3月,环比上涨0.5%,同比上涨14.1%(全国第一);

  4月,环比上涨0.6%,同比上涨13.7%(全国第一);

  5月,环比上涨1.0%(全国第一),同比上涨12.4%;

  6月,环比上涨0.8%,同比上涨11.2%(全国第二);

  7月份,环比上涨1%(与青岛和海口并列全国第一),同比上涨10.0%(全国第三)。

  中国房价行情网数据显示,7月,银川新房房价为8305元/平方米,环比上涨0.42%。分区县来看,银川金凤区新房房价9642元/平方米,稳居三区两县房价之首;兴庆区以8534元/平方米紧随其后,屈居第二;贺兰县、永宁县凭借新兴区域德胜、望远板块房价的拉动已经赶超西夏区,位列第三、第四,新房房价分别为6771元/平方米和6644元/平方米;西夏区新房价格在三区两县中的排位则位列最后一名,为6626元/平方米。

  “楼市调控有所成效,但房价基数低导致涨幅依旧被凸显得很快,是银川被约谈的主要原因之一。所以新政第一条就是稳房价,降增速,这既是表态,也是银川持续稳定楼市的初衷与决心。”一家知名房企的银川项目营销负责人向中国房地产报记者表示,“银八条”加码,力度空前,对于规范市场有积极作用。

  土地溢价率不得超过15%?

  与近期房地产市场热点话题相一致,加强版“银八条”的第二条,就是控地价,降成本。包括有效管控地价,建立和完善房地联动调控机制,优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则,严格管控土地溢价率,坚决稳定地价。强化购地主体与资金审查力度,加强住房用地供应管理。科学配置和建设公建设施,合理降低配建部分建设成本。规范垄断类企业收费标准,完善价格形成机制,降低房地产开发成本。

  其中,市场最关注的莫过于“优化住宅土地出让竞拍规则,严格管控土地溢价率。”

  8月上旬,多家权威媒体报道称,多地暂停集中供地,随后自然资源部召开闭门会议,要求第二批集中供地调整出让政策,其中土地溢价率不得超过15%。但并未有公开文件出台。

  银川会如何执行?银川市有关部门负责人告诉记者,此次新政中并未公开明确土地溢价上限,但内部在通知时会按照15%上限执行。

  加强对土地市场的把控是有着多重考虑的。今年以来,虽然部分银川房企拿地热情降低,但高溢价率地块依旧存在。6月,宁夏建元房地产开发有限公司竞得银川市1宗综合用地(含住宅),楼面价2494元/平方米,溢价率207.14%;宁夏巨力房地产开发有限公司竞得的贺兰16号地块,溢价率147%,楼面价2009元/平方米。

  “影响企业拿地的因素很多,包括战略、资金、回款等等。由于地产开发项目普遍周期较长,所以仅凭借几个月或者是半年、一年时间的表现,来判断企业拿地态度是否积极恐怕是不准确的。但今年以来,受市场和宏观政策的影响,有一些银川房企的观望情绪确实浓厚了,有一些可拿可不拿的地块,可能暂时就放弃了。”一位接近银川市政府,兼具企业背景的业内人士告诉中国房地产报记者。

  这位业内人士还称:“政府加强对土地的调控,关注的不是短期内企业是否还热衷于拿地,而是希望土地市场能够长期稳定,合理增长。这也是稳定房价、稳定楼市的基础。”

  “通过更为严格调控手段,让银川市房地产降温,从涨幅过快、过热,到涨幅平稳、市场逐步调整到理性状态。”银川市住建局相关负责人在接受媒体采访时表示。

  8月24日上午,新政出台的第二天,银川的一名资深房地产经纪人士告诉中国房地产报记者:“朋友圈都在转发银川新政,还有人鼓吹‘房价将拦腰斩’,也确实有客户找我们咨询房价走势。只不过新政刚出,传导到市场还需要时间。就我个人而言,我认为银川房价近期可能会出现波动,部分区域有小幅度降低。”

  “猛涨猛跌?不可能,咱政策的标题就是‘平稳健康’,所以长期看涨幅会继续收紧,房价会更加理性。”

  附8月23日“银八条”全文:

  关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

  银住建发〔2021〕185号

  各有关单位、房地产开发企业:

  为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,切实做好“一城一策”调控工作,及时有效解决房地产市场出现的新情况新问题,实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,经市人民政府同意,现就有关事项通知如下:

  一、稳房价,降增速。杜绝以赠送面积或其它形式抬高房价行为,严格执行“一房一价”备案制度,综合测算新楼盘入市价格,定期面向社会公示房源信息,入市后严禁涨价。加快二手房交易平台建设,提高二手房房源信息透明度,稳定住宅销售价格。

  二、控地价,降成本。有效管控地价,建立和完善房地联动调控机制,优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则,严格管控土地溢价率,坚决稳定地价。强化购地主体与资金审查力度,加强住房用地供应管理。科学配置和建设公建设施,合理降低配建部分建设成本。规范垄断类企业收费标准,完善价格形成机制,降低房地产开发成本。

  三、保供应,调结构。加大住宅用地供应、存量土地“挖潜盘活”,重点增加西夏区、兴庆区等区域商品住宅用地土地供应数量。合理调整住房结构,增加普通住宅楼盘数量。加大棚户区、老旧小区改造、直管公房房改力度,加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,解决新就业人员住房难问题,缓解供需矛盾。

  四、抑投机,防炒作。加大对二手房市场及中介行业监管力度,规范营销行为,严厉打击捂盘惜售,虚假宣传、投机炒房等违法违规行为。收紧商品住房限购、限售政策,宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房,宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房,市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让。合理配置教育资源,加强学区房管控。

  五、稳金融,控风险。调整差别化住房信贷政策,二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理,督导银行业金融机构稳健开展房地产贷款相关业务,强化对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用,做好各类税种征收管理工作。

  六、强管控,提品质。严格商品住宅项目规划、建设、使用全过程品质管控,严格控制精装修房屋标准,优化完善物业、养老、教育、医疗等城市配套设施,确保配套设施与区域项目同步开发建设。区域项目配套设施建设严格按照规定标准建设,做到开发一片、配套一片、建成一片、成熟一片,切实满足群众高质量的居住需求。

  七、降热度,稳预期。充分发挥舆论导向作用,正确引导社会预期,强化政策宣传,客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息,引导房地产开发企业理性投资、合理定价,引导消费者适度消费、理性置业,努力形成稳定健康的房地产消费预期和科学合理的住房消费观念。

  八、防风险,保稳定。全面把握市场运行态势,科学及时对房地产运行情况进行分析研判,做好住房市场运行情况的动态监测、分析和预警。加强预售资金监管力度,确保预售资金用于工程建设,杜绝“烂尾楼”产生。严防房地产隐患风险,防范化解各类矛盾纠纷,促进房地产市场平稳健康发展。

  本通知自发布之日起施行。此前相关政策措施与本通知不一致的,以本通知为准。

  银川市住房和城乡建设局银川市发展和改革委员会

  银川市公安局银川市自然资源局

  国家税务总局银川市税务局银川市市场监督管理局

  银川市金融工作局银川市互联网信息办公室

  银川市综合执法监督局银川市审批服务管理局

  中国人民银行银川中心支行中国银行保险监督管理

  委员会宁夏监管局

  2021年8月23日

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