一份高质全优中报背后:融创以“四更”准则打造核心竞争力

  调控政策愈发精细化,房地产行业进入史上最严监管时代。从发展的眼光看,高频精准调控在挤压行业泡沫的同时,也倒逼房企蜕变升级。

  如果说房地产的上半场“发展就是安全”,那么下半场的准则是“安全才能发展”。2021年的中报对房企而言,是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。可以看到,综合实力强的头部企业彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。

  8月30日,融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创”)就交出了一份全优答卷:销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%,归母净利润上涨9.4%;负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善;国际信用评级全面提升。

  融创的战略定力展现出强大的韧性,从容穿越市场周期、抵御行业风险。在这种定力下,融创实现了业绩快速增长,同时也锤炼出强大的综合能力。

  记者获悉,融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值。

  融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示,“调控对行业和企业都是好事,经过这一轮(调控),都将变得更稳、更健康。但与此同时,也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化,进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向,持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”

  盈利稳增长、资本结构优化,达成更安全基本面

  融创在今年初披露的2020年年报里,已经实现杠杆率下降,“三道红线”指标连降两档至黄档。到2021年中报,财务健康度得到进一步提升:净负债率下降9.4个百分点,非受限现金短债比升至1.11,剔除预收款项后的资产负债率降至76%,加速迈向“绿档”。

  变得更稳健安全的同时,融创也迎来了稳定高质量的增长态势。中报显示,上半年,公司营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元,毛利199.8亿元同比增长12.5%,归母净利润119.9亿元同比增长9.4%。

  此外,融创土储充足,坚持对拿地总量严管控,对土地质量高要求——这使得它能在变化的大环境中,进一步保障企业发展的安全健康。数据显示,融创在上半年获取土地权益货值2135亿元,上半年权益拿地销售比37.9%,而2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%,彰显出极强的拿地纪律。

  综合向好的表现,多家国际评级机构全面提升融创评级:2021年上半年,标普将融创主体评级上调至BB,展望稳定;穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平,维持“买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级,评分位列70家境内参评房企首位。

  记者了解到,实际上自2019年下半年开始,融创主动做调整,落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求,并制定了全面、清晰、长期的行动计划。其中包括推动国际信用评级的持续提升,中期达到投资级;推动融资成本的持续下降,争取3年内达到民营房企优秀水平;推动融资结构的持续优化等等。

  这一系列的举措相继落地,将助力融创进一步巩固更安全、稳健的基本面。

  地产主业优势持续领先,从容拥抱行业变化

  融创自上市之初就坚持两件事:做好产品与服务、深耕城市。在经历了十八年如一日的沉淀过后,融创已建立行业领先的核心优势,为业务发展奠定坚实基础。

  中报显示,融创2021年上半年实现3208亿销售额,同比增长64.3%,回款率保持高位水平。销售高增长、高回款率,来自市场的认可,让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底,融创在手现金达1232亿元,其中非受限现金1011亿元,较去年底提升2.4%。

  从销售结构来看,融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角,融创完成1141亿元销售额;在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

  上半年,融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位,20个城市的销售额超过50亿元。其中,北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元;在杭州、武汉,融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

  充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示,融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。国盛证券发布报告表示,叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势,预计融创2021年将实现销售稳步增长。

  支撑融创傲人销售成绩的前提是,行业第一的产品力。继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后,融创在今年上半年再次获得中国指数研究院“房地产产品力优秀企业”第一名。针对主流客群年轻化趋势,融创推出的“I AM I” 产品年轻化创新得到市场和客户的高度认可,已落地项目中,上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉公园大观等项目成为市场红盘。

  在第一轮“双集中供地”结束后,住建部有关领导表示,要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质。这意味着,房地产行业将迎来“竞品质”时代。产品力将成为企业发展的核心竞争力,拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角,也将在土地端如鱼得水。

  房地产行业回归本质,做好产品与服务是企业安全健康发展的前提。而高品质产品力的代表——融创在“竞品质”时代的领先优势将进一步扩大。

  充裕且高品质的土储,也将支持融创地产主业未来更从容的增长。截止至2021年6月30日,融创持有的权益土储货值约 2 万亿元,足以支持未来稳健发展。

  通过不断夯实产品竞争优势、城市深耕、市场口碑和高质量土储的核心优势,融创在地产主业持续建构的综合能力,让这家公司能够更加从容应对行业波动,为其战略升级打下了坚实基础。

  步入均衡高质量发展阶段,以“四更”准则打造长期竞争力

  融创一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断,擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解,这也使得融创被业界视为风向标。

  在高周转、高增长的房地产上半场,融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势,迅速跻身行业前列。在规模快速增长的同时,不可避免地出现了阶段性负债率偏高。融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要,于是先于政策要求,从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆,提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。

  2020年可谓是融创的转型年,正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章。这一年融创主动调整节奏,拿地金额仅为2019年的一半,“三道指标”连降两档至黄档,融资成本持续下降,信用评级全面提升,业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。

  2021年,均衡稳健战略初见成效,融创进一步坚定战略目标,提出“四更”经营准则:更安全、更从容、更长期、更有价值。

  记者了解到,“四更”准则也作为融创团队基本做事原则,是以利润为核心,以客户满意度为核心,以安全稳健为核心,提升综合竞争力,持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

  拥抱变化,需要从容的底气,更需要积极的态度和坚定的行为。融创的“四更”重新定义了头部房企的未来增长形态,极具行业参考价值。在房地产行业的下半场,运营和管理是红利,质量是护城河,企业先安全才能发展,而综合能力强的企业更具生命力。

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