[克而瑞]8月楼市供应增加而成交降幅扩大,地市持续量价齐跌

  8月,市场热度稳步回落,尽管项目推盘显著回升、新增供应面积环比增10%,但成交增长动能转弱,新房和二手房市场均呈同、环比齐跌态势,且跌幅逐月扩大;土地市场因集中供地仍处空窗期,土地成交建筑面积和成交金额依旧低位徘徊,环比继续下滑而同比更是腰斩,溢价率更降至8%,为近两年新低。

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  新增供应

  环比增10%但一线降幅超3成

  政策倒逼部分二线集中开盘

  8月项目推盘积极回升,29个重点城市新增供应面积2366万平方米,环比上升10%,但同比仍降11%。 

  一线城市新增供应面积阶段回落。8月新增供应面积为225万平方米,同、环比分别下降38%和30%。广州供应显著放量,部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮,索性一次性推出更多货量,金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数都超千套。北京、上海、深圳均呈现同环比齐跌,因楼市传统淡季叠加疫情防控升级,使得上海新盘入市节奏明显放缓,进入短暂的供应“空窗期”,本月仅供应27万平方米,同环比降幅均在75%以上,降至年内低位。

  二三线城市供应规模略有回升,25个城市新增供应2141万平方米,环比上升17%,同比下降6%。不同城市分化显著:杭州、成都、西安等热点城市受调控政策加码影响显著,政策出台后限制需求,又新增大量房源,中签率就得到提高,达到缓解焦虑、改善预期的调控效果。武汉、宁波、合肥等短期市场热度较高城市,房企推盘积极性较高,8月供应规模同环比齐增;而长沙、昆明、郑州、南宁等城市供应疲软,本月供应量保持降势,南京因疫情影响,本月仅供应2万平方米,同环比降幅近100%。预判下月,我们认为,随着“金九”传统营销旺季来临,房企推盘积极性会进一步恢复,整体推盘量有望稳步回升,尤其是成交热度较高城市,新增供应规模大概率保持高位。

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  新房成交

  降幅持续扩大

  一线环比微增同比转跌

  热点二线亦加入回调

  8月尽管供应增加,但商品住宅成交规模稳步回落,反映了市场热度发生变化。个别城市如西安等成交下降或因为供应不足或因中签率低,现在新房供应增加而成交并没有相应放大,那就是购房意愿和购房能力的问题。29个监测城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米,环比下降10%,同比降幅持续扩大至22%,较2019年同期也由增转跌、降幅8%。

  一线城市韧性相对较强,但亦增幅收窄甚至同比转跌。8月成交新房305万平方米,环比微增4%,同比下降9%,较2019年同期增长27%。北京改善需求比较坚挺,一些改善类项目去化率能达到70%,譬如石景山区一个总价500万元左右的项目开盘认筹比高达1:40。广州调控政策持续发力,南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策,叠加房贷放款周期普遍延长至4-6个月,广州市场降温特征明显,成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性,购房者普遍珍惜“房票”资源,位置偏远的新盘乏人问津。典型如龙华区的山水华庭,推售108套房源,认筹客户低至24组,最终去化率不足10%。上海出台二手房“三价就低”原则,新房集中拿证预售第四批次42个项目入围比较之前大幅提高,缓解了购房焦虑。

  二三线城市成交量稳步回调,25个监测城市8月整体成交1828万平方米,环比下降12%,同比下降24%,降幅显著扩大。半数以上城市同环比齐降,武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”城市需求透支严重,迎来阶段性回调,南京、无锡、常州等受疫情影响回落显著;而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场低迷城市下行加剧,仅杭州、合肥、厦门等少数几个城市稳步放量,8月成交量同环比齐增,显著好于2019年同期。预判下月,我们认为,二三线整体成交动能减弱,或将与本月持平或小幅微增,前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。

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  库存

  杭州等部分城市集中加推供大于求

  过半数城市消化周期超12个月

  8月热点城市存量情况分化加剧:由于部分城市短期供应激增,因此如广州、西安、长春和成都均呈现短暂的供过于求。而大连、厦门、海口、福州、合肥和南京单月供求比小于0.8。

  值得注意的是,部分城市新房销售有所降温。如成都、郑州、苏州、昆明等消化周期环增,超过1年。济南、合肥、宁波等则仍处于存货紧缺阶段。杭州受益于本月新政后新盘集中补货入市,供求关系略有缓解,但消化周期仍仅有4.5个月。

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  成交结构

  深圳90-120平中高档占比激增

  北、上成交结构持稳

  从价格段分布来看,低档产品占比上海、北京分别上升6、3个百分点,深圳下降1个百分点;中低档产品占比上海、深圳分别下降6、34个百分点,北京上升3个百分点;中档产品占比上海、北京分别下降3、4个百分点,深圳持平;深圳中高档产品和高档产品分别上升17、19个百分比。

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      从面积段分布来看,90平方米以下产品占比上海、深圳分别下降9、33个百分点,北京持平;90-120平方米产品占比上海、北京、深圳分别上升8、2、23个百分点;120-144平方米产品占比上海、深圳分别上升2、9个百分点,北京持平;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海、北京下降1个百分点,深圳上升2个百分点。

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  二手住房

  10城成交环比下降25%

  深杭宁等同比锐减60%以上

  2021年8月,二手房市场整体规模持续回落且增速加快,10个重点城市共计成交391万平方米,环比下降25%。基于去年同期正值经济复苏政策宽松期,同比回落高达44%,同比2019年也跌幅扩大至至38%,基于全国二手房市场监控加码,整体市场热度冷却。

  具体到城市来看,10城环比表现普遍回落,仅苏州较上月增长45%较为亮眼,其余城市均有不同程度下跌,南京、青岛、厦门、苏州跌幅超4成。同比来看,10城均不及去年同期水平,仅北京、大连收跌10%以内尚有支撑,其余城市均有不同程度回落,受限于楼市调控,深圳市场长期下行趋势稳定且跌幅扩大,同比下降扩大至84%,同比2019年也增至67%降幅;杭州、南京、青岛成交显著降温,同比回落60%左右,厦门虽同比下降46%但较之2019年同期仍翻倍增长。

  当前全国主要城市二手房住宅市场表现持续降温,全国楼市调控持续加码叠加新房市场供应不减,预计后续将保持稳中有降。

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  土地市场

  成交再度量价齐跌

  溢价率低至8%而流拍率升至19%

  8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米,环比7月全月下降了24%,同比降幅更是高达49%;土地成交总金额降至2462亿元,环比上月下降28%,同比也下降了54%。平均地价降至2416元/平方米,环同比均呈下降趋势。

  市场热度方面。由于热点城市进一步加强了溢价、地价的管控,加之优质地块供地占比明显减少,因此本月溢价率较上月大幅下滑,环比减少5.1个百分点,降至8.4%。各能级城市溢价率均下降,且均降至10%以下,尤其是成交主力三四线城市,在热点三四线城市纷纷升级竞拍规则、强化地价、溢价率管控的影响下,溢价率连续多月走低,本月平均溢价率更是降至9%。

  土地流拍方面,以重点监测的城市来看,土地流拍率较上月明显增加,约为19%,流拍地块多集中在温州、湛江、清远等非热点城市;从地块属性来看,这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地,故流拍概率较大。

[克而瑞]8月楼市供应增加而成交降幅扩大,地市持续量价齐跌

  

  据CRIC监测数据显示,一线城市成交总量仅126万平方米,但受低基数的影响,环比涨幅高达105%,但同比降幅高达七成;成交金额亦随着成交规模的增加而增至98亿元,环比上涨53%;平均地价受大量远郊商办集中成交的影响,较上月大幅下降至7776元/平方米。上海本月仅成交了7宗商办地块,除临港和闵行颛桥板块的两宗地外,其余地块均以底价成交;广州、深圳也分别底价成交了4、3宗商办地块。

  二线城市成交量仅有870万平方米,环比下降37%,同比降幅也超八成;成交金额也随之明显下滑,降至244亿元,环比下降46%,同比下降89%;由于成交量较高的城市多为地价水平相对较低的中西部城市,平均价格也因此下滑至2798元/平方米,环比下降14%,同比降幅也超三成。具体到城市来看,本月成交面积最高的城市是青岛,共成功出让17宗地,总成交建面达94万平方米;成都和长沙的成交建面也超过了50万平方米。从土拍热度来看,合肥和南昌表现比较突出,尤其是合肥,虽然成交区域集中在郊县,但最终成交地块均为溢价成交,肥东、肥西多宗宅地触及地价上限,使其整体溢价率增至31%,稳居二线城市之首;其余城市溢价率水平均处于较低位,如成都、长沙和杭州本月成交地块的平均溢价率均未超过5%。

  三四线城市方面,本月成交体量仅为9195万平方米,和上月相比减少了23%,和去年同期相比降幅更是高达36%;价格方面,由于南通、嘉兴等高地价城市优质地块明显减少,三四线城市地价较上月小幅下滑,平均为2306元/平方米,环比下降5%。在CRIC重点监测的三四线城市中,无锡的成交量最大,总成交量达227万平方米,共成交25宗地,其中第二批集中土拍地块共有23宗,最终成功出让22宗,共揽金262亿元;联系土拍热度来看,由于无锡此次对出让地块全部地块采取“限地价+摇号”方式竞拍,因此无锡第二轮集中竞拍热度较此前有所降低,23宗地中仅有9宗进行了摇号,占比不足四成,而首次出让的16幅地有15幅触及最高限价成交,占比超过九成,二轮土拍热度较首轮明显降温,平均溢价率仅为4%。在多个热点城市加强土地市场调控,严控溢价的影响下,三四线城市的溢价率已经连续五月走低,本月更是低至9.1%,而作为热度最高的长三角区域,本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少,成交量超50万平方米的热点城市中仅有台州的溢价率超过了20%,三四线地市热度在“强管控”下出现了明显的降温。

       总的来看,由于8月本应开启二轮集中土拍的多个城市均推迟了集中土拍,再加之上月集中出让的南通、常州等城市减少了土地出让,本月土地市场成交规模较上月进一步缩减,市场热度也再度下滑。接下来,结合近期政策面来看,自7月以来,上层房地产市场调控持续收紧,要求地方政府加强市场监测、落实三稳目标,并对土地出让提出新要求,深圳、广州等集中土拍城市和东莞、惠州、温州、金华等热点城市也纷纷升级了竞拍规则,以平稳地价、降低土拍热度。在此影响下,市场热度将会维持低位运行。 

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