孙宏斌警告行业:2021下半年市场比较困难,安全第一

  不少人说孙宏斌变了。证据是,在近几年业绩发布会上,昔日金句频出的“段子王”孙宏斌发言比过去克制、低调不少。

  变化的不止发言风格,一向以“拿地大师”“收并购大师”形象出现在人们视野中的融创中国,也开始喊话“降低风险”“安全第一”。

  “我们现在需要安全,如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润;目前所有企业无论开什么价都没有办法并购。”8月31日,融创中国召开2021年中期业绩投资人会议,孙宏斌在会上表示。

  “融创未来3年第一目标是降低融资成本,我们要把信用评级做到投资级。为此我们不仅仅要降低负债率,还要降低负债规模,因为在这种情况下才能把融资成本降下来。”他认为,“三条红线”是合理政策,给出了3年宽限期,是比较务实的指标。

  根据融创中国披露的2021年半年报数据,孙宏斌所言非虚,融创中国“三道红线”指标正在持续改善。截至6月30日,融创中国剔除预收款项后的资产负债率约为76%,较2020年底下降约2.3个百分点;净负债率为86.6%,较2020年底下降约9.4个百分点;现金短债比约为1.11。

  营业收入方面,截至今年6月30日,融创中国合同销售金额约为3207.6亿元,同比增长约64.3%;收入约958.2亿元,同比增长23.9%;毛利约为199.8亿元,同比增长12.5%;毛利率20.8%,同比下降2.2%;归属母公司净利润119.9亿元,同比增长9.4%;核心净利润约为131.5亿元,同比增长0.8%。

  截至8月31日收盘,融创中国报19.9港元/股,涨幅1.95%。

  “2021年下半年可能比较惨烈”

  2021年年初,融创中国提出了6400亿元销售目标。2021年过半,这个目标实现了一半。

  在营收类各方面数据都涨势喜人情况下,毛利率同比略有下降。但根据业绩报告,扣除重估影响,毛利仍处于行业较好水平,毛利约为人民币253.1亿元,毛利率约为26.4%。”

  同时,融创中国提供的资料显示,2021年下半年总可售资源超6600亿元,将为业绩增长打好基础。

  在众多投资者看来,融创中国完成全年销售目标是大概率事件。

  对于2021年下半年房地产市场,孙宏斌略有些悲观。他称,今年上半年市场比较好,下半年市场压力很大,“今年的市场特别像2018年上半年销售比较好,贷款比较难;下半年贷款一样难,但销售大幅下滑,我们预计下半年市场会比较惨烈。”

  在孙宏斌看来,2021年下半年市场不好有两方面原因:第一,一些企业压力比较大会降价;第二,国家政策比较坚决,市场对房价有了不上涨预期,加之经济压力比较大,购买力会受到影响。

  对于市场上一些企业出现的“暴雷”“资金链断裂”等事件,有投资者呼吁孙宏斌总结一下“暴雷”企业特征。

  对此,孙宏斌表示,“要了解别人公司挺难,出现问题的企业其实两年前就已经看到了,问题的出现一定是综合性的,要么是布局出现问题,要么地买贵了,要么战略有问题,要么产品有问题,要么把钱挪走了。”

  “如果2017年买的地现在还没卖,现在就亏很多钱了。”孙宏斌表示,很多企业在2017年和2018年上半年买了贵的地,发现一卖就亏钱然后还不卖,我就告诉他们,亏的要赶紧卖,卖了之后干新的事,你留着亏得更多,也不知道在等什么。

  “要留出安全边界”

  这不是孙宏斌第一次在业绩会上表示要“控制拿地”。不过,说着“控制拿地”的融创中国2021年上半年拿地并不少。据克而瑞数据显示,截至6月10日,在集中供地中融创共拿地41宗,位居全国房企首位,比第二名万科还多11宗。

  在5月股东大会上,有投资者就拿地问题向融创中国发起提问。对此,孙宏斌回应是,融创通过公开市场拿地规模大概占新增土地储备1/3左右,虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。

  “以杭州为例,融创拿了4块地,其中3宗报价都未达到竞自持阶段,这几块地自持部分最后都由合作伙伴原价拿走,保证了利润空间。此外,4宗地融创整体权益比为52.5%,实际出资一半。”孙宏斌表示。

  7月,有报道称,房企拿地销售比不得超过40%,被纳入“三道红线”试点房企已被监管要求买地金额不得超年度销售额40%,统计范围包括公开市场拿地、通过收并购方式获地的支出。同时,有业内人士表示,上述拿地销售比计算依据为权益口径,非全口径统计数据。

  根据融创中国业绩报,2021年上半年公司获取权益土储货值2135亿元,权益拿地销售比37.9%,刚好在标准之下。若把时间拉长至一年(2020年7月至2021年6月),公司权益拿地销售比仅为28.5%。

  同时,融创中国表示,2021年下半年将主动控制拿地总量及节奏,审慎获取高质量土地,预计权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。

  对于这一拿地目标,孙宏斌表示,“2021年下半年市场压力会比较大,包括融资市场和销售,我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润,我们现在需要安全。”

  “不仅要降负债率,也要降负债规模”

  会上,孙宏斌还谈到了收并购与负债关系,“目前所有企业无论开什么价,都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务。”

  关于降低负债,融创中国态度坚决。

  “融创不仅要降负债率,也要降负债规模。”孙宏斌称,公司要在3年内将融资成本从目前8%降到5%以内,信用评级做到投资级。

  2021年上半年,标普将融创主体评级上调至BB,展望稳定;穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平,维持“买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级,评分位列70家境内参评房企首位。

  不过,不愿意并购的融创中国就在今年4月刚花费99.1亿元收购彰泰集团80%股权。据悉,并购项目多达54个总资产超487亿元。

  这次收购逻辑是什么?

  从数据上看,彰泰作为广西规模最大本土房企,2018-2020年连续3年销售额均超过200亿元,其中2020年广西区域的全口径销售额达到224.5亿元、权益销售金额达到161.4亿元,均位列第一。根据广西2020年商品房销售额4251.5亿元计算,市场占有率约为5%,超过碧桂园位居首位。今年一季度,彰泰继续以47.44亿元领跑,增长预期向好。

  至于负债方面,彰泰集团董事长黄海涛曾在接受采访时表示,“我们‘三条线’全部都是绿的,净负债率非常低,只有百分之十几,在银行存的钱比我们从银行借的钱还要多,没有欠政府一分钱,没有任何违约,资金情况也非常良好。”

  或许这是孙宏斌打消收购疑虑的原因。

  对于2021年下半年收并购市场,孙宏斌却并不看好,“收并购市场目前来看机会很小,因每家企业都有负债上限,并购势必会导致企业负债总额上升,政策虽然没有对房企负债总规模下降有明确要求,但对负债上限是有要求的。”

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