[中房研协]全国房地产政策变动监测报告(2021年8月)

  一、本月楼市政策聚焦

  中央明确“住有所居”目标任务,地方调控出现井喷

  8月,房地产政策环境继续趋紧。中央层面,国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会。会上肯定了我国实施房地产长效机制以来的工作成效,明确了下一步,将继续全面落实房地产市场长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。其中,在实施城市更新行动方面,强调要控制大规模拆除、大规模新建,要积极、稳妥、有序地实施城市更新;在解决新市民特别是年轻人的住房困难问题方面,强调要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。

  地方层面,在“730”中共中央政治局会议重申“房住不炒”、住建部屡次就房地产市场情况约谈地方政府负责人等背景下,8月地方性房地产调控政策出现井喷,达到创年内单月新高的54条。其中,紧缩性政策39条,占比高达72%,两项数据均为年内单月新高。从调控内容来看,采取限价、限购、限售等行政限制性手段的城市继续扩容,房地产资金监管、房地产市场秩序整治逐渐成为多地常态化工作。此外,多个采用集中供地模式的重点城市在土地出让规则中加入“房企资金来源审查”“设置溢价率上限”“竞品质”等内容,房地产市场调控力度进一步加大。本期报告主要对8月份房地产行业政策进行梳理,并作解析。

[中房研协]全国房地产政策变动监测报告(2021年8月)

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  二、中央政策

  加快完善住房制度,努力实现全体人民住有所居

  1.政策跟踪

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  2.政策小结

  本月货币政策继续保持稳健。一方面,8月16日,央行开展6000亿元1年期MLF操作,较7月再度缩量1000亿元,这主要是基于7月15日央行下调金融机构存款准备金率释放近万亿长期资金,市场需求相应减弱。另一方面,MLF中标利率及LPR利率保持不变,维持货币政策的连续性。

  在房地产调控方面,住建部部长王蒙徽在8月31日的“努力实现全体人民住有所居”发布会上再次明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。重点强调了建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制,建立监测预警和评价考核新机制,继续加强房地产市场监管,“十四五”期间继续增加保障性住房供给等。政策层面则更加具体,如国家发改委在推广新型城镇化综合试点地区经验文件中再次明确,城区常住人口300万以上城市降低落户门槛或探索差别化落户、城区常住人口300万以下城市落实取消落户限制要求并优化户籍迁移服务,改善老旧小区居住条件等;住建部发文明确,在实施城市更新的过程中,要防止大拆大建等问题,要确保住房租赁市场供需平稳、城市住房租金年度涨幅不超过5%等。

  三、地方政策

  调控力度持续加大,调控城市继续扩容

  1.政策跟踪

  (1)行政限制政策

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  (2)土地政策

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  (3)公积金政策

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  (4)住房保障政策

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  (5)人口人才政策

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  (6)市场监管政策

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  (7)其他政策

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  2.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计,2021年8月地方出台房地产调控政策54条,为年内单月新高。其中,宽松性政策8条,紧缩性政策39条,中性政策7条。调控城市继续扩容,紧缩性政策占比继续提升,地方房地产政策环境持续趋紧。

[中房研协]全国房地产政策变动监测报告(2021年8月)

  具体来看,调控收紧主要集中在强化行政限制和加强市场监管上。其中,在强化行政限制方面,典型代表有:东莞将“法拍房”纳入限购,暂停向个体工商户销售商品住房;惠州严格执行新购住房3年限售政策,重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房;金华明确市区新购的商品住宅和二手住宅,实行3年限售;杭州提出落户本市未满5年的户籍家庭,在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房,非本市户籍家庭,在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在本市限购范围内限购1套住房;北京提出夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房等。此外,广州、东莞、金华、衢州、温州、合肥等多地均明确提出建立二手住房交易指导价发布机制,东莞、惠州、金华、义乌、温州、大连、银川、徐州等多地强调进一步优化住宅用地供应,限地价、限房价等。在加强市场监管方面,典型代表有:杭州市严令房地产中介机构及从业人员不得发布背离“房住不炒”定位、不利于房地产市场平稳健康发展的信息;天津对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管;深圳严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建;北京、银川、安徽等地持续开展房地产市场秩序整治专项行动等。

  调控宽松主要表现在人口人才政策和公积金政策上。典型代表有:成都市进一步推动公积金缴存职工在德阳、眉山、资阳三市购房异地贷款,开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点;宁波市出台“十四五”人才发展规划,明确加大人才安家补助、购房补贴力度;佛山市顺德区推出人才专卖房,最高销售价格为土地出让同时期同区域同类型市场商品住房销售均价的80%左右等。

  四、8月重要事项复盘

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  五、房地产政策展望

  1.中央层面

  从国内形势来看,当前仍然面临内需偏弱、通胀偏高等问题,中小企业生存发展仍然面临较大压力。稳住经济基本盘、巩固经济长期向好趋势仍是经济政策的重要考量。从流动性来看,9月市场流动性将再迎考验。其中,9月1日到9月3日中7天逆回购共到期1500亿元,9月15日MLF到期6000亿元,9月24日国库现金定存到期700亿元,共计8200亿元。此外,还要面临地方专项债提速、节日需求等多方压力,预计央行将继续实施宽松性货币政策,进一步释放流动性,同时也要关注中国的“明斯基时刻”是否提前到来。

  在房地产方面,央行在下半年工作会议上明确,将继续稳妥实施好房地产金融审慎管理,房地产金融监管继续保持高压。8月31日,国新办新闻发布会上明确了“让全体人民住有所居”的目标任务,并从房地产长效机制、老旧小区改造和城市更新、农村住房安全问题、年轻人住房问题、城市内涝问题等多方面进行了工作总结,明确了后续的工作方向。未来住房问题或将更多地作为重要的民生问题被看待、讨论及决策。

  2.地方层面

  8月地方调控如预期爆发,调控频次大增,加入限价、限购、限售的城市继续扩容,紧缩性调控是地方房地产政策的绝对主导方向。从市场反应来看,据CRIC统计数据,8月监测的29个重点城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米,环比下降10%,同比降幅持续扩大至22%,较2019年同期也由增转跌、降幅8%,政策调控效果正在显现。在坚持“房住不炒”、促进房地产市场平稳健康发展的大背景下,预计9月地方出台调控新政的频次或将有所放缓,但政策力度不会减弱。

  此外,值得关注的是,在房地产政策环境持续高压下,房企资金压力不断加大,为了抢占市场、回笼资金,房企纷纷开展大规模的降价促销,部分房企、部分地区降价幅度历史罕见。这也在一定程度上反映出当前部分房企、部分地区房地产市场的脆弱性。8月,沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴等多地相继发布通知或召开专题座谈会,重点强调稳房价、严格控制房企恶意降价等行为。客观来说,通过“限涨”“限跌”双向把控,固然有助于房价和房地产市场交易秩序稳定,但无疑也将使已经陷入资金困境的部分房企更加举步维艰,部分房价“透支”严重的三四线城市居民或将长期面临较大的购房压力。地方政府应立足实情,因城施策,在“稳房价”的同时,更要关乎企业生存问题、居民住房问题,研究出台相应解决问题措施。

执笔:王铮嵘

中房研协 测评研究中心 研究员

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