市场冷得猝不及防

  房子是真得不好卖了。截至目前,行业前5强有4家已经发布了8月份的销售数据,形势都不太乐观。

  公开数据显示,万科同比、环比的降幅分别为36.9%、28%,碧桂园同比跌25.8%、环比跌16.7%,中国恒大也是两位数的跌幅,分别为26%、13%,融创中国同比跌了30%,环比跌8.7%。按照机构的统计,排行榜100房企8月单月实现销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%,下半年以来百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期,7月、8月连续两月单月业绩同比下跌。

  开发商对此早有预期。保利发展在中报中表示,下半年调控力度与精准度仍将延续,随着信贷、限价、市场准入门槛等政策的不断微调,购房者预期或逐渐发生变化,市场观望情绪走强。而信贷额度收紧、按揭利率走高,导致居民购买力将有所下降,新冠疫情的反复预计也将降低市场参与活力。在多重因素的综合影响下,下半年商品房销售预计将阶段性承压,房地产企业将面临较大的去化压力。

  9月1日,穆迪将中国房地产行业的展望由“稳定”调整为“负面”。全国合同销售额增速是该机构评估行业展望的三个指标之一。穆迪预计,在未来6至12个月内,全国合同销售额将下降0%至5%(12个月移动平均值)。因为,国家对债务和房价增长的调控限制了销售,对开发商债务增长的管控限制了其开发和销售新房的能力,土地出让的放缓也对销售形成压力。值得注意的是,穆迪在2020年8月才将中国房地产行业的展望从“负面”调整为“稳定”,短短一年时间,“稳定”便不复存在。

  房企们的焦虑溢于言表,融创中国董事会主席孙宏斌说现在的市场特别像2018年,预计下半年的销售压力很大。现在看来,这不是危言耸听。有龙头房企在8月初拿到7月份的销售数据时,就对中国房地产报记者表示“市场冷得猝不及防”。某深耕一二线城市的TOP5开发商坦言,公司从8月初开始明显感受到压力,客户来访少了很多。总部在深圳的一家上市房企透露,因为销售下滑,下半年原本举办的几个大活动都停了,能省就省。广州某上市房企打算最近都不拿地了,因为市场看不到底,他们认为留多点现金在手比较安全。

  资本市场的看法有些分歧,看空的认为销售下行会影响房企拿地的欲望,继而反映到未来规模增长的收缩上。看多的机构还是少数,他们的判断是房企销售疲弱会令土地市场降温,地方政府面临较大的财政压力,利空已经出尽,不排除政策有托底甚至反转的可能。

  正如万科总裁祝九胜所言,作为农民,有时候是摆脱不了看天收粮的局限性的。把希望寄托在政策放松显然是不现实的,但就目前的市场环境而言,能留给开发商操作的空间少之又少,毕竟预期不是开发商凭一己之力可以扭转的。万科内部人士说,全年的销售目标肯定没有年初那么乐观了。另一家上市房企最近正在操心如何给投资者打预防针,因为年初公布的增长目标大概率是完不成了。

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