[中房研协]2021年8月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  01 二手住宅相关政策

  8月,多个城市响应中央政策要求,加强对房地产市场秩序的持续整治,围绕建立二手房指导价、限购限售、打击学区房炒作等方面的出台调控政策。东莞、金华、衢州、银川、温州、合肥、广州均明确提出建立二手住房交易指导价发布机制;上海要求二手房申请房贷将执行“三价就低”原则作为申请标准;金华、义乌、大连对二手住宅实行限售政策;合肥进一步深化学区房调控,暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在部分热门学区范围内购买二手住宅。

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  02 典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  北京二手住宅成交面积追平上海

  8月,典型城市二手住宅成交面积合计883.7万平方米,较上月减少20.1%,绝对额减少222.7万平方米。从环比数据来看,十三个典型城市成交量较上月均有所减少;从同比数据来看,除北京、天津微增,其余典型城市成交量同比均有明显下跌。具体来看,上海继续保持首位,成交量为150.3万平方米,环比减少23.6%,较去年同期下降40.9%;北京成交量紧随其后,为149.6万平方米,环比减少8.8%,同比上涨2.0%;天津成交量为104.0万平方米,环比减少4.1%,同比增加4.8%;重庆、武汉、广州、南京成交量分布在60万至100万平方米之间;合肥、成都、郑州、青岛、厦门、深圳成交量均未超过40万平方米,其中,成交量最低的为深圳,为17.8万平方米,环比减少32.1%,同比减少83.8%。

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  2.2  成交套数整体呈现明显下跌

  8月,十三个典型城市二手住宅共成交9.7万套,除天津同比略有增加外,其余城市成交套数环比及同比均有所减少。从具体城市来看,上海成交套数居十三个典型城市首位,达到1.8万套,环比下跌24.3%,较去年同期减少39.6%;北京成交1.6万套,位列第二,环比下跌10.7%,较去年同期减少0.7%;天津、重庆成交套数均超过1万套;合肥、成都、郑州、青岛、厦门、深圳成交套数均低于0.4万套,其中,深圳成交套数最少,为0.2万套,环比减少33.7%,较去年同期下降82.6%。

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  2.3 二手住宅销售价格整体高于去年同期

  2.3.1  深圳二手住宅销售价格环比持续下跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,8月,郑州、深圳环比呈现下跌,其余典型城市二手住宅价格环比、同比均有不同程度的上涨,但涨幅较上月有所收窄。广州、成都环比上升0.5个百分点,涨幅并列第一;其次北京、南京环比上涨0.4%;上海、青岛环比涨幅分别为0.2%、0.1%;天津、武汉、重庆、厦门、合肥二手住宅价格与上月持平;深圳二手住宅销售价格环比持续下跌,降幅为0.4%。同比涨幅最大的为广州,较去年同期高10.9个百分点;北京、上海同比涨幅分别为10.4%、9.7%;其他城市中,南京、合肥、深圳、成都、重庆同比涨幅均超过5%;青岛、天津二手住宅价格同比分别增加1.0%、0.9%。

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  从定基指数的角度来看,8月,典型城市二手住宅价格整体均高于上年12个月平均价格,其中涨幅最大的为广州,高于上年平均价格12.6个百分点,北京、上海分别高于上年平均价格11.7%、10.5%;深圳、成都、南京、合肥、重庆、厦门均高于上年平均价格5个百分点以上;天津二手房销售价格与上年平均价格基本持平。

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  2.3.2   144平方米以上户型价格涨幅较为明显

  从结构上看,8月二手住宅交易市场上,144平方米以上户型整体涨幅明显高于其他两种户型,从具体城市来看,南京90平方米以下户型价格有明显增长,成都、武汉、郑州、深圳90-144平方米户型价格涨幅高于其他两种户型;北京、上海、青岛、厦门、合肥、天津、重庆144平方米以上户型价格涨幅突出。

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  03

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1 新建商品住宅成交总量持续下滑

  8月,典型城市新建商品住宅成交面积为1143.8万平方米,环比减少13.85%,绝对额减少184.0万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.77倍,成交量区域分化显著:北京二手房成交面积是新房成交面积的1.93倍;上海二手房成交面积是新房成交面积的1.59倍;南京、广州、天津二手房成交面积高于新房成交面积,其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看,成都新房成交面积最高,达到143.8万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.22倍;青岛紧随其后,新房成交面积为141.3万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.17倍;重庆、武汉、天津新房成交面积均超过100万平方米。厦门新房成交面积最少,为35.0万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致,同期二手房成交套数是新房成交套数的0.98倍,绝对额较新房成交套数少0.21万套。

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  3.2  典型城市新房价格环比涨幅呈现回落,但仍高于去年同期

  8月,除广州、郑州新房销售价格环比微降,其余典型城市环比、同比指数均呈现明显增长。深圳环比指数较上月提升1个百分点,位列典型城市首位;其次重庆、青岛环比涨幅均为0.8%;其余城市环比涨幅均未超过0.4%。从同比指数来看,典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高,其中涨幅最大的为广州,同比增加9.8%;其次为重庆,同比上涨8.8%;其余城市同比涨幅均低于6.4%;同比涨幅位于末位的是郑州,较去年同期增长3.1%。

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  从定基指数的角度来看,十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格,涨幅最大的为广州,较上年平均价格提高10.4个百分点;重庆定基价格指数位列第二,高于上年平均价格9.9个百分点;排名末两位的是深圳及郑州,分别高于上年平均价格的5.0%、3.6%。

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  从结构上看,与上月相比,武汉90平方米以下户型销售价格环比涨幅较大;深圳、北京、上海90-144平方米户型价格涨幅较为明显;重庆、厦门、天津、南京、广州144平方米以上大户型价格涨幅明显高于其他两种户型。

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  04

  总结

  本月,多个一线及二三线城市陆续跟进二手房指导价机制,同时出台限售、学区房管控等政策,多措并举维护二手房交易市场秩序。一线城市广州及东莞、金华、温州、合肥等二三线城市均明确提出建立二手住宅交易指导价发布机制;上海二手房申请房贷将执行“三价就低”原则;金华、义乌、大连对二手住宅实行限售;合肥进一步深化学区房调控。多重楼市调控政策并行,有效遏制市场投资投机热度,预计下半年市场总体仍将处于降温过程中,“稳房价”、“稳预期”将成为楼市调控的主旋律。

  从成交量来看,8月二手住宅成交面积继续萎缩,典型城市成交总量环比下跌约两成。从具体城市来看,除北京、天津同比微增,其余典型城市成交量环比、同比均有明显下滑。在高压政策影响下,深圳二手房成交量环比下跌超三成,同比跌幅超八成。同期新房市场成交总量环比下跌约14%,多数典型城市新房成交量环比呈下跌态势,上海、深圳、厦门新房成交量较上月有所回升。总体来看,8月二手房成交面积是新房成交面积的0.77倍。

  随着前期出台的调控政策不断发酵,市场降温态势进一步加剧,二手房价格涨幅较上月继续收窄。从二手房销售均价来看,深圳环比连续多月下跌,郑州环比由增转跌,合肥、重庆等五个城市二手房价格与上月持平,其余典型城市二手房价格环比、同比指数均有微增,整体而言,二手住宅销售价格涨幅明显低于上月。

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