[克而瑞]开拍前突发中止公告,成都、沈阳二轮土拍凉了吗?

  遭遇市场下行、紧资金双重压力,热度下滑将成为普遍现象

  ◎  作者 / 马千里、邱娟、周奇

  9月14日晚,即将进行二轮集中土拍的成都发布17宗地的中止出让公告。次日,将于9月17日进行二轮集中出让的沈阳也发布了中止出让公告,涉及22宗宅地,接近沈阳二批次供应宅地总幅数的五成。那么,成都和沈阳二轮土拍热度究竟如何?房企拿地又有着怎样的变化?

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  供应变化:二轮供应量均大幅增加
提品质取代竞自持成为主流

  供应方面。成都和沈阳均对二轮集中供地进行了调整,除了加强房企购地资格和资金审查、溢价率上限调低至15%及以下外,土地供应规模、出让条件、土拍规则等方面也发生了一定的变化。具体来看:

  1)二批次供应规模均较首轮大增六成以上。二轮集中供地成都计划出让75宗宅地,总建筑面积达762万平方米,较首轮增长了62%;沈阳计划出让44宗宅地,总建筑面积也超过了700万平方米,和首批次供应量相比增长了65%。

  2)土地竞拍方式大幅调整。为了响应重点城市集中供地新要求,成都和沈阳均对二轮集中土拍规则进行了升级。其中,沈阳在重新公告中直接取消了无偿代建和竞自持要求,地价触及上限后以竞高品质确定最终竞得人。成都则并未完全取消竞自持,不过仅有6宗需要竞自持,大部分地块以竞销售型人才公寓为主。这种方式相比自持来说,能更快转化为货值,房企拿地成本也将会有所降低。

  3)地块出让条件明显抬高。虽然最终拿地成本或将降低,但房企拿地门槛反而进一步抬升,成都和沈阳均是如此。以成都为例,六成以上的地块需要配建人才公寓,现房销售地块幅数也明显增多,加之定品质要求,对房企现金流提出了较高的要求。沈阳亦是如此,多宗土地需要引入产业,商住地块占比也较首轮明显增多。

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  热度变化:土拍热度明显较首轮降温
成都区域冷热分化加剧

  和首轮集中土拍相比,成都和沈阳第二轮集中土拍明显降温,尤其是沈阳,降温之势尤其是明显。本轮集中土拍沈阳挂出44宗涉宅,22宗在开拍前一天紧急中止出让,余下的22宗地中3宗流拍,仅成交19宗,流拍率高达57%,较首轮上升了45个百分点。成都虽然流拍情况不似沈阳那样严重,但流拍率也升至26%,与首轮零流拍的情况截然不同。

  另外,从溢价率情况来看,两城第二轮集中土拍溢价率较首批均有明显下滑。以沈阳为例,第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.8%,较首轮下降了9.58个百分点。结合溢价成交地块占比来看,成交的19幅地中仅有5幅溢价成交,其中4幅地溢价率不足1%,全场竞拍热度最高的皇姑区新乐地块2021-007溢价率仅有4.42%;而首批次集中成交的22宗地块中半数地块触及最高限价,竞拍热度显著下滑。

  不过,和沈阳二轮土拍全面低热不同,成都此次土拍表现则明显分化,地价封顶竞人才公寓与土地流拍现象并存。结合各区域的土拍表现来看,高新区和天府新区仍是土拍热点,此次地价封顶的9宗地中有7宗位于这两个区域,如天府新区万安街道TF(07/09):2021-20地块吸引了12家房企竞拍,最终以4.45亿元的最高限价及续竞销售型一类人才公寓74%的条件成交。而新都、青白江等外圈层城区,土拍表现明显冷静,多数地块以底价成交为主,大部分流拍与撤牌地块也均位于此区域。以新都区为例,此次供应的6宗宅地中仅有1宗以底价成交,其余地块或提前中止,或遭遇流拍,而首轮该区域地块均以溢价成交。

[克而瑞]开拍前突发中止公告,成都、沈阳二轮土拍凉了吗?

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  盈利空间:二轮盈利空间较首轮均明显提升
沈阳平均地房比低至0.45

  在普遍取消竞自持的影响下,成都和沈阳的此轮土拍成交地块的利润空间得到一定的提升,大部分成交地块的地房比均低于0.6,两城成交地块的平均地房比均在0.5以下,盈利空间较首轮大幅提升。

  首先来看成都。在出让地块普遍取消竞自持以及高配建、低盈利空间地块流拍的影响下,成都此轮土拍成交地块的利润空间得到大幅提升,52宗成交地块的平均地房比仅约为0.48,较首轮近0.7的地房比大幅下降。地价触及上限的9幅地平均地房比也仅为0.5,除温江区万春镇WJ2021-01(0701/0901)地块因销售限价不足1万元/平方米致房地价差空间较窄外,其余地块的房地价差均在8000元/平方米以上,如高新区中和街道GX2020-26(071)地块的房地价差高达1万元/平方米以上,利润空间较为充裕。

  至于沈阳,由于本轮集中土拍溢价空间较小,大部分地块均底价成交,盈利空间更是可观。通过CRIC系统综合测算,本轮集中土拍平均地房比为45%,平均房地差为8000元/平方米,盈利空间还是比较大的。就以本地土拍热度最高的新乐地块为例,楼板价虽然高达12520元/平方米,但周边在售的方林龙湖·学樘府平均售价高达28000元/平方米,地房比也为45%,房地差超过1.5万元/平方米,盈利空间十分可观。

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  总结:遭遇市场下行、紧资金双重压力
热度下滑将成为普遍现象

  截至9月17日,土拍规则密集调整之后的福州、青岛、济南、天津、沈阳和成都六个城市土拍均遭遇了“滑铁卢”,临时中止出让成为“标配”,市场热度可谓急转直下。究其原因,一方面是由于上海、深圳等风向城市陆续出台楼市调控政策,譬如上海出了二手房核验价、三价就低等政策,严重影响了房价上涨预期,房企增加土储的意愿不强;另一方面,也受融资难度加大、企业资金链偏紧的影响,企业拿地积极性明显受挫,尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储,这从近期拿地比较积极的企业均是“国”字头企业也可看出。

  虽然完成二轮土拍的城市多为土拍低热城市,但接下来的苏州、合肥等首轮土拍高热城市均有地块临时中止出让或延期转挂牌的现象,二线城市中土地市场最热的杭州更是有9宗竞品质地块“流拍”。由此来看,接下来重点城市集中土拍热度下滑将成为普遍现象。

  不过,土地市场低热之下,拿地成本也在下行,如首轮高自持比例的成都二批次集中成交地块的地房比还不到0.5,较首轮大幅下滑,如天府新区、高新区等热点区域拿地成本大多低于近期成交地块。因此,对于现金流稳健的房企来说,将迎来以较低成本增加优质土储的机会。

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