[中房研协]广州第二轮集中土拍收官,流拍率较首轮明显上升

  9月27日,广州市今年第二轮集中土地竞拍落幕。此次土拍一共推出48宗地块,最终成交了23宗(5宗地块溢价成交,18宗底价成交),用地面积117.93公顷,建筑面积357.4万平方米,成交总价569.37亿元,平均楼面地价15931元/平方米。

  从成交结果来看,越秀、粤海、中海、珠实等央企国企拿下了较大体量地块,其中越秀以102.96亿拿下番禺新造镇创新城2宗地;粤海仅拿下白云新城云港城地块,耗资101.87亿;中海和珠实均斩获3宗地,分别花费99亿和67.73亿。此外拿地企业还包括绿城、中铁建、中建一局、电建地产、葛洲坝、南投等“国家队”,多数为底价拿地;入局的民企则有碧桂园、源海地产、中盛地产、合汇、广东奥和投资等,多是在外围获地。

[中房研协]广州第二轮集中土拍收官,流拍率较首轮明显上升

  

  热点评析 

  广州第二轮集中土拍表现:流拍率颇高成为主基调

  从本次广州的竞拍结果来看,土地市场已明显降温,48宗仅成交23宗,超过半数土地未能成功出让,相比首批集中供地的激烈竞争局面,本次参拍企业数量及竞拍报价次数均明显下降。由于土拍政策调整,第二轮集中供地对竞买人有了更多的限制要求,包括严查资金、限制马甲、限15%上限溢价、限售价及限销售对象,甚至部分区域全周期限价等。而民营房企当下普遍资金紧张,因此很多房企都放弃了报名。广州此次竞拍过程中,增城、从化、南沙等区域出现大面积流拍并不意外,于开发商而言,经过首轮集中供地后,对于拿地的紧迫性和需求下降;此外,因对资金链安全有所考量,加上买地金额不得超年度销售额40%的红线,因此普遍拿地积极性不高。

 央企、国企成拿地主力

  民营房企势弱,而具备资金优势的央企和国企成为广州第二轮土拍市场的主角。从竞拍结果上可以发现,以越秀、中海、中铁建、粤海、珠实、南投等国家队,拿地金额和数量都排在了前列。具体来看,越秀地产延续第一轮土拍的强劲势头,新增44.74万平方米建筑用地,累计拿地金额达102.96亿元。中海地产则拿下荔湾广钢新城、海珠区江泰路以及石溪村两宗地块,合计支出近100亿元。同时粤海、葛洲坝、珠江实业、南投、电建等企业纷纷出手,皆有斩获。未来的集中供地,这样场面或许会变成常态,央企国企集中力量办大事,民企发挥自己的特长为特定区域的地块赋能。

 土地市场转冷是一个重要信号,值得警惕

      土拍市场是楼市的晴雨表,在当前楼市政策收紧的背景下,开发商拿与不拿土地、土拍是否火热的背后,就是对未来几年市场预期的思考。土地市场转冷是一个很重要的信号,值得我们警惕。目前来看,房地产市场资金面偏紧,土地市场已经遇冷,全国范围的房地产市场降温预期已形成,接下来更重要的工作是稳预期。后续在土地市场的监督和管理方面,对于如何制定合理的出让底价,如何完善出让规则,如何控制出让的节奏,如何提前预判开发商的动向等,管理部门应及时调整土地出让策略。

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