物业第一强碧桂园服务和物业第一股彩生活的“化学反应”

  9月29日一早,花样年控股与彩生活双双发布短暂停牌公告。

  短暂停牌背后原因不难猜测。十几个小时前,碧桂园服务已经率先发布一则收购公告,宣布与彩生活服务签订股权转让协议,以最高不超过33亿元,同意收购目标公司100%股权。目标公司即为彩生活服务旗下核心资产,如万象美物业和开元国际等。

  值得注意的是,33亿元人民币的交易对价,实际上已经超过了彩生活的总市值。在宣布停牌前,彩生活的总市值37.63亿港元,折合人民币约为31.23亿元。

  “这是一次双赢交易。”9月29日,碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表达了自己对此次交易的看法,其表示,彩生活是物业第一股,具有其他企业没有的行业地位,二者合作会产生非常好化学反应。

  这是否一次双赢目前还不得而知,但对于出售资产方的彩生活来说,不免有一些英雄落寞之感。

  尤其是作为物业第一股,彩生活曾经也有宏图伟志,即2020年物业管理面积达到25亿平方米,彼时这在业内看来是天花板级的目标。

  而截至2021年上半年,彩生活的规模愿景还未实现,旗下核心资产却先被出售,对方还是虽为“后起之秀”但却是目前上市物企中排行第一的碧桂园服务。

  彩生活方面回应中国房地产报记者称,关于此次资产出售,是出于彩生活主动行为。由于彩生活的价值长期被低估,此次资产以超过市值的价格进行交易,有助于降低彩生活负债水平,提高竞争能力,实现价值发现。

 彩生活的双重考量

  花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军曾说,自己最令人得意的事情就是2014年把大家都不看好的行业——物业管理送上市了,这便是号称物管行业第一股的彩生活。

  潘军表示,彩生活也开创了物管行业子公司比母公司市值高的奇特现象。

  但即使如此,潘军还是把彩生活里的核心资产出售了。

  对于此次资产出售,彩生活方面告诉中国房地产报记者称,主要是为了有利于公司换赛道,接下来公司将集中资源支持增长潜力更好的、更为广泛有持续竞争力的业务,从而提升公司的增长动能。至于具体是哪一块业务,彩生活还并未透露。

  嘉和家业物业服务研究院院长唐卓表示,彩生活作为第一个上市物企,在早期发展过程中,进行了多项收购,但由于早期其业务模式与当时行业发展现状存在一定的时间错位,所以早期并未给彩生活带来盈利能力上的显著提升。

  其表示,此次彩生活售出一部分核心资产,原因一是为了业务聚焦,另一方面也不排除在花样年高息美元债压力下作出的抉择。

  过去的9个月时间里,花样年股价腰斩,美元债则是出现了暴跌,标普、惠誉、穆迪等国际评级机构均将花样年的评级展望调整为负面。

  资本市场的一系列反应都在指向一个问题:花样年可能已处于风险边缘。

  为了自救,今年5月份开始,花样年就开始频繁回购美元债,根据公开资料统计,仅9月份以来,花样年在公开市场已经进行了6次回购,回购的美元债总额共计3170万美元(约2.05亿元人民币)。

  除了公司层面回购,9月份,花样年控股创始人曾宝宝还通过其全资拥有公司真宝艺术基金会有限公司,在二级市场先后3次回购470万美元债券(3038.79万元人民币)。

  但即使如此,花样年股价依然没有起色,9月以来其股价已经下跌超20%,资本市场信心不足。

  在这种情况下,花样年想到了养了多年的“现金奶牛”——物业公司。

  关联公司出事,首先想到的就是出售旗下较为优质的资产——物业,毕竟物业目前仍处于发展上升期,尤其是随着房地产行业进入存量时代,物业行业的价值也正逐步被放大。

  相关业内人士表示,“三条红线”等调控政策之下的房地产企业,短期投明显会放缓、融资渠道受阻,部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题,选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。

  例如此前蓝光发展出售蓝光嘉宝,富力地产出售富力物业,也包括近期传言的金科服务在与新力物业洽谈收购事项。

  虽然将彩生活核心资产售予碧桂园服务能够为母公司贡献一笔充裕的现金流,但失去核心资产的彩生活又该何去何从?

  关于彩生活未来规划发展,彩生活方面对中国房地产报记者表示,公司整体定位将由物业管理迈向民生服务,为广大业主、百姓提供保安、消防、公共卫生等服务、保障,扩大服务人口数量,实现与客户“最后50米亲密距离”的数据资源变现,真正作为业主的守夜人,实现社区的政府补位功能。

  但短期来看,唐卓认为,大概率会使企业净利率水平出现下探的情况,进一步对本就因盈利能力不高、服务模式有待优化的彩生活股价产生一定的拖累。短期内会对彩生活在资本市场上有较大的影响,对其股价可能产生较大的下挫压力,若彩生活长期盈利能力提升不上去,则仍不可避免会有持续下跌风险。

 碧桂园服务的“算盘”

  出售资产的一方多少都会有些失落,但对于收购方碧桂园服务而言,喜悦之余也存有担忧。

  作为如今上市物管企业中的“超级航空母舰”,碧桂园服务一直被看作行业内的“围猎者”。但并不是任何企业都有资格成为“围猎者”。

  就碧桂园服务而言,其规模够大,手握充裕的现金流,有收并购的底气。今年以来,物业行业的多起大型收并购事件,收购方均为碧桂园服务,例如以约49亿元收购蓝光嘉宝、斥资百亿元收购富力物业。

  如今,碧桂园服务再次出手,背后原因为何?

  首先还是出于规模的诉求。

  牛晓娟表示,目前物业管理行业正处于加速整合阶段,头部物企通过并购优质物企巩固行业地位的意向强烈。

  目前,碧桂园服务在上市物企中已经是在管面积和合约管理面积双料第一,但其并不满足于此。碧桂园服务管理层表示,从2021年到2025年,碧桂园服务的年收入要达到1000亿元,收入和利润年复合增长率要达到50%以上。

  要达到上述目标,碧桂园服务的扩张步伐就不能停止。

  除此以外,唐卓表示,碧桂园服务对于彩生活核心资产的收购,还出于发展商业物业的考量。

  碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏曾在今年中期业绩会上直言,“团队已立下军令状,我们期待用5年的时间实现商业百亿营收的突破。”

  今年上半年,碧桂园服务的商业运营服务营业收入为1.4亿元,收入占比1.21%,距离百亿营收还颇有差距。

  唐卓认为:“此次收购将会对碧桂园服务商业板块的竞争力提升再添活力,尤其是在华南区域商业项目密度方面,将在富力物业商业项目基础上再提升,对于碧桂园服务商业项目集中度及运营能力提升有较大的协同效用。”

 物业并购现“窗口期”

  在牛晓娟看来,目前,物业企业并购“窗口期”出现,一方面是企业积极地并购策略集中体现,通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的,巩固市场地位;另一方面大宗并购案例是市场价值规律的外化表现,当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时,也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨大的市场潜力,值得投资者的高度关注。

  此外,物业企业的现金流稳定、轻资产运营等优势特征显著,在行业市场出现波动的情况下,抗周期能力较强,具备较大的发展潜力。

  在目前的背景下,牛晓娟建议物企需择机而动,主动把握市场机会。

  具体来看,伴随着房地产行业的调整出清,未来或将有更多的房地产企业选择出售物业资产。对于具备充足现金储备的头部物企而言,通过收购优质资产,可以高效、高质的促进企业管理规模、服务质量和经营效益等提升,是绝佳的发展机遇。同时,未来行业资源将会加速向头部企业聚集,促进行业集中度进一步加速提升。

  而对于其他市场参与者而言,IPO或许不再是物业做大的唯一路径,头部企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的新道路。

  “部分优秀物企审时度势纷纷调整上市策略,转而成为最具价值的投资标的,成为收并购市场的‘香饽饽’,高溢价估值为相关股东和控股人回笼资金等创造良好条件,增加公司的现金流,促进公司核心业务的经营和拓展,实现企业市场价值最大化,由此看来,也不失为企业当前形势下一种更好的选择。”其表示。

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