[克而瑞]2021年上半年中国房企总土储货值排行榜TOP一百

  导 读 

  上半年半数百强房企总土储货值较2020年末下跌,整体去化周期降至3.13年。

  ☉ 文/克而瑞研究中心

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[克而瑞]2021年上半年中国房企总土储货值排行榜TOP一百

  榜单解读

  1

  TOP十门槛达万亿
半数房企总土储货值超3000亿

  截止2021年上半年,总土储货值百强房企的货值总量达到46.1万亿元,比2020年末微涨0.3%。总土储货值百强门槛为819.4亿元,较2020年末下降8.9%,较2020年上半年更是大幅下滑18%。百强门槛连续下滑一方面体现近半年来企业以“促销售”为主,另一方面也印证了当前房企尤其是中小房企投资难的困境。

  总土储货值各梯队门槛来看,仅有10强和50强门槛明显提升,得益于规模房企在双集中供地中频繁在一二线纳储,土储结构进一步优化;就建面门槛变动而言,除50强门槛略有上涨,其余梯队均较2020年下滑。

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  截止2021年上半年,有11家房企总货值超过万亿,较2020年末新增3家,总货值TOP十共计超过16.7万亿,占到土储货值百强的36%。碧桂园、保利、融创和绿地分列总土储货值TOP4,土储货值均超过2万亿,远领先其他房企,新城、金地、龙湖、金茂凭借较优的土储布局,也成功跻身万亿行列。整体来看,总土储货值在超过3000亿的房企达到52%,另有超过四成房企总土储货值位于1000-3000亿区间。

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  2

  半数百强房企总土储货值较2020年末下降
TOP20货值占到百强56%

  2021年上半年,销售百强总土储货值共计约43万亿,较2020年末微降0.46%,百强房企中总土储货值涨跌各半,在融资收紧、现金流紧张和双集中供地的两面夹击下,投资分化显著。

  从百强各梯队总土储货值变化来看,10强房企、后50强房企总土储货值分别下降3.6%和11%。龙头房企中分化较为显著,以三四线为主的碧桂园、绿地等在双集中供地中拿地较少,而保利、万科等相对积极。而后50强的总土储货值下降,更多源于资金吃紧,且在集中供地中不占优势。

  11-20强、21-30强和30-50强房企三个梯队总土储货值涨幅分别为10.2%、5.3%和5.3%,其中绿城、越秀和时代中国等总土储涨幅超过15%。此类区域深耕型房企在第一轮集中供地中,分别补充了长三角、珠三角的优质地块,整体投资相对积极。

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  集中度来看,百强各梯队总土储集中度与2020年末基本保持一致,强者恒强的趋势未变。10强房企总土储货值占比达到38%,较2020年末占比下降1个百分点,前20强房企总土储货值占百强比例依然高达56%,与2020年末持平。

  总土储货值TOP20企业中,有17家房企同时位列2020年销售TOP20,头部房企重合率保持在较高的水平,也足以证明规模房企在土地储备上的优势。

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  3

  百强总土储去化周期达3.13年
20%房企去化周期不足2年

  融资紧张、现金流紧缩之下,房企仍采取“谨投资、促销售”的策略,因此2021年上半年百强房企总土储去化周期降至3.13年,较2020年末再降8%。从百强各房企的去化周期来看,有21家房企去化周期缩已经不足2年,面临较为严峻的局面,在快周转策略下未来仍需积极纳储。另有31家房企去化周期在2-3年内,24家房企去化周期在3-4年内,位于这两个区间的房企相对较为安全;去化周期在5年以上的百强房企仍有10家,对于这部分房企而言,如果提高去化是当务之急。

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  对比2020年末各梯队房企的去化周期来看,除了11-20强、31-50强保持相对稳定以外,其他梯队房企的去化周期均有不同程度的下降,其中21-30强去化周期降至2.83年,该梯队中建发、滨江等上半年销售完成度较高的房企,总土储去化周期已经低于百强平均。

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  4

  三成房企总土储相对充裕且去化健康
部分国企、央企“粮草”充足

  作为推动企业发展的三驾马车之一,合理的土地储备决定了未来3-5年企业的业绩,也是企业能够实现规模进阶基石。对比2021年上半年总土储货值及1-8月全口径销售排名来看,百强中有近四成房企总土储货值排名高于销售,且主要集中TOP30以后房企,另有30%房企去化周期处于3-5年的健康区间。去化健康且充沛的土储是这些房企未来规模进阶的有力支撑。

  分规模来看:

  在全口径TOP20房企中,保利、龙湖、新城、绿城等龙头房企总土储货值储排名高于销售(全口径)排名3-8位,且总土储货值均在万亿以上、去化周期在4年左右。由于处在规模高、竞争激烈的梯队中,总土储货值提升对于未来销售加成更加显著,也为给双集中供地中提供了跟灵活的投资策略。

  在销售TOP21-50房企中,土储较为充裕的多为国企、央企,中交、越秀、华发、中国铁建等,其总土储货值均超过3000亿元,其中越秀、华发、中国铁建总土储排名均位于前三十。凭借资金优势,这些房企土储结构相对优质,如越秀大湾区土储占54.6%,2021年上半年成功进入北京、宁波等核心城市。

  50强之后的房企中,海伦堡、众安、力高等区域深耕型企业土储相对充裕,总土储排名远高于销售排名,主要得益于城市群发展的红利,未来只要合理掌控运营节奏、把握开发周期,未来销售业绩仍有较大提升空间。

  值得注意的是,诸如如珠江投资、龙记泰信、金成集团等百强外房企在积极、多元化纳储之下,2021年上半年总土储货值位列TOP一百以内,相对充裕的“粮草”是未来销售跨入百强门槛的动力。而荣安、绿都等百强房企土储相对较弱,尚未进入土储货值TOP一百,尽管保持一定的周转速度,但在双集中供地导致拿地愈发困难、投资竞争不断加码之下,需要保持一定警惕性。

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  5

  一二线总土储比重回落6个百分点
中西部仍是百强土储要塞

  截止至2021年上半年末,百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%,较2020年末回落6个百分点,虽然上半年一二线核心城市开启双集中供地,但仅实施了一轮,因此占比回落也在情理之中。

  区域层面,百强房企在中西部土储占比分别高达38%,较2020年末增加5个百分点,主要是由于中西部的核心城市保持了较高的土地供应量,此外大量房企从战略上选择持续深耕珠三角和长三角,两个区域土储占比分别为23%和22%,环渤海区域土储占比相对较低,仅有17%。

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  从城市层面来看,百强房企囤地建面TOP20的城市中有16个一二线城市,4个三四线城市,三四线城市较2020年末增加一席。值得一提的是,土储建面TOP5城市与2020年末完全一致,依然是武汉、广州、重庆、成都和西安。

  三四线城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜,佛山位列第六名,对比2020年末,房企在佛山、惠州和徐州的总土储量有所上升。

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  6

  预计未来投资扔维持审慎态势
持续关注长三角、大湾区核心土地

  在双集中供地、严查土拍自有资金等多方土拍调控下,2021年房企延续了2020年下半年谨慎的投资态度。未来保证自身现金流安全、财务稳健是房企中短期内的主要目标向。从上市房企的中报业绩发布会表态情况来看,有七成上市房企表示下半年仍将谨慎投资,主要策略包括“以销定投”、“多渠道投资”和“严控利润率”等。

  在这样的宏观背景下,企业总土储的重要性进一步凸显。土储总“量高、质好”且足以支撑3年左右去化的企业,在投资方面得以更加从容,尤其在第二、三轮集中供地中,将有更高的自由度。从这一角度来看,保利、中海、金地、龙湖等规模房企具备土储总量高、去化周期合理的优势。

  而从土储分布来看,百强房企的土储能级、区域分布变化不大。随着全国市场热度的持续分化,核心城市的优势将越来越显著,部分房企不仅需要注意自身土储总量,也需要重视土储结构的优化,除核心城市以外,长三角和大湾区的三四线城市将持续受到关注。

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