投资客散场!又现千人抢房!深圳“金九”楼市AB面

投资客散场!又现千人抢房!深圳“金九”楼市AB面

  有着“楼市风向标”之称的深圳楼市终于按下上涨神话。

  经历了从上至下、涉及各参与方组合调控后,新房“打新”热降温,二手房更是直接步入量价齐跌状态,这在过去很长一段时间是绝无仅有的。从数据上来看,截至9月28日,即将结束的“金九”热销期,深圳二手房成交套数仍保持下跌趋势,仅成交1933套;新房交易热度也在下降。

  不过,市场也有例外。9月24日,深圳房地产市场4个新盘齐开,共推1907套住宅,吸引4300多批购房者认筹,再次上演“千人抢房大戏”,给市场带来了一阵久违的热度。分析人士在接受中国证券报记者采访时认,这次的火爆只是深圳楼市深度调整过程中的“一朵浪花”,这些楼盘蓄客已久,总价较低,卖点突出,刚需买得起,火爆并不意外,但并不意味着新房市场红火了,也不能改写整个市场的调整格局。

  “金九银十”传统热销期,深圳楼市迎来多个项目入市,伴随着投资客减少,刚需客已难以撑起往时热度。

  购买力仍在,热度在下降!

  过去的8月份,深圳新建商品住宅销售价格指数上涨1%,涨幅居70城第一,相比于近乎停摆的二手房市场,深圳新房仍保持着热度。

  不过,在政策强力调控与干预下,行进脚步明显艰难。

  过去疯狂的炒房、代持、高杠杆等行为已逐渐哑火,转向持币观望;深知市场冷暖的开发商也开始调整营销战略,如加大项目推广力度、启动转介、延长蓄客期等应对市场。

  9月24日,深圳楼市迎来了久违的火热态势,一天内4新盘“日光”,一周内已有6个新盘共计2855套房源告罄,这无疑是深圳平淡的“金九”销售期新房市场中交出的最佳成绩单。

  分析来看,4个新盘中,有2个总价为400万元+。其中,光明区星河天地推937套住宅,共1955批客户成功入围,项目均价约5.19万元/平方米,总价约434万元/套起;龙岗区颐安都会中央四期推375套住宅,共登记953批客户,均价约5.56万元/平方米,总价约474万元/套起。

  另外,宝安区宏发玺玥共推514套住宅,登记1289批客户,均价约8.87万元/平方米,总价约734万元/套起;宝安区前海滨城花园备案81套现楼,登记约146批,均价约8.5万元/平方米。

  1天4盘告罄,4343批买家涌进深圳楼市,总价400万元+到1000万元+悉数买尽,网红盘的“日光”印证着深圳楼市依旧存在的超强购买力,但“日光”背后认筹人数过少,入围积分大降则揭露着有限的市场热度。

  近期几个告罄的热门新盘,坂田华侨城荷棠里最低入围积分48.9分;光明星河天地最低入围积分仅48.8分,项目上一次开盘最低积分为64.1分;龙岗大运网红盘颐安都会中央四期,最低入围积分仅39.2分。

  另外宝安两大日光盘玺玥华府、前城滨海花园甚至都不用积分。

  “多盘日光只能说明深圳购买力还在,但并不能改变深圳楼市已是冬天的事实,也并非深圳楼市转暖的信号。”地产从业人士表示。

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  其他去化优秀的项目,除了楼盘本身为片区网红盘外,严格限价下,各项目性价比也都十分突出,一二手房价倒挂明显。

  如玺玥华府毛坯备案均价仅约8.8万元/平方米,彼时旁边的中洲华府、华联城市全景、勤城达22世纪等指导价已去到8.7万-10.1万元/平方米,实际成交均价更是在13万-15万元/平方米,倒挂空间较大。

  再以位于坂田的华侨城荷棠里为例,项目毛坯备案均价仅5.9万元/平方米,旁边十二橡树庄园一期二手房挂牌均价约7.5万-8万元/平方米;另外,同为高层住宅的德润荣君府挂牌均价则为8万元/平方米左右。目前,十二橡树庄园一期指导价为5.31万元/平方米,德润荣君府指导价6.13万元/平方米。

  “本身捂盘就捂了挺久,之前吹风价都到7万元/平方米了。”荷棠里项目附近一中介人员对记者表示,“去年12月,旁边的信义嘉御山7期入市,均价7.7万元/平方米,两盘距离大概就1.2公里。”

  早于今年5月,在《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》中,官方对新房价格进行管控,明确“深圳市预、现售商品住房批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格,分批推售不能涨价,不得借装修变相抬价”。

  除了价格优势外,是更低的入围门槛。

  当网红盘都在悄然退烧时,深圳新房市场更是退热明显,多项目认筹人数惨淡,远不及供应套数。

  如仅推出81套房源的前城滨海花园,由于套数少,加上已为现楼,即买即可收楼,惊喜拿证也成了业内普遍认为积分会很高的项目,但最终实际认筹不过146批,尚未能达到认筹人数超房源套数3倍的积分入围标准。

  外界关注度较高的光明云科府开盘去化仅6成;宝安联投东方世家花园也未能如愿“日光”;与之相距不远的满京华云着华庭9月18日正式选房,416套房源去化不足4成,该项目去年12月入市时,1129套房源顺利“日光”。本就相对冷门区域如坪山,有新房开盘去化甚至不足10%。

  “这种情况在去年楼市火热时是无法想象的,深圳新房市场正迎来低积分时代。”前述地产从业人士表示。

 “金九银十”新房供应加大

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     “金九银十”下,房企加大了供货力度。

  截至9月28日,深圳已有超20个新盘获批预售,包括15个住宅,超7000套房源供应。另据统计,接下来的“银十”,深圳计划入市住宅还将达30个,涵盖深圳本市9个区,涵盖包括久违的福田和南山。

        供应加大的同时,是购房者心态的剧烈变化。一购房者对记者表示,看着这么多新盘入市,价格都低于预期,心里热度反而降低了。
      “现在主要是刚需进场,从目前一些新盘认购情况来看,房子正不断靠近居住属性,投资属性正在减弱。”业内某人士对记者表示。

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  值得注意的是,之后的第四季度还有深业中城、润玺二期、前海润峯府、深铁懿府二期、海德园等一批重量级豪宅网红盘或预备入市,套均总价千万元起。

  以深业中城为例,2019年首期推售时,均价便达13.1万元/平方米,总价区间1508万-7788万元/套,高价的同时是高热度,项目192套房源吸引约2800个认筹量,中签率低至6.8%。

  在严格销售价格指导下,不排除部分豪宅网红盘将以更加亲民价格入市,届时或将又掀起“打新”热,刺激相对低迷的市场。

  对于购房者而言,接下来是更多的选择;对于开发商来说,随着更多项目入市,竞争态势还将更激烈,网红盘的热度能持续多久,对于整体市场带动又有何促进效果还需观望。

  不过,就深圳各机构反映称,目前开发商仍然看好深圳房地产市场。

  零开单,租赁生意支撑发展

  新房市场不温不火,二手房交易则在指导价下一片惨淡。

  “好久没开单了,现在主要靠租金支撑生意。”深圳龙岗一位于地铁口旁的中介门店工作人员杨亮无奈的表示,在记者与其交谈逾一个小时内,店内未有任何一位上门客户咨询,也未有话打进。

  当谈及深圳强购买力时,杨亮表示,二手房指导价增加了首付成本与观望情绪,虽然深圳不缺乏购买力,但对于原先能拿出200万元首付,总价在600万元房子的客户,他们是不愿意妥协以同样200万元去买总价更低的小区或更偏板块。

  “很多不着急的买家都在等业主降价,或者去‘打新’,但目前深圳二手房整体价格仍比较坚挺,尤其热门板块抗跌性较强。现在主要是一些泡沫较大区域可能会率先调价,但暂时没有大范围挂牌价跳水情况出现,所以买家不断观望,成交量一跌再跌。”杨亮继续说道。

  继7月二手房过户量同比跌幅超8成后,过去的8月深圳二手住宅成交量仅为2043套,继续暴跌79.96%%。据深圳市住建局公布数据统计,截至9月28日,即将结束的“金九”,深圳市二手房成交套数仍保持下跌趋势,仅成交1933套(此处数据包含商办物业,本月仅住宅成交或不超2000套)。

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  “正常情况下,下半年二手房成交周期都会比上半年拉长,今年因为贷款利率上涨和放贷缓慢等现实性问题,时间线被拉长尤为明显。”宝安一位近期“有幸”开单的中介小刘吐槽着周期长、变数多,成交不易。

  成交量上不去的另一面,是挂牌房源的越压越多,截至9月28日,深圳市房地产信息平台公布的全市二手房房源已达6.49万套,去年同期数据仅在4万套上下。

  政府挤泡沫决心明显

  新房市场不温不火,二手房交易一片惨淡,但深圳官方的稳预期手段没有放松。这从强化“房地联动”,通过价格引导进一步稳定市场购房预期的土地市场可见端倪。

  原定于8月出让的22宗宅地,在经历了终止、调整规则后于9月28日正式出让,不过伴随着严查购地资金来源、限制准入资质、杜绝“马甲”、下调住房销售限价等规则调整,据知情人士表示,参拍房企大幅减少,尤其民企弃拍普遍。

  正式出让当天,22宗宅地仅有15家房企参与,其中超7成为央企、国企,就连过往土拍战绩辉煌的龙光、佳兆业等均未现身。

  “楼市预期被掐得死死的,未来几年市场都将以居住和改善需求为主,行情不稳定,不敢乱花钱,我们也需要观望观望。”一家未参与拿地的房企投拓人士表示。

  值得注意的是,在本次集中供地中,政府同样加大了租赁住房供给,包括有2宗为全年期自持租赁住房用地,6宗地块在达到最高限制地价时,开启竞配70年自持市场性租赁住房,政府将同步控制租金水平与涨幅。

  楼市调控从来都是多维度,多管齐下,通过加大住宅供应、租赁住房供应,推动市场平稳行进。

  “金九”即将落幕,短期来看,在无进一步利好刺激下,深圳楼市或将持续保持低位运行,但长期仍被看好。

       正如财经专家刘晓博所认为,“由于深圳商品房总量偏少,常住人口‘自有住房率’严重偏低,再加上深圳经济有活力、人口增长快,所以圳楼市值得长期看好。但短期看,尤其是2年内楼市僵持、横盘是好事,这有利于提升城市竞争力,有利于让更多的人‘进入深圳’。”

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