[贝壳研究院]三季度土地市场平淡 稳健型房企收获丰盛

  核心结论

  3季度全国351城土地成交金额与成交量同比明显下滑,主要受到二个因素影响:一是受供应和拿地错配影响;二是随着政策监管调整,对房企现金流与财务健康程度要求更高,房企拿地渐谨慎,导致第三季度土地成交率下滑明显。反过来说有利于稳健型房企拿地,从三季度土地市场表现来看亦是如此,中海、龙湖、保利等房企收获丰盛。同时,在地市冷静的第二批集中供地城市之中,深圳所受市场关注度依然较高,主要受益于对土地最高成交价格与住宅最高限价的调整,分别平均下调20.7%与6.6%,土地性价比高,继而提高房企的拿地热情。

  1 受房企拿地节奏与政策监管调整,土地市场表现平淡

  3季度全国351城的住宅用地成交金额为1.08万亿元,同比下滑37.01%,累计成交金额为4.21万亿元,同比下滑7.63%;成交规划建筑面积为3.09万亿平米,同比下滑47.55%,累计成交规划建筑面积为11.0万亿平米。同比下滑28.44%。土地市场的关注度平淡,4项指标均有下跌,主要原因有二:一方面是受房企拿地的节奏性策略影响,第三季度拿地对于房企来说,较难以实现在年内转换成货值,继而有效补充其年度业绩,因此市场关注度较低;另一方面,8月土拍新规以来,除了集中供地城市以外,其余城市的政策监管也日趋严格,尤其是对参拍企业的资质与资金来源审核无疑对部分房企是一个重大打击,促使房企面临较大的现金流压力,因此在土地市场方面房企整体参与热情不高,拿地更加谨慎。

  除此之外,成交溢价率从2季度的19.5%环比下滑10.5个百分点至9.0%,主要受两方面影响:一是集中供地城市多有设置15%的溢价率上限,有效降低成交溢价率;二是三四线城市供地多以县级区为主,其市场关注度较低,叠加对未来市场预期趋理性,因此三四线城市溢价率收窄,从2季度的25.5%环比下滑12.3个百分点至13.2%,带动第三季度的整体溢价率降低。

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  2 各线级城市的地市表现皆有所回落,一二线城市成交率保持近80%

  第三季度各线级城市的成交金额与成交规划建面均有较大幅度的同比收窄,成交规划建面与成交金额皆同比下滑35%-40%区间。表明受房企拿地节奏与拍地政策的调整,三个线级城市所受的影响趋同。从居住用地成交率来看,不同线级城市在第三季度皆是呈现明显下滑,一二线城市的居住用地成交率[1]为77.0%,较上季度下滑10.4个百分点;三四线城市的成交率为54.8%,较上季度下滑11.1个百分点。三四线城市的成交率下探近50%,除了受到供应结构影响(县级区出让规划建面占比71.8%,较上季度提高3.1个百分点),亦能说明资本并没有因为多数集中供地城市的监管政策严格而选择流入监管政策较宽松的三四线城市,房企依然选择布局优质一二线城市,更能确保其稳定现金流与利润,从3季度的土地成交表现来看亦能佐证此观点。

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  3 第二批集中供地市场冷静,深圳的市场关注度较高

  第三季度有13个城市迎来第二批次集中供地,与首批次相比,8月中旬土拍新政后,二批次在规则上明显升级。主要从4处着手:一是设定溢价率上限,多数城市的单一宗地溢价率上限为15%;二是严审企业资格与资金来源;三是触顶摇号;四是竞品质方案。由于规则的优化,促使整体溢价率以及成交率有所收窄。整体溢价率从首批次16.1%降至二批次的3.4%,有效达到稳地价的成效。整体成交率为69.1%,相比于首批次的94.4%有显著回落。值得注意的是,深圳23宗地仅有1宗地流拍,并且有17宗地触地价上限后竞自持面积,相比于其他已完成第二次集中供地城市的土拍市场平淡,深圳此次的市场关注度依然较高。主要原因是受8月29日深圳对第二批集中供地的土地最高成交价格与住宅最高限价的调整,分别平均下调20.7%与6.6%,土地性价比高,继而提高房企的拿地热情。

  从2021年宅地供应完成率来看,仅有广州与沈阳达到80%以上,其余大部分城市均在60%以下,离完成年度供应计划仍有一段距离。进一步从往年土拍成交数据来看,一年中的4季度皆为土地供应与成交量高峰,主要原因有二:一方面是地方政府为了完成当年的土地供应计划,会在年底大量释出地块已达成完成率,而政府会依据当年土地市场情况,对年底释出的地块做出适当调整;另一方面对于房企来说,年底拿地能于下年初缴齐土地出让金,除了能补充来年货值,亦能缓解房企的年内现金流压力,有效提高拿地意愿。综合上述因素,预计第三次集中供地的热度会高于第二批次,同时不排除第三次集中供地各城市会拿出较优质地块来稳定市场情绪。

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  4 受益于南京、南通与无锡等城市的地市表现,长三角城市群领跑全国

  从区域来看,长三角城市群领跑全国,成交金额为4225亿元,成交规划建筑面积为6014万平米,占比分别是42.1%和24.2%,其中主要受南京、苏州与无锡等集中供地城市带动外,南通、常州与金华等市场较活跃的城市也贡献良多,整体楼面价位列前茅,市场聚焦长三角。同时,土拍新规后溢价率控制在合理区间,长三角城市群的溢价率从第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%,稳地价效果明显,继而使整体溢价率从2季度的19.5%下幅10.5个百分点至9.0%。

  除了22城集中供地与长三角的城市之外,保定的成交规划建面规模较大,三季度共出让63宗居住用地,成交规划建面为644万平米,其占比位列前5,达6.0%,不过由于多数宅地为城中村改造安置区项目,因此其成交金额相对于成交量占比较低,仅占比1.2%。

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  5 稳健型房企获地占比高,有效补充其土储

  虽然房地产市场整体下行,但部分房企基于其战略布局,拿地积极性依然较高,如碧桂园竞得保定、德州、泰州与周口等城市土地,整体三四线城市竞地占比高。同时,在目前竞争压力较小的条件下,更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源,将形成良性运转,一方面使开发成本更可控,另一方面使项目能够保持合理的利润空间,进一步促进企业稳健经营。从三季度成交金额10强房企来看亦能佐证此论点,多为稳健型房企拿地。如中海、中国铁建、龙湖与绿城等房企在22城集中供地收获丰盛,有效补充其土储。

  截至9月底,已有15城完成第二批集中供地,武汉、上海、北京、杭州与长沙将于10月中上旬分别迎来其第二批供地。目前仍有宁波与郑州未公告其二批次供地计划。另外,无锡已公告将于11月1日首迎第三批集中供地。未来贝壳研究院将持续关注集中供地的变化。

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