奥园、龙光两家房企官宣:今年到期的公募债券已无虞

  在弥漫着悲观情绪的地产债券市场中,这算是为数不多的正面信息。

  10月12日,中国奥园集团股份有限公司(03883.HK 以下简称“中国奥园”)在公告中透露已赎回15亿元本金及利息的境内公司债。此前,该公司已经赎回了年内到期的美元债,至此,今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。前一日,龙光集团有限公司(03380.HK 以下简称“龙光集团”)宣布提前赎回1000万美元、2022年到期的美元债,并表示截至9月底,已完成2021年所有境内外到期债务的再融资,无债务到期的资金压力。

  近半个月来,受几家开发商的债务违约影响,房企特别是民营房企的美元债出现了较大波动,据机构统计,10月4日-10月8日这一周,B评级的地产美元债价格整体下跌了15%-20%,BB评级的地产美元债同样被各类投资者抛售,部分债券的累计跌幅也达到了8%-10%。光银国际认为,近期地产板块负面消息持续,市场情绪仍很脆弱,高收益美元债板块的下行压力仍较大。

  “这是比较积极的信号,至少说明这两家公司今年内没有太大的还款压力,在一定程度上有利于提振市场信心。”香港某机构分析师表示,就地产美元债而言,目前确实是“至暗时刻”,但随着美国货币政策的逐渐清晰,以及国内政策的边际放松,预计明年债市将有所好转。

  两家房企释放的正面信号

  公告显示,中国奥园早在10月8日就已将2018年公开发行公司债券(第一期)的本息足额划拨至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司,以供12日到期偿还。这笔债券的总额为15亿元,票面利率5.85%。至此,该公司2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位,2022年也无境内公司债到期。

  此外,中国奥园还于上半年赎回及提前赎回了年内到期的所有公募美元债。其在2月份赎回了到期的1.88亿美元债,3月份提前赎回了2021年9月到期的5亿美元债及1亿新加坡元境外债,5月份按时赎回了当月到期的4.25亿美元债。

  于2021年7月底,中国奥园已偿还及续期约25亿元的短期借贷,短期借贷占比降至44%。该公司表示,在偿付10月12日这笔公司债的本息后,该债券将完成摘牌,意味着公司的有息负债规模及短债比例将进一步降低。

  中国奥园相关人士透露,除了境内公司债及境外公募美元债外,年内到期的其余债务的偿付也在有序铺排中。

  龙光集团偿债计划的推进也比较顺利。从半年报上的信息来看,上半年,该公司已经赎回了三笔共6.5亿美元的美元债,以及一笔2亿新加坡元的境外债。下半年有一笔8月份到期、3亿美元总额的美元债需偿付,以及两笔共33.72亿元的境内公司债到期。据了解,截至目前,其已经完成了2021年所有境内外到期债务的再融资。其中,10月份将到期的14亿元公司债,龙光集团打算用今年8月份新发行的15亿元公司债偿还。

  据该公司内部人士介绍,由于去年底管理层就对后市抱谨慎预期,因此今年无论是销售还是融资工作,都是尽量前置,早做融资使得全年的偿债计划能够稳步实现,得以避免下半年资本市场的波动对再融资的冲击。

  在现金流相对安全的前提下,10月11日,龙光集团在公开市场提前购回部分2022年到期、年息5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元,占票据初始发行总额的4%。该公司表示,此举旨在以低息置换高息、长债置换短债,有助于持续优化债务结构,减少未来财务开支,降低财务资产负债水平。

  行业偿债压力仍不容小觑

  通过提前回购美元债的举措,龙光集团还希望释放一些积极信号,显示公司财务管理稳健、流动性充裕以及信用记录良好。在正常的市场环境下,这只是常规动作,但在当前的境况中,却成了提升市场信心的重要砝码。

  今年以来,地产美元债市场已经经历过几次大波动。最近的一次发生在花样年宣布债务违约后,光银国际表示,花样年意外违约再度冲击了市场信心,导致地产债券整体遭单边抛售大跌。10月4日-10月8日,B评级的房企美元债整体下跌了15%-20%,领跌的债券跌幅高达30%。BB评级的房企美元债,整体累计跌幅也有3%-8%,不少民营房企的美元债跌幅超过8%。

  据中金公司的观察,在那一周,高收益地产美元债单周下跌了13.6%,收益率和利差均已超过去年3月流动性危机时的最高点。本周,地产美元债仍未企稳,10月12日,当代置业一笔2023年到期的美元债的价格下跌了64%,收益率高达126.5%,阳光100一笔将在今年12月到期的美元债,下跌了约42%。

  在投资机构看来,近期地产美元债价格的下跌,一方面反映了市场对民营开发商资金面加速恶化的预期,另一方面则是因为恐慌,担心是否还有更多的违约事件出现。

  “这几个月确实很艰难,自恒大出现流动性问题后,整个行业都面临着很大的融资压力,金融机构和投资者几乎是无差别对待,很多经营正常的公司都被波及了。”华南某上市房企的管理层告诉中国房地产报记者。

  有机构认为,目前对于80%以上的民营开发商而言,境外融资渠道已经关闭,境内公募和私募的路子也已走不通,唯一能够指望的资金来源就是银行端的二个来源-开发贷和销售回款。但银行端的资金来源一方面受到贷款集中度的约束,另一方面,民营开发商与国资开发商在对银行端资金的争夺中天然处于劣势,这就导致了只有部分信用较高、银企关系较好的民营房企才有望获得银行的资金支持。对于绝大部分民营开发商来说,预售带来的回款是目前为数不多的外部融资来源,对企业的生存具有决定性影响。

  销售市场的下行已经是显而易见的,9月份,销售额录得同比大幅下跌的房企比比皆是,销售回款的缩水也是可预期的结果。有不少房企对中国房地产报记者表示,今年销售市场的挑战很大,除了粤港澳大湾区和长三角的部分城市,基本没有太多表现好的市场,全年目标的完成有压力。

  据克而瑞统计,2021年四季度房企的整体到期债券为1082亿元,同比减少7%,环比减少19%,虽偿债压力有所缓解,但仍属于历史较高位,而2022年上半年,房企到期债券总额为3671亿元,偿债压力仍将持续显现。

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