[克而瑞]短期按揭贷款“趋好”,中长期房地产税提速改预期

  昨日,央行召开第三季度金融统计数据新闻发布会,明确提出:指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。恒大集团的问题在房地产行业是个别现象,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

  《求是》杂志则发表习主席的重要文章《扎实推动共同富裕》,重点提及:要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。

  我们认为:房地产信贷政策仍将围绕两个“维护”展开,居民购房信贷政策将适度调整,四季度或将新增新房按揭贷款0.9万亿元,拉动商品房销售5万亿元;房企融资将继续坚持去杠杆,国企、央企将受益于融资优势,问题房企则将有序出清。

  基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略,年内或将在北京、上海、深圳、杭州等核心一、二线城市推出房地产税试点,并体现一定的政策力度,既增加住房持有成本,又改变未来楼市供需及房价预期。

  四季度或将新增新房按揭贷款0.9万亿

  拉动商品房销售5万亿

  对于房地产行业,央行再次强调两个“维护”,意即维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

  联系到下半年以来全国房地产市场持续降温,9月CRIC监测的百城商品住宅成交面积环比再降8%,同比跌幅扩至28%。热点城市成交转弱,武汉、宁波、合肥等同比跌幅都在30%附近,广州、深圳外围区域更是以价换量。压力城市市场形势愈加严峻,部分城市房价迅速下滑。据不完全统计显示,截止目前岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲、菏泽、桂林和张家口9城相继落地“限跌令”。

  我们认为居民购房信贷政策有望适度松绑,主要体现于提高个人按揭贷款额度,缩短放贷周期等,尤其要提高首套房按揭贷款的授信额度,二手房阶段性停贷的现象也将明显改善,进而支持居民自住以及改善性购房消费,保证正常房地产交易平稳运行,不能突破市场平稳健康发展的下限。

  2021年前三季度,人民币贷款增加16.72万亿元,其中住户中长期贷款(主要用于购房消费)增加4.72万亿元。而以过去5年(剔除2020年,基于抗疫的需要,一季度存在突击放贷的情况)四季度新增住户中长期贷款占全年总量的比重约28%测算,2021年四季度或将新增住户中长期贷款约1.81万亿元。

  2021年1-8月,全国商品房销售金额11.9万亿元,房地产开发企业到位资金来源于个人按揭贷款2.15万亿元,预估个人按揭贷款对商品房销售的拉动系数约5.5。因此,预计四季度新增新房个人按揭贷款或将达到0.91万亿元,并将拉动商品房销售约5.04万亿元。

  房企继续坚持去杠杆

  国企、央企将受益于融资优势

  问题房企则将有序出清

  从央行表态来看,房地产行业总体是健康的,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,恒大集团的问题在房地产行业是个别现象,其风险对金融行业的外溢性可控。

  我们认为房企将继续坚持去杠杆,严守不发生系统性金融风险的政策底线。房企融资的“三道红线”将持续发力,并将由首批12家试点房企扩展为所有企业。房企整体融资环境还将保持收紧态势,基于银行放贷的风险偏好,央企、国企凭借一贯的融资优势将有所受益,反观那些存在潜在违约风险的民营房企风险敞口较大,融资环境很难实质性改善,偿债压力或将不断加剧。

  受此影响,房地产行业或将面临一轮大洗牌,房企的优胜劣汰将持续推进,那些经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会,那些经营和财务指标严重恶化的问题房企则将有序出清。

  而在房企洗牌和退出的变革过程中,金融措施将重点聚焦问题房企可能存在烂尾风险的楼盘。一方面,各城市政府要强化责任担当,并做好“兜底”的准备,由当地国企、城投公司牵头组建托管企业,对于那些存在烂尾风险的项目进行托管开发。另一方面,金融部门也要积极配合地方政府,做好项目复工的金融支持,让这些项目尽快实现复工复产,保证后续按时按质交付,更好地维护住房消费者的合法权益。

  房地产税扩大试点提速或将年内推出

  必将改变中长期楼市供需及房价预期

  《求是》杂志发表习主席的重要文章《扎实推动共同富裕》,重点提及:要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

  鉴于下半年以来房地产市场持续降温,现阶段可能并非是落地房地产税较佳的时间窗口期。不过,基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略,意即扩大中等收入群体,缩小城乡收入差距,改善收入和财富分配格局。因此,收入分配、财富调节等顶层制度改革宜早不宜迟,房地产税改革则是重要的一环。

  我们认为年内或将推出房地产税试点,北京、上海、深圳、杭州等核心一、二线城市有望成为首批试点城市,并要体现一定的政策力度。而在总结试点工作经验的基础上,未来房地产税改革或将在全国范围全面铺开,既增加住房持有成本,又改变未来楼市供需及房价预期,更好地落实“房住不炒”的政策主基调。

  结合欧美、日本等发达经济体实行房地产税之后的市场表现来看,房地产税与房价下跌不能简单的划等号,房价预期主要取决于楼市供需关系,供地紧俏、需求坚挺的城市房价仍易涨难跌。

  因此,房地产税对中国房地产市场的冲击效应并不如市场预期中的那么悲观,短期内购房者入市情绪将转向谨慎,市场观望情绪愈加浓重。但长期来看,核心一、二线城市楼市供不应求的格局不改,房价仍将稳中有升。

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