[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨(10.11-10.17)

  2021年第42周

  10月11日-10月17日,在北京、上海和杭州等城市有集中土拍的带动下,本周重点监测城市成交量价环比得以大幅上涨,溢价率也触底回升。聚焦重点城市集中土拍来看,北京、上海和杭州的二轮集中土拍并未能逃离降温,多数地块成交也靠国企、央企托底,土拍热度较首轮大幅下降。此外,宁波和郑州也于本周发布了二轮集中供地信息,预计将于11月上中旬开拍。

  土地政策

  浙江出台土地管理地方性法规

  杭州、合肥租赁住房用地占比不低于10%

  10月14日,《浙江省土地管理条例》出台,是今年土地管理法条例修订公布后出台的首个土地管理地方性法规。《条例》提出化土地资源配置、提高土地利用效率,对布局不合理、利用效率低的土地要进行再开发、再利用。此外,各地发展租赁住房的节奏也在加快中,杭州、合肥表示将进一步提高租赁用地供应规模和占比,本年度计划供应租赁住房面积原则上均不低于10%。

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  土地供应

  宁波、郑州公布二轮集中出让地块

  至此22城二轮集中供地公告均已出炉

  供应方面。假期之后,各地土地出让节奏恢复,不仅宁波、郑州等重点城市公布了二轮集中出让地块,徐州等22城之外的集中土拍城市也发布了下一轮集中出让信息。在此影响下,本周供应建面环比大增,总供应建筑面积达1862万平方米。重点城市集中供地方面,宁波和郑州分别推出了46宗地和15宗地,其中多半为安置、租赁等保障住房用地,至此22城均已发布二轮集中供地信息;另外,在土拍规则方面,宁波和郑州也与此前集中土拍城市一样做出了调整,包括将溢价率上限降至15%、禁马甲、以摇号确定最终竞得人等常规调控手段。

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  土地成交

  北上杭完成二轮集中出让

  拉动成交规模大幅上涨

  成交方面,由于本周有北京、上海、杭州及西安集中土拍影响,重点监测城市的土地成交规模环比上涨。具体来看,重点监测城市总成交建筑面积为1577万平方米,同环比均大幅上涨;成交金额也随之大增至1718亿元;价格方面,由于主力成交城市北上杭地价较高影响,本周平均地价显著上扬,成交楼板价达10893元/平方米,同环比涨幅均在一倍以上。

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  各能级城市方面,因北上集中土拍影响,一线城市成交占比大幅提升,二线城市成交占比则回落至50%以下。具体来看,一线城市中,上海和北京是成交主力,分别集中成交了41幅和16幅地块,均为二轮集中出让宅地,总成交金额均突破了500亿元。二线城市中,西安的成交量最高,总成交建面为327万平方米,涉及32幅地块;杭州、武汉和成都的成交量也超过了100万平方米,其余城市的成交量相对较低。重点监测的三四线城市本周成交量均不高,仅柳州的成交建面超过了50万平方米,大多数城市的活跃度仍在低位。

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 市场热度

  溢价率延续低位运行

  北上杭二轮土拍也难逃降温

  成交溢价方面。在北京、上海、杭州有多宗地溢价成交的带动下,重点监测城市的平均溢价率较上周有所回升,但仍在5%以下的低位。

  从重点城市集中土拍热度来看,虽然北上杭均有多宗地溢价成交,但三城二轮集中土拍平均溢价率均未超过5%,触顶成交比例亦较首轮明显下降。不仅如此,北京、上海和杭州也发生了地块临期撤牌的现象。如北京原计划出让的43幅地中有26宗将被延期至下次集中出让,实际流拍率超过六成,超过广州成为本轮土拍中流拍率最高的城市;杭州亦不乐观,10宗“竞品质”地块提前流拍,余下21宗地中又有7宗遭遇撤牌,流拍率已超过五成;上海也有7宗地临期撤牌,最终仅有20宗地入市出让。种种现象均说明了这些城市二轮土拍热度大幅下降。

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  周度TOP5

  北上成为两榜入榜主力

  部分优质地块价格下跌

  继武汉后,北京、上海和杭州等“风向标”城市也在节后开启了二轮集中土拍。在此影响下,本周成交总价TOP5和单价TOP5门槛大幅提升,北京和上海也成为总价榜和单价榜入榜主力。

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  和其他城市一样,在信贷仍未放宽、房企现金流承压的大环境下,临时撤牌和延期出让、国企、央企为竞拍主力等现象也成为这些城市的“标配”。在此影响下,北上杭部分优质用地的拿地成本也明显降低。如本周成交单价最高的杨浦江浦社区纯宅地,较去年周边成交同类型宅地价格降幅超两成,地价明显下跌。

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  重点地块点评

  华润、中铁联合体底价拿下大兴西红门地块

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  地块分析:

  与其他城市一样,北京第二轮集中土拍也以临时中止为开端。原计划供应的43宗地中,26幅地延期至第三批集中供地,只余17宗地出让。最终,这17宗地全部顺利成交,共揽金513亿元,但平均溢价率仅为4.04%,进入竞品质地块更是仅有海淀区的2宗,土拍竞争热度较首轮明显下降。

  成交的17宗地中,总价最高的地块为大兴区西红门镇地块,由华润置地联合中铁置地以65.8亿元的总价竞得,成交楼板价为38420元/平方米,不过该地块须配建1.78万平方米的回购保障租赁住房,实际成交楼板价略高于4万元/平方米。据地理位置来看,该地块紧邻南五环,距离4号线西红门站和高米店北站均比较远,公共交通出行较为不便。目前项目周边住宅小区不多,配套资源较为一般,但能基本满足生活、教育、医疗等需求。周边楼市方面,项目周边有两个限竞房项目在售,均价约在6.44万/平方米,但受交通不便影响去化较为一般。不过,若后期规划的19号线落地,项目附近的交通通达性将会大幅提升,未来去化也将受此利好。

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