毛利率改善拐点未至 金地前三季增收不增利

  增收不增利的现状还在困扰着金地集团。

  10月18日,金地(集团)股份有限公司(600383.SH 以下简称“金地集团”)交出了今年前三季度的成绩单,期内,该公司实现营业总收入538.8亿元,同比增长33.2%,由于结转项目的毛利率下降以及期间费用的增加,其归属上市公司股东的净利润同比下降了33.7%至33.1亿元。

  金地集团的管理层曾对投资者表示,预计下半年结转的毛利率水平将较上半年有所提升,但目前看来,提升的幅度并不明显。前三季度,该公司录得了18.1%的综合毛利率,仅较上半年的17.4%略有改善。金地集团有关人士表示,毛利率下行是行业趋势,公司短期内难以扭转,能够明确的是公司有信心完成全年2800亿元的销售目标,全年结算收入有望实现一定增长。

  据了解,今年6月底,金地集团修订了全年的新开工和竣工计划,修订后的竣工计划较2020年实际竣工面积增长32%,这是实现全年收入增长的基础。而截至第三季度末,其竣工计划只完成了48%,这意味着第四季度该公司将迎来竣工高峰,竣工项目的结构将在很大程度上影响着全年结算毛利率的表现。

  归母净利润跌了三成

  业绩公告显示,得益于房地产项目结算规模的增加,今年前三季度,金地集团的营业收入实现了33.25%的同比增长,但由于期内结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响,归属上市公司股东的净利润同比下跌了33.72%,扣除非经常性损益后,这一指标的跌幅依然有21.16%。

  在2020年的年报中,金地集团还保持着营收、利润双增的良好态势,而自2021年第一季度开始,其归属上市公司股东的净利润增速便开始由正转负了。第一季度,金地集团实现了73.3亿元的营业收入,同比减少0.1%,归属上市公司股东的净利润5.6亿元,同比减少56.3%。到了半年报,该公司的营业收入同比大幅提升72.45%至342.7亿元,而归属上市公司股东的净利润则录得18.25亿元,跌幅收窄至38.79%。

  在8月底的业绩说明会上,金地集团的管理层曾解释过净利润下滑的原因,包括上半年资产处置收益减少,以及低毛利率项目集中结算等,并透露下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升。

  从三季报的数据来看,毛利率的下滑依然是影响归属上市公司股东净利润的重要因素。前三季度,金地集团的毛利率同比下降了20个百分点至18.1%,在营业成本中,销售费用、管理费用和财务费用的增幅明显,费用率同比增长1.1个百分点至10.7%。

  单看第三季度的话,该公司19.49%的毛利率虽然同比也有近两成的跌幅,但相较上半年的17.4%,已有2个百分点的提升,带动前三季度的毛利率小幅回升。

  受高地价项目结转及房地产销售市场降温的影响,近两年大部分房企的毛利率都出现了明显的下滑,增收不增利的企业也不在少数。万科CFO韩慧华在中期业绩会上透露,自2017年以来,万科的地售比一直在上升,所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐体现在结算端,预计今年全年和未来两年,万科还会有一定的毛利率压力。

  碧桂园集团常务副总裁程光煜则表示,预计碧桂园的毛利率低点会出现在明年年中至年底。

  金地集团有关人士认为,该公司的毛利率表现跟行业走势一致,至少今年及明年很难有大幅改善。

  第四季度将迎竣工高峰

  相对于利润,金地集团在销售端的表现要好很多,今年前三季度共录得了2287亿元的销售额,同比增长34%,完成全年2800亿元销售目标的81.7%。据机构统计,其全口径销售增速位于TOP十房企首位。金地集团有关人士表示,虽然今年的销售形势不太乐观,但公司完成全年目标问题不大,近期也在狠抓销售。

  销售现金的回流对经营性现金流的改善起到了很大作用。前三季度,金地集团经营活动产生的现金流量净额约为—7.6亿元,相比上半年的-100亿元有明显优化。

  除了开源外,金地集团也在节流。今年上半年,该公司新增了1247万平方米的土地储备,总投资额约为924亿元,前三季度,这两个数据分别为1492万平方米、1135亿元,也就是说,第三季度仅新增了211亿元、245万平方米的土地。

  在半年报中,该公司强调要通过不断提高投资质量和经营效率来实现销售规模和利润总额的均衡增长。在投资方面,除了保持投资力度,继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目外,金地集团还在深耕现有一二线城市的基础上,布局了一些三四线城市。其前三季度的新增土地储备中,三四线城市占比约为41%,较去年同期提升8个百分点。兴业证券认为,对优质三四线城市进行适当的下沉,有助于金地集团保证利润率。

  从金地集团内部看,过去两年以及今年获取的土地,利润水平都有保障,公司未来的结转毛利率有望改善。据机构测算,金地集团上半年的销售利润率大幅度高于去年实际水平和今年初市场预期水平。

  至于下半年的毛利率,金地集团还是有机会兑现对市场的承诺。据了解,该公司修订后的全年新开工计划约为1681万平方米,较2020年实际新开工面积增长6%;上半年实际完成新开工面积为821万平方米,占全年新开工计划的49%。修订后的全年竣工计划约为1450万平方米,较2020年实际竣工面积增长32%,上半年实际完成竣工面积为354万平方米,占全年竣工计划的24%。

  前三季度,该公司累计完成新开工面积约1462万平方米,同比上升27%;累计完成竣工面积约698万平方米,同比上升37%。也就是说,新开工完成了全年计划的87%,成为了销售额增长的重要支撑。竣工计划的完成度只有48%,还有752万平方米的竣工面积要在第四季度完成,任务虽然艰巨,但也给金地集团调节全年毛利率水平留下了较大的空间。

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