[中房研协]郑州二轮集中供地要求严查购地资金来源,并禁止房企多“马甲”竞拍行为

  热点聚焦

  10月16日,郑州市公共资源交易中心发布两则土地出让公告,共挂出15宗土地,总起价114.13亿元,挂牌截止时间为11月19日。

  根据土拍公告,此次土拍有“五不得”规定,包括参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,并要求严查房企购地资金来源。

  此外,公告规定,同一企业及控股公司,不得参加同一宗地的竞买。竞拍结束后,经审查不符合要求的,竞得结果无效,出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金,竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加郑州市土地出让活动。

 热点评析

  郑州土地市场在政策叠加下不乐观

  郑州市6月3日首轮土拍供地49宗,全部成交,其中,仅3块宗地溢价成交,溢价率为30%-56%,其余地块均为起始价成交;而此次第二批集中供地仅15宗,数量上较首轮土拍下降69%,叠加郑州洪灾和疫情的影响,市场预期并不乐观,房企的拿地欲望并不强烈,加之土拍规则调整后严查房企资金来源,预计郑州二轮土拍竞争热度会有所下降。

  严查房企购地资金来源,有利于防范房地产行业金融风险

  在此之前,已有北京、深圳、广州、苏州、济南、杭州等多个城市在集中供地时提出,严查房企购地资金来源,这对房企自身的资金实力提出了更高的要求。

  作为资金密集型行业,房企拿地过程中采取的融资方式较为多元,除表内表外融资之外,部分房企的拿地资金来自区域财团等民间资本,但一些远超企业操盘能力的融资行为,不仅不利于土地市场的发展,对企业自身和购房者权益也构成了潜在的威胁。监管部门此前已多次明确禁止银行、信托、资管甚至私募类资金向房企提供土地款类融资,禁止资金违规流入楼市,此次政策收紧涵盖了各类金融机构以及自然人、法人、非法人组织借款,将矛头指向了商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司等金融机构,继续对房企购地资金的来源进行限制,防止金融资本、民间资金通过联合拍地等形式涌入市场推高地价,对于严格规范土地市场秩序具有重要意义,也有利于防范房地产行业金融风险。

  对房地产行业而言,资金审查能有效禁止非地产行业资本进场,有利于确保房地产开发企业使用合规自有资金购地,也进一步遏制房企通过大肆加杠杆实现规模扩张的发展模式,同时,可以避免房企冲动拍地,防止部分企业先拿地再寻求合作或资金的投机行为,从土地供应侧引导“房住不炒”的调控定位。

  杜绝房企披马甲竞拍的行为,推动土地市场平稳健康发展

  在各地土地拍卖中,房企利用多个“马甲”提高竞拍率的现象屡见不鲜。早在2020年3月,苏州因471个房企马甲围攻同一地块的现象引发关注,同年6月,苏州市自然资源和规划局通报了包括金地、雅居乐在内的8家房企违规披马甲拿地的行为,根据公告,违规企业3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

  在房企披马甲拿地的过程中,参与竞拍的公司数量远超过真实的买家数量,该行为会提升溢价率、抬高参拍门槛,对土地市场竞争造成异常干扰,抬升土地市场热度,推高地价。

  禁止房企多“马甲”拍地的行为,有助于维护土拍市场秩序,控制地价,进而从需求端稳定房价。目前已有多个城市为打击开发商采用多个马甲公司抢地而出台政策:深圳提出禁止企业以马甲形式围标,一家房企最多参拍三宗地;广州要求企业申请竞买前应签署书面承诺书,承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。预计后续,各地政府将逐步建立健全购地主体资格的审查程序,明确对违规行为、违规企业的惩罚机制,并应及时向社会公开处理结果,以保障土地市场健康稳定的发展。

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