需求端大幅收缩,二手住宅库存去化难度增加20%

  上海易居房地产研究院2021年10月19日发布《2021年三季度全国主要城市二手房库存报告》。该报告显示:需求端大幅收缩,二手住宅库存去化难度增加20%,浙江共同富裕示范区定位下,杭州去化周期快速拉长。

  2021年三季度全国所有地区库存量正在快速增长。其中,西北地区增长最快,东北地区相对最慢。分梯队来看,一线和部分热点二线城市近期受调控政策影响最大,因此在架房源量增长最快;三四线城市二手住宅市场已降温超过两年,因此现在库存增速相对较慢。

  三季度20城二手住宅成交总量同比降速已扩大至37.0%。需求端大幅收缩,使得三季度20城平均去化周期拉长至17.9个月,同时去化难度较上季度增加20%。主要原因是,二手房参考价等调控政策和新房集中供应模式很大地影响了二手房市场热度。

  具体城市来看,三季度二手住宅去化周期增速较快的城市有郑州、深圳、杭州等。三季度深圳的去化周期环比增速高达75.7%。从今年5月开始,杭州市区的存量市场供应也增长较快。主要原因是市场回归理性以及严厉调控带来的需求量暴降。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套,但9月仅成交3784套,成交量半年来缩水了近7成。截至三季度末杭州二手住宅去化时长已拉长至9个月,为年内最高点。

  供求关系的变化直接影响房价。将17个热点城市的二手住宅去化周期与国家统计局公布的《70城二手住宅房价指数》中相关17城的房价进行对比可知,二手住宅去化周期环比增速与房价环比涨幅负相关,且去化周期拐点领先房价拐点约3个月。三季度末17城二手住宅去化周期环比增速进一步扩大到10.1%。此外,易居监测的城市中,已有半数城市被住建部约谈,共7城已经出台了二手房指导价或核验价。根据9月去化周期数据结合房地产政策,我们认为武汉、厦门、无锡、南昌9月房价转跌的可能性较高。未来两个月内17城二手住宅房价指数大概率将由涨转跌。

  易居研究院研究员潘竑羽表示,10月16日,习近平总书记在《扎实推动共同富裕》文章中,基于共同富裕的角度提出房地产税试点内容。在浙江社会主义共同富裕示范区定位下,杭州政府出台房地产税的压力将更大,未来几个月杭州去化时间将进一步快速拉长。

  报告正文如下:

  一、2021年三季度60城二手住宅库存迅速积压

  截至2021年三季度末,全国60个城市的二手住宅库存量为320.2万套,较二季度末增长8.6%。

  从区域存量增速来看,三季度全国所有地区库存量正在快速增长。其中,西北地区增速最高,库存较二季度明显增长20.9%;其次是华中、华北地区,分别增长14.3%、12.4%;东北地区三季度增速最慢,库存较二季度仅增长3.4%。

  分梯队来看,三季度一线城市二手住宅在架房源量增长最快。三季度一二三线城市的二手住宅库存环比增速分别为15.7%、9.4%、5.1%。其中,一线和部分热点二线城市近期受调控政策影响最大,因此二手住宅市场降温最快;三四线城市二手住宅市场已经降温超过两年,因此现在库存增速相对放缓。

  政策上,一线和强二线城市新房政策已经很紧,当前调控关注点明显更倾向于二手住宅,包括不限于弥补离婚购房、法拍房、赠与住房等过去的监管漏洞。而弱二线和三线城市二手房市场相对偏弱,因此调控重点主要还在新房上。

  二、需求端大幅收缩,三季度20城去化难度增加20%

  本报告的20城二手住宅月均成交量采用各城市最近12个月成交量的移动平均值。从曲线上来看,近12 个月成交量移动平均同比增速已经在5月见顶。三季度20城二手住宅成交总量连续下滑,截至季度末,成交总量同比降速已扩大至37.0%。从近12个月成交量移动平均同比增速来看,三季度末20城增速降至10.5%,迅速收窄。近几个月政策调控力度持续升级,多城陆续跟进二手房参考价机制,市场交易迅速转冷,需求端承压。预计四季度二手住宅成交量将延续回落状态。

  20城二手住宅去化周期,以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算。三季度末20城二手住宅平均去化周期为17.9个月,环比暴增20.6%。5月以来,20城二手住宅平均去化周期已连续增长4个月,且8、9月开始加速拉长。主要原因是在“房住不炒”等一系列政策指导下,消化速度逐渐向理性发展。此外,在土地集中供应制度之下,新房集中供应模式应运而生,而新房的集中销售会较大影响当地的二手房市场的热度。预计未来几个月二手住宅市场供大于求的格局将更明显。

  三、浙江共同富裕示范区定位下,杭州去化周期快速拉长

  具体城市来看,三季度二手住宅去化周期增速较快的城市有郑州、深圳、杭州等。其中,郑州7月受水灾和疫情影响,导致近2个月楼市阶段性十分低迷,目前房地产市场尚未完全恢复。深圳受二手房指导价等调控政策影响很大,9月二手住宅仅成交1765套,创下2012年3月以来最低成交记录。从近12个月月均成交量来看,深圳三季度末成交量较去年同期几乎腰斩,因此三季度深圳的去化周期环比增速高达75.7%。

  从今年5月开始,杭州市区的存量市场供应也增长较快。主要原因是市场回归理性以及严厉调控带来的需求量暴降。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套,但9月仅成交3784套,成交量半年来缩水了近7成。截至三季度末杭州二手住宅去化时长已拉长至9个月,为年内最高点。

  需要注意的是,今年以来,全国主要热点城市调控不断收紧,且今年6月浙江省被定位为社会主义共同富裕示范区,使得三季度杭州调控政策持续层层加码。10月16日,《求是》杂志发表了习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》,文章基于共同富裕的角度提出房地产税试点内容。杭州作为浙江省会及房地产热门城市,当地政府出台房地产税的压力将更大。如果出台,将进一步利空楼市。预计四季度杭州二手住宅市场形势继续严峻,未来几个月去化周期将继续拉长。

  四、预计未来两个月17城二手住宅价格将由涨转跌

  为了研究市场供求关系对房价的影响,本报告选取了17个热点城市的二手住宅去化周期,并与国家统计局公布的《70城二手住宅房价指数》中相关17城的房价进行对比。可以看出,首先,二手住宅去化周期环比增速与房价环比涨幅呈负相关。其次,在今年6月,17城库存去化周期环比增速由负转正。考虑到8月70城二手住宅房价已经由涨转跌,结合当前的17城二手住宅房价环比涨幅曲线走势来看,我们认为9月17城房价环比曲线也会出现拐点。即去化周期拐点领先房价曲线拐点约3个月。因此我们能通过监测去化周期的变化,来预判房价短期走势。

  2021年1-5月,17城二手住宅去化周期持续缩短,但是环比降幅总体收窄。随着各城调控收紧,17城二手住宅去化周期开始加速拉长,截至9月末已连续增长4个月。与之对应的是今年上半年17城二手住宅房价指数总体上涨动力逐渐减弱,7、8月房价开始加速回落,并已接近0轴。

  三季度末17城二手住宅去化周期环比增速进一步扩大到10.1%。我们预计未来两个月内17城二手住宅房价指数大概率由涨转跌。

  需要注意的是,易居研究院监测的17城中,已有成都、深圳、广州、金华、上海、北京、杭州、无锡、南昌共9城被住建部约谈(占目前被约谈城市数量一半),成都、深圳、广州、金华、无锡、北京(海淀区)共6城出台二手房参考价机制,上海出台二手房核验价机制。这些地区的购房者在首付飙升的压力下,出手更谨慎。随着市场观望情绪增加,预计这些地区二手住宅市场去化周期总体将进一步拉长。

  从各城排名及形态图来看,8月二手住宅房价已下跌的城市有郑州、深圳、金华、北海和南宁。根据9月去化周期数据结合房地产政策,我们认为武汉、厦门、无锡、南昌9月房价转跌的可能性较高。

 附注:

  1、60城库存样本城市:

  (1)4个一线城市:北京、上海、广州、深圳。

  (2)29个二线城市:重庆、福州、厦门、泉州、南宁、贵阳、兰州、石家庄、哈尔滨、郑州、武汉、长沙、海口、长春、南京、南昌、沈阳、大连、呼和浩特、银川、太原、济南、青岛、成都、西安、天津、乌鲁木齐、昆明、杭州。

  (3)27个三四线城市:芜湖、佛山、惠州、东莞、中山、北海、唐山、廊坊、洛阳、宜昌、岳阳、三亚、无锡、徐州、苏州、昆山、南通、淮安、赣州、烟台、南充、宝鸡、宁波、温州、嘉兴、湖州、金华。

  2、20城去化周期样本城市:

  北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、苏州、厦门、武汉、青岛、东莞、佛山、无锡、南昌、郑州、南宁、金华、大连、北海

  3、17城房价指数样本城市:

  北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、武汉、青岛、无锡、南昌、郑州、南宁、金华、大连、北海。不包括苏州、东莞、佛山3城。

  执笔人:上海易居房地产研究院研究员 潘竑羽

  邮  箱:panhongyu@ehousechina.com

  电  话:021-60868811

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