沈阳别墅价格逆势上涨,去化周期达31个月

  通讯员 李国庆 中房报记者 孟双奎 沈阳报道

  今年已经剩下不到100天时间,整体上看沈阳楼市成交低迷,一些区域的楼盘已出现价格松动,独有别墅作为房产类别中的“小众产品”,虽然也受大环境影响,销量有所下降,但并没有出现横盘或下跌趋势,9月均价反而逆势上涨。

  房谱网数据显示,2021年1-9月份沈阳别墅产品销售额为59.77亿元,销售面积为39.39万平方米,共计售出1980套。

  目前,沈阳别墅产品库存总面积达138.47万平方米,1-9月月均销售面积4.377万平方米,按照目前月销量计算,别墅库存量去化周期达31个月。

  具体价格方面,9月沈阳别墅产品均价为16229元/平方米,相比8月份13105元/平方米均价有较大上涨,别墅项目之间价差大导致别墅均价每月起伏变化较大,2021年截至目前月均价超过16000元/平方米的分别是5月和9月,1-9月整体均价维持在15173元/平方米。

  浑南区占据沈阳别墅市场较大份额,1-9月浑南区别墅产品销售额为30.31亿元,占比达到了全市别墅市场的一半以上;库存63.65万平方米,占别墅总库存的45%。浑南区别墅产品均价为15387元/平方米,基本上与整体均价持平,新增供应以及成交量也基本占全市新增和成交一半份额。可以说,浑南区别墅产品、价格、销量具有一定代表性,一定程度反映了沈阳别墅市场整体面貌。

  浑南区占据了沈阳全市别墅市场的半壁江山,主要有两个原因:一是沈阳别墅项目拿地时间都比较早,大多都是在2000-2010年开始审批建造,在2010年之前浑南区一些板块还属于比较偏僻位置,开发商拿地比较便宜,容积率也可以做到很低;二是别墅项目选址一般都在自然风景相对较好的地方,比如风景秀丽的棋盘山,浑南区有近一半的别墅项目集中在棋盘山周边。

  从细分板块看,1-9月别墅销量三甲分别是棋盘山、全运和辉山,销量总面积达到了22万平方米,占据了全市别墅总销量面积的55.9%,板块前十名占据全市别墅总销售面积的84.5%。可以说,沈阳别墅项目在板块分布上比较集中,其中超过一半销量来源于棋盘山、全运和辉山。

  在销量前十的板块中,长白板块均价最高,达到了24309元/平方米,辉山板块价格最低,为10848元/平方米。销量最大的棋盘山板块均价为14005元/平方米。

  与普通高层住宅相比,各板块别墅均价并没有想象中那么贵。根据中原地产统计的数据,9月沈阳住宅成交均价为12455元/平方米,而别墅整体均价为15173元/平方米;和平区长白板块均价已超20000元/平方米以上,长白地区别墅均价为24309元/平方米。

  考虑到别墅产品得房率、品质、私密性等方面远高于普通住宅,在均价方面其实并没有拉开太大差距,如果不是考虑到别墅产品总价相对较高外,相对来说它的单价性价比甚至要好于小高层、洋房类产品。

  目前沈阳楼市降价趋势并没有对别墅产品产生太大影响,原因有两方面:首先,别墅产品价格更多是个别板块和几个大盘销量带动的,虽然也受到市场淡旺季影响,但更取决于项目本身;另外,别墅作为小众产品,总价比较高,成交难度大,所以它的投资属性较低,在挤房价泡沫的当前楼市中,反而别墅受影响较小。

  从形势上看,沈阳别墅产品也不会出现太大涨价势头,首先是市内开发的别墅项目并不少,其库存能够维持31个月以上,远超过沈阳住宅的平均去化周期,因此在有些一线城市极度稀缺的别墅产品,在沈阳不算特别稀缺,导致其单价不高,从长远来看,缺乏价格上涨动力。

  随着今年土地交易方式的改变,住宅土地利用朝着高品质方向发展,沈阳城市外拓可能会放慢步伐,低容积率别墅产品可能会越来越少,届时沈阳别墅的稀缺性可能会有所体现。

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