房企连夜致信投资者:尊重降级结果经营正在改善

  10月18日,国际评级机构穆迪下调了10家房企的信用评级。19日,该机构继续调整了世茂集团、融创中国、金科股份、中骏集团、禹洲集团、弘阳地产、宝龙地产、融信中国等房企的评级。据消息人士透露,另一家国际评级机构惠誉也可能在近期对内房股进行评级的调整。

  一家上市房企内部人士告诉中国房地产报记者,三大国际评级机构的评级对房企的海外融资影响很大,也很直接。“他们的独立性很强,企业很难影响评级结果。”对于被下调评级的房企而言,这是一个很被动的局面。

  在香港一位业内人士看来,穆迪的评级下调是预期中的结果。“评级机构根据企业的经营数据决定评级,而数据又是滞后的。市场已经反应的比较充分了,很多下调评级的债券已经交易在破产价了。”而房企能够主动应对的空间并不多,“能做的也就是两个方面,一是积极沟通,与评级公司、债券持有人保持沟通,力争保障融资渠道的稳定。二是,下调评级后融资渠道会收窄,所以需要更努力维持经营情况不再恶化。”

  安抚投资者是一项重要工作。“这两天我们的投资者关系团队一直在跟投资者沟通。”10月20日,某家被下调了评级的房企如此表示。

  禹洲集团的工作做得更为细致,在被下调评级的当天夜里就给投资者发了一封邮件,表示尊重被降级的结果,并透露已经给穆迪提供了最新的运营数据和进展。该公司希望投资者也能同步获得这些正面信息。如,预计公司全年确认收入将达到270亿元,同比大幅增长,未来计息负债只会下降,不会上升。在此基础上,"三条红线”转绿有望在年底前全面实现。

  禹洲集团在邮件中强调,作为多家银行总部层面的VIP客户,公司依然能够从主要银行获得信贷额度和贷款提取支持,最近一个月,新增信贷额度达到76.5亿元,同比呈现上升趋势。对于外界关注的商票等问题,该公司主动表态:“未发行任何商业票据或理财产品,坚持主动去杠杆化和减债,确保公司良好的流动性。”

  经营层面也有改善,据该公司介绍,其合同销售额稳步增长,有信心实现年度目标。在拿地方面,禹洲集团第三季度1个新地块都没拿,今年以来,也只收购了4块地,总土地成本仅21亿元,且上半年的土地款已经全部支付。

  邮件中还有一个重要信息——关于穆迪最近下调或调整了多家房地产公司企业评级和前景的原因。这主要是基于近期中国房地产公司离岸债券市场的波动和债券价格的整体下跌,以及穆迪对于房地产公司未来的销售、融资环境和企业流动性的担忧。“穆迪对整个房地产行业持悲观态度。”

  标普也觉得有必要回应一下投资者的疑问,该机构在10月19日表示,近期房地产企业信用风险事件的发生,主要由于企业过往的经营模式无法适应新的行业发展逻辑。在当前需求侧和供给侧融资的共同调控下,短期内房地产行业仍将面临阵痛期。

  标普认为,房地产企业的整体再融资压力可能加大。这一方面来自于供给端政策调整带来的再融资规模的下降,另一方面是由于密集违约导致金融机构对行业产生疑虑并采取避险策略。

  面对融资端和销售端越来越大的压力,不少房企都寄希望于监管的放松及政策的微调。但这并非治本之计。在经历了几家房企接连债务违约后,有投行直言,看来房企CFO也不知道公司的真实情况,只有老板知道。这话虽然有些以偏概全,但在一定程度上也反映了部分房企内部管理混乱的现实。即便是现在,也有很多大型房企无法完全准确掌握下属所有公司的真实状况。

  在今年的中期业绩发布会上,碧桂园曾被问及如何应对融资端的收紧,当时其首席财务官透露了一个细节:有些银行会在放贷前到该公司看他们的财务系统,在这个系统里,每个项目的资金余额、每个账户的收支情况都可实时查询。这让金融机构吃了一颗定心丸,也为碧桂园争取到了稳定而低成本的资金支持。

  行业的出清其实也是在提醒房企们,有些功课该补上了。

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