[克而瑞]“两集中”城市供地计划平均完成率52%,三轮土拍规模将明显增加

  第三轮集中供应量或将明显增加,竞拍门槛也会有所放松。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  截止10月底,除宁波、郑州两城外,其余20个重点城市均已完成前两轮集中供地,与往年相比,这些城市2021年土地供地规模有何变化?按照本年度土地供应计划,土地供应的整体节奏如何?接下来的第三轮集中土拍市场走向又将如何变化?

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  成交规模前10月成交建面占2020年全年的75%
沪、苏、庐已超2020年全年

  CRIC统计数据显示,截止10月27日,22个重点城市2021年宅地总成交建面2.2亿平方米,达到了2020年全年的75%。参考近期土地市场降温、流拍率激增的市场情况推断,2021年22个重点城市全年土拍热度将较2020年出现大幅下滑。但考虑到第三轮供地均未开始,全年土地成交规模仍然有望保持在较高水平,在与土地出让相关的政府基金性收入方面,重点城市相关收入不会出现较大的紧缩压力。

  分城市来看,大部分重点城市加大了土地供应量,尤其是苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市,2021年前10月的宅地成交量就已经与2020年全年成交量持平甚至超越。此外,长春、天津、厦门、广州、成都等城市前10个月宅地供应总量也相对充裕,占2020年全年宅地总成交量的80%以上。

  相比之下,宁波、福州、沈阳、青岛、重庆、武汉、郑州等城市前10个月宅地供应相对较少,同比去年全年均在70%以下;尤其是去年市场热度高涨的宁波,前10个月宅地成交建面仅有428万平方米,仅有2020年全年宅地成交量的四成,是22个重点城市中前10个月中成交规模较2020年降幅最显著的城市。

[克而瑞]“两集中”城市供地计划平均完成率52%,三轮土拍规模将明显增加

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  供地计划:二轮土拍流拍激增
前10月仅完成全年供地计划52%

  考虑到今年多个重点城市本身就加大了宅地计划供应量,土地计划供应量较去年整体“偏宽裕”,进一步对比这些城市2021年住宅用地计划供应量来看,21城(上海未公布供地计划)前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的比例平均仅为52%,整体供应节奏偏缓。(分城市完成情况详见图4)

  值得注意的是,从土地供应角度来看,部分城市前10个月土地挂牌量还是比较高的,但受房企融资难度加大以及市场降温的影响,流拍率大幅提升,导致第二轮集中土拍成交量较首轮明显下降。典型如长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市,第二轮集中土拍流拍率均超50%,使得供地完成量被大幅压缩。

[克而瑞]“两集中”城市供地计划平均完成率52%,三轮土拍规模将明显增加

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  城市差异:广、深供地计划完成度最佳
京、郑、甬供地节奏最慢

  分城市来看,16个城市前10个月宅地成交量占全年计划供应量的比例都在60%以下,占比超过七成;除还未完成第二批集中供地的宁波和郑州,还有供应量较少的北京、厦门和济南,前10个月宅地成交量占全年计划的40%以下。

  仅5个城市前10个月宅地供应量占比超过60%,其中,广州高达83%,是22城中供地节奏最为激进的城市(虽然广州第二轮流拍率较高,但广州首轮积极推货,首轮供应量占比高达56%)。除广州之外,深圳、苏州、无锡和天津的成交量占全年供地计划的比重也超过了60%,供应节奏也相对较快。

[克而瑞]“两集中”城市供地计划平均完成率52%,三轮土拍规模将明显增加

  分阶段来看,第二轮集中供地成交规模普遍比首轮要少,像广州、长沙、杭州、苏州、济南等多个城市第二轮实际成交宅地均不足首轮的半数。就以长沙为例,首轮成交宅地296公顷,第二轮仅成交了68公顷,第二轮仅有首轮的23%,成交量剧减。

  而首轮供地比较少的厦门、深圳两城第二轮供应则明显放量,并且两城在第二轮土拍中表现较佳(厦门零流拍、深圳仅流拍1宗),两城第二轮实际成交规模较首轮明显增加。

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  第三轮集中供应量或将明显增加
竞拍门槛也会有所放松

  综上,虽然“两集中”新政之后,大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度,但从重点城市1-10月宅地实际成交规模来看,除广州、深圳已完成全年宅地供应计划超八成(83%、81%)外,大部分城市供地完成情况相对偏缓,尤其是北京、郑州、宁波、深圳、厦门、济南等城市,1-10月累计宅地成交面积还不及全年宅地供地计划的40%,供应十分缓慢。

  截止10月27日,无锡、南京、苏州和深圳已经挂牌第三批集中供地,假设第三批集中供地均成功出让,除第二批集中供地中流拍率较高的南京供地完成率仅有88%,其余三城均小幅超额完成全年宅地供应计划,地方政府完成供地计划的主观性还是比较强的。

[克而瑞]“两集中”城市供地计划平均完成率52%,三轮土拍规模将明显增加

  考虑到接下来即将迎来第三批土地密集入市,为完成全年供地计划,供地计划完成率不高的北京、郑州、宁波、厦门、济南等城市要进一步加大宅地供应量,尤其是济南、合肥这样大概率面临高流拍率的这类城市,第三轮集中土拍供地量将有显著的增加。

  此外,考虑到当前房企面临较大的资金困难,为避免大比例的土地流拍,竞拍门槛将有一定程度的放松,苏州、南京在第三轮集中土拍出让公告中已经对竞拍规则适度放松。譬如南京第三轮集中供地中降低对联合开发的限制、企业拿地资质由一级或二级降至三级;苏州第三轮集中土拍保证金比例全部下调至30%,房企资金要求明显放宽。考虑到两城均为热点城市,在第二轮土拍中表现尚可,这样来看,流拍率较高的部分城市放松的可能性更大。

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