当代置业2.5亿美元债违约 仍在“积极自救及债务重组”

  美元债违约的房企名单还在不断拉长。

  继花样年和新力控股公告到期美元债违约后,10月26日,当代置业(中国)有限公司(股票代码:1107,以下简称“当代置业”)亦发布公告称,公司于10月25日到期的12.85厘优先票据,未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。

  在公告中,当代置业解释称由于受到宏观经济环境、房地产行业环境以及公司最近面临的疫情等多种因素不利影响导致公司遭遇了预计之外的流动性问题。

  对于此次违约,当代置业相关人员向中国房地产报记者表示:“公司肯定会进行积极自救以及债务重组,但更多信息还是以公司公告为准。”

  实际上,在宣布债务违约前,为稳定集团员工人心,当代置业董事会主席张雷以及总裁张鹏在10月23日给员工发了一封内部信。信中提及,在一再严峻的房地产行业形势下,当代置业也如同很多企业一样遇到了相当的资金承压问题,公司对于这一次债务问题,采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式,但在形势更加严峻的情况下,有几项工作没有达到预期的结果,导致此次风险出现。

  对于公司未来的发展,管理层在内部信中表示,希望通过资产重组和战略投资人的引进,实现再生和持续发展。

  高息发债利润被侵蚀

  早在2000年于北京成立时,当代置业便主打绿色地产与科技地产,是国内较早从事绿色科技地产的企业之一。在内部信中,当代置业管理层也提到,当代置业一直坚守绿色科技发展之路,希望通过领先的绿色科技在行业内占有一席之地。

  事实是,当代置业在绿色建筑方面的确取得了一定成绩。在不少机构测评的2020年绿色建筑相关排行榜中,当代置业一直名列前茅。

  不过,与其在“绿色建筑”上取得的成就一起闻名业内的还有当代置业的发债利息。

  2018年12月,当代置业曾发行一笔1.5亿美元优先票据,利率高达15.5%,该利率也创下国内发债利率之最,引得业界哗然。

  不仅如此,近两年,当代置业美元债发债利率一直居高不下,票面利率超过10%已经成为常态。根据公开资料统计,包含10月25日到期的这笔美元债在内,目前当代置业存续美元债5只,存续规模超13亿美元,平均票面利率达到11.58%。距离债务到期日最近有一笔2022年2月到期的2亿美元债。

  美元债利率高企的同时,当代置业平均融资成本也不低。2020年,当代置业加权平均融资成本为9.9%,与2019年持平,而根据第三方机构的统计,目前主流房企的融资成本均控制在5%-7%,当代置业的融资成本毫无疑问已经高于主流房企均值。

  据一位房企财务人士表示,一般房企平均融资成本高于8%就会对企业运营和利润产生影响。

  当代置业接近10%的平均借贷成本也让其利润被严重侵蚀。有公开数据统计,今年上半年,当代置业的利息开支同比增长超10%达到13.73亿元。

  从“三道红线”看,截至今年6月末,当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%,净负债率93%,非受限现金短债比1.46,仍踩中一条红线。

  盈利低、负债高,这样的财务模型又让当代置业在海外债市场发债难度加大,推高了发债利率,最终形成恶性循环。

 积极自救处置资产和向大股东借钱

  当代置业此次宣布到期违约的美元债是其于2019年所发行,发行规模为3亿美元,目前剩余本金金额2.5亿美元。

  表面上看是一笔债券违约,但实际上,从今年年中起,当代置业就显示出经营疲态。不过,即使如此,当代置业也并没有放弃自救。

  从今年六月以来,初步统计,当代置业多次对外披露回购美元债举动,陆续回购的美元债规模达到550万美元。

  除了回购,10月11日,当代置业公告称,董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏,有意向集团提供合共约人民币8亿元的股东贷款,并预期于未来两至三个月内完成。此外,张雷还表示将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持。

  同时,在意识到到期债务无法定期偿还时,当代置业提前发布公告,针对10月25日到期、票息为12.85%的优先票据赎回35%后剩余部分寻求投资者意见进行展期。当时的消息显示,这笔美元债需要在10月20日之前征得90%投资者同意展期才能通过。

  但不久后,当代置业又再次发布公告称终止以上寻求展期的行为。

  据上述接近当代置业的人士透露,公司终止寻求展期并非是因为投资者不同意。相反,当时该展期征求意见已经被大多数投资者同意。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜分析称,当代置业在大部分投资者同意延期的情况下选择违约,也许是希望通过违约后的债务重组来削减包括这笔债务之内的整体债务。另外按照目前监管部门的精神,保交付成为目前房企的第一要义,因此当代置业的决策选择次序可能发生了变化,还债的事情被往后放了。

  此外,早在10月8日,当代置业旗下的物业上市公司第一服务(02107.HK)宣告短暂停牌,以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告。

  业内人士普遍认为,当代置业将会出售物业公司来救急,而且后续不排除继续出售资产的可能。毕竟有蓝光发展、花样年等企业在遇流动性困难时优先选择出售物业公司的前车之鉴,当代置业若这样做也在情理之中。目前,第一服务仍在停牌中。

  从上述种种举措来看,尽管未能避免10月25日到期的美元债违约,但当代置业表示,工作还在持续推进,公司资产处置和大股东借款会陆续到位,公司将第一时间保证职员的权益。

  9家房企债务违约机构下调评级

  当代置业美元债违约只是房企债务违约的一个缩影。今年以来,债务违约房企不断增多。

  年初,华夏幸福领头曝出违约,蓝光发展随后,紧接着,阳光100、协信远创等房企纷纷暴露出债务问题。下半年起,从中国恒大曝出债务危机后,房企债券违约的多米诺骨牌陆续倒下。

  据兴业证券统计,算上当代置业,今年中资美元债市场上出现违约事件的房企,已高达9家,包括泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、当代置业,全部未偿金额达到280.73亿美元。

  在一位上市房企首席财务官看来,今年房企之所以频繁爆发债务危机,一方面与全年超400次调控相关,这是最直接的导火索,但最根本的原因还是房地产行业此前粗放的发展模式,一味追求规模,过度依赖融资,导致负债过高,一旦资金层面收紧,市场环境又不好的情况下,很多房企都会因为资金压力过大而承受不住,最终暴雷。

  房企接连不断的债务违约也让国际评级机构起了警惕之心。

  10月18日,穆迪下调了包括阳光城、中国奥园、佳兆业、富力地产、中梁控股等TOP50房企的企业评级;10月20日,惠誉也将29家房企列入评级标准观察名单,其中包括中国奥园、融创中国、中梁控股等。

  在一片负面消息中,监管层也开始有所行动。

  根据财联社消息,国家发改委召集部分房企10月26日在京开会,而被召集的房企多为美元债大户。

  有知情人士表示,当代置业美元债逾期可谓此次国家发改委召集房企赴京开会的导火索,但当代置业并未在此次参与会议的企业名单中。网络上流传的参会房企名单包括佳兆业、世茂集团、万科、泛海控股、海伦堡、新城控股、建业地产和远洋地产,不过这一消息并未得到上述房企确认。

  唯一可以确认的是,在融资端和销售端均收紧的情况下,目前房企遭遇了空前的资金压力。虽然在监管层持续表态下,部分资金端口有所松动,但克而瑞地产研究中心认为,房企四季度将会继续保持对项目施工的谨慎态度,在“交付大年”和资金回款压力下,房企的新到位资金将更多用于项目竣工“保交付”,而新项目开发与施工进度仍然会因为资金压力而难以有大起色。

  此前在采访中,一位上市房企高管认为,行业真正的利好消息可能要等到明年春天,而今年房企依然需要靠自身来过冬。

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