[易居研究院]2021年10月40城土地市场月报

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  一、流拍率走高,1-10月土地成交面积同比降幅继续扩大

  2021年10月,40个典型城市土地成交建筑面积3212万平方米,环比、同比分别下降37.0%和41.3%。10月土地成交面积环比大幅下降,主要系22个主要城市中仅有北京、上海、杭州等5城完成集中土拍。截至10月末,22城中仅有郑州和宁波未完成第二批集中土拍。

  1-10月,40个典型城市土地成交建筑面积41199万平方米,同比下降14.0%。回顾历史,年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落,2019年2月转负,随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后,增速虽为负值但持续收窄,7月开始转正并持续提高。进入2021年,由于去年同期受疫情影响基数较低,1-2月同比增速大幅提高,3月和4月增速回落,5月份以来随着大中城市集中土拍的陆续进行,增速再次小幅上行,7月因无城市完成第二次集中土拍,增速由正转负,8月第二次集中土拍19城再次缺席,降幅扩大,9-10月大部分城在对土地出让规则调整后,陆续完成了第二次集中土拍,但受房企融资困难和土拍规则升级影响,流拍率走高,降幅继续扩大。

 二、10月40城土地出让金收入环比大幅下降,一二线城市土地出让金仍领先

  1、10月40城土地出让金收入环比下降35.9%

  10月40个典型城市土地出让金收入为2413亿元,环比下降35.9%,同比增长0.1%。1-10月,40个典型城市土地出让金累计收入27240.3亿元,同比增长1.8%。

  回顾历史,2018年下半年,全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势,年初累计土地出让金同比增速持续收窄。2019年上半年,部分热点城市土地市场重新回暖,土地成交火热,土地出让金同比增速持续上行;随着调控政策的密集出台,下半年年初累计同比增速不再上行,一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响,2020年一季度明显下行;疫情受控后,4月开始同比转正,下半年年初累计同比增速稳定在15%-20%区间。因去年同期基数较低,2021年1月土地出让金同比增速大幅提高,2-4月增速持续回落,5月增速提高,6-8月增速回落,9-10月因22城已基本完成第二批集中土拍,增速小幅回升。

  2、一二线城市土地出让金仍大幅领先

  分城市来看,1-10月40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、北京、广州和南京,其土地出让金总额分别为2483、2280、1980、1942和1741亿元。排名靠前的城市,主要以一二线城市为主,其中上海、北京因10月完成了第二批集中土拍,土拍出让金领先其他城市。三四线城市中,佛山和无锡的土地出让金最高。

  三、10月40城土地成交价涨幅继续扩大

  10月,40个典型城市移动平均土地成交均价为7297元/平方米,环比、同比分别增长4.4%和28.8%。

  回顾历史,2018年4月至2019年2月40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右,而从2019年3月开始已经脱离了前期的稳定区间,价格持续上涨至7月,小幅震荡后从10月开始下跌。2020年1月地价见底后开始回升,7月首次突破6000元/平方米,8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年一季度,40城土地成交均价仍延续小幅震荡下跌趋势,4月以来随着22个大中城市陆续首批集中出让,成交均价持续上涨,但6-8月因22个典型城市中多城市第二批集中土拍延迟或中止,土地成交均价于6500元/平方米附近持续波动,9-10月第二批集中土拍基本收官,且部分郊区地块流拍,土地成交均价因结构性因素继续上涨。

 四、10月地市继续降温,40城土地成交溢价率创去年3月以来新低

  1、10月40城土地成交溢价率为9.7%,环比、同比降幅继续扩大

  10月,40个典型城市土地成交溢价率为9.7%,环比和同比分别下降3.9个百分点和6.6个百分点,是去年3月以来的最低值。

  2021年一季度,40城土地溢价率为12%-13%。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍,40城土地成交溢价率持续小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕,今年7月以来,多地暂缓或中止了第二批集中土拍,9-10月,受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响,土地成交溢价率大幅下降。

  2、多城10月控地价效果显著,溢价率维持在低位

  分城市来看,9月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、合肥、西安、兰州和杭州,土地成交溢价率分别为20%、13%、7%、5%和5%。需要看到的是,厦门、武汉、长沙、重庆等多个一、二线城市土拍溢价率已连续几个月为0,土拍新规控地价和溢价率的效果显著。

 五、土地集中出让动态,第三批土拍将会放低门槛

  10月土拍情况延续了9月降温态势,多个城市加大了租赁用地和保障性用地的供应量,国企、央企再次成为拿地主角。

  第二批集中土拍尚未落下帷幕,多地已经宣布了第三批的供地计划。已宣布第三批土拍时间的城市中,南京降低了对联合开发的限制、企业拿地资质也由一级或二级降至三级。苏州取消了土地的市场指导价,同时保证金比率全部下调至30%,首次付款比例下调至50%,房企资金要求明显放宽。

  可以看出,考虑到当前房企面临较大的资金困难,或许第三轮集中土拍为避免大比例的土地流拍再现,流拍率较高和供地计划完成率不高的城市将会放低竞拍门槛,减少供地规模。

  但截至10月末,房地产市场并未出现明显转暖信号,房企频频暴雷,部分房企经营困难,销售量大幅下降。预计在接下来的两个月中,楼市将会继续延续之前的的低迷势态,房企资金仍然困难,拿地会继续偏向保守,第三批集中供地仍不乐观。

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