[中房研协]全国房地产政策变动监测报告(2021年10月)

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  一、本月楼市政策聚焦:中央为楼市“维稳”频繁发声,地方调控力度趋缓

  10月,房地产政策环境延续紧中趋稳。中央层面,继9月央行第三季度货币政策委员会会议和房地产金融工作座谈会之后,本月高层继续密集发声,楼市“维稳”导向明确。国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。央行副行长、外管局局长潘功胜再次表态,下一步,金融部门将积极配合住建部和地方政府,坚定地维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。与此同时,第十三届全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,进一步完善房地产长效机制建设,促进房地产市场平稳健康发展。

  地方层面,本月地方出台房地产调控政策条数较上月基本持平,但紧缩性政策占比由上月的50%进一步下降至44%,地方房地产政策收紧趋势继续放缓。从调控手段来看,紧缩性政策主要聚焦在规范房地产市场交易、整治房地产市场秩序和强化房企资金监管等方面,出台“限购、限售、限贷、限价”等行政措施的城市较此前明显减少。而在宽松性政策方面,除依托人才引进和放宽落户外,哈尔滨、湖南等地相继推出购房补贴政策,东莞、惠州、江门、肇庆等多地则纷纷减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税,缓解楼市颓势。本期报告主要对10月份房地产行业政策进行梳理,并作解析。

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  二、中央政策:坚定维护房地产市场健康发展,满足房地产行业合理资金需求

  1.政策跟踪

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  2.政策小结及重点政策解读

  (1) 政策小结

  本月货币政策继续延续稳健。一方面,10月末央行连续多日开展大规模逆回购操作,全月全口径净投放1600亿元,较9月有所放量。在社会融资规模方面,据中信证券研究部预测数据,10月我国社融增速有望止跌企稳,预计新增人民币贷款0.7万亿元,新增社融1.33万亿元,社融增速维持在10.0%左右,M2增速维持在8.3%左右。整体信用市场维持在“稳中偏紧”状态。另一方面,MLF中标利率、逆回购操作利率和LPR利率继续保持不变,维持货币政策的连续性、稳定性。

  在房地产调控方面,本月央行进一步明确楼市“维稳”导向。具体来看,10月18日,央行在2021年第三季度金融统计数据发布会上表示,近期金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,是市场短期过激反应。部分金融机构对于“三线四档”融资管理规则也存在一些误解。主要银行要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场健康发展。在随后的2021年前三季度国民经济运行情况发布会和2021金融街论坛年会上,政府有关部门负责人也纷纷表态,当前房地产市场风险总体可控,房企融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常,未来房地产市场平稳、健康发展的态势不会改变。与此同时,第十三届全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,进一步完善房地产长效机制建设,有助于抑制房地产投机需求,保持房价和房地产市场稳定。此外,本月中央还就推动绿色建筑发展、老旧小区改造经验推广、超高层建筑建设管理等工作出台了具体指导意见。

  (2) 重点政策解读:第十三届全国人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点工作

  2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。根据会议内容:

  一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

  二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

  三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  四、本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。

  事实上,我国自20世纪初就开始了房地产税的讨论,由于种种原因,一直没有正式启动,仅在上海和重庆两城开展了房产税试点工作。但房产税与房地产税本质上有明显区别。房产税是对房屋持有征收的一种具体课税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。而房地产税则是一个综合性概念,是对房产征收的税目的总称,包括流转环节和保有环节,囊括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、个人所得税、契税、印花税等多个税目。

  从此次会议内容来看,试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,纳税人为土地所有权人和房屋所有权人,这也就意味着,此次征收的房地产税至少是包含房产税和城镇土地使用税在内的,至于是否将契税、印花税等也纳入其中,税基、税率多少等问题,则仍需国务院及试点地区政府拟定实施细则确定。从此次试点决定的目标来看,意在积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展。但从实际来看,推行房地产税的影响是综合性的、长远性的。具体来说:

  第一,有助于调节房价,促进房地产市场平稳健康发展。我国在坚持“房住不炒”定位下,逐步确立了建设以人、房、地、钱四位一体的联动新机制为核心的房地产长效机制,房地产税是其中的重要一环。房地产税通过将保有环节纳入征税,提高房屋持有成本,一方面可以抑制对房地产的投机性需求,维护房价稳定,另一方面也可以盘活存量房源,让闲置房源进入买卖和租赁市场,增加市场住房供给。但需要注意的是,从上海、重庆两地房产税的实践经验来看,房地产市场受税收的影响短暂且有限,具体要取决于征税力度。长期来看,税收对房地产市场主要起调节作用,人口、经济形势、金融政策等仍是决定房地产市场走向的主导因素。

  第二,有助于为地方政府开拓新财源,增加地方政府财政收入。在“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融监管政策下,房企拿地能力被弱化,拿地积极性下降,土地溢价率下滑,地方土地财政面临较大收缩压力。房地产税征税范围包括流转环节和保有环节,覆盖范围广,而且我国房地产存量庞大,房地产税一旦开征,无疑将成为地方重要、稳定的收入来源。

  第三,有助于调节收入的二次分配,缩减贫富差距。根据经济日报中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富报告(2019)》,我国城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%,房产是居民财富的主要构成。随着房价的上涨,不同能级城市间、城乡间财富差距不断拉大。而税收是调节收入分配、实现社会公平的有效渠道。国家主席习近平在《求是》杂志发表的《扎实推进共同富裕》一文中即指出,要加强对高收入的规范和调节,积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

  第四,有助于深化财税体制改革,是建立现代财政制度的重要举措。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出,要明确中央和地方政府事权与支出责任,健全省以下财政体制,增强基层公共服务保障能力。完善现代税收制度,健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重,深化税收征管制度改革。而房地产税正是整体税制改革中的重要组成部分,且凭借征税范围广、税源稳定等优点,或将成为未来地方政府主要的收入来源之一,从而更好地保障地方政府职能的实现。

  三、地方政策:调控力度进一步趋缓,出台财税托市政策的城市增多

  1.政策跟踪

  (1)行政限制政策

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  (2)土地政策

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  (3)公积金政策

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  (4)住房保障政策

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  (5)人口人才政策

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  (6)市场监管政策

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(7)其他政策

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  2.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计,2021年10月地方出台房地产调控政策43条,较上月基本持平。其中,宽松性政策16条,紧缩性政策19条,中性政策8条。紧缩性政策占比较上月进一步下降,地方房地产政策收紧趋势明显放缓。

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  具体来看,紧缩性调控主要集中在加强市场监管上。典型代表有:天津明确新建商品房预售资金监管办法,并实行全流程监管;武汉、大连等地发布住房租赁企业监管的有关通知,内容覆盖企业备案、资金监管和业务规范等多方面;广东、浙江等多地发布购房风险提示,提醒购房者谨防开发商销售手续不齐全、商品房价格不合理等多种交易风险;山西、安徽、赣州等地相继发布整治房地产市场秩序三年行动实施方案,从房地产开发、房地产买卖和住房租赁等多个方面对房地产市场进行规范等。此外,东莞正式建立二手房价格参考价格发布机制,孝感明确新建商品房取得预售证后调价幅度超过10%需重新备案,泉州本市户籍居民购房2年限售、非本市户籍居民购房5年限售等政策,也在不同程度上促使地方楼市降温。

  宽松性调控主要集中在放宽行政类限制和人口人才政策上。其中,在放宽行政限制方面,典型代表有:哈尔滨出台“十六条”新政,从降低预售证许可申请门槛、适当放宽商品房预售资金监管、放宽二手房公积金贷款房龄年限、为人才和新市民发放购房补贴等多方面,为地方楼市助力;义乌降低预售条件,并调整“公证摇号”政策,容积率≤1.2的商品住宅小区及建筑层数≤3的商品住宅可以不采用公证摇号排序选房的开盘销售方式;湖南发布推进非住宅商品房去库存的若干意见,对于新购或租赁(自持)存量非住宅商品房的单位和个人,采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。此外,东莞、惠州、江门、肇庆、珠海、揭阳等多地纷纷减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税,有利于缓解地方二手房成交急剧下滑的颓势,释放利好信号。在人口人才政策方面,典型代表有:宁波市奉化区发布高层次人才安居补助办法,最高发放购房补贴120万;河南制定青年人才公寓管理办法,明确省直青年人才公寓的租金标准原则上不高于同区域住房市场租金的70%,与同区域郑州市青年人才公寓租金标准基本保持一致;湖南加大对高层次人才住房公积金贷款支持力度,高层次人才申请个人住房公积金贷款额度,最高可放宽至省直中心最高贷款额度的4倍等。

  四、10月重要事项复盘

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  五、房地产政策展望

  1.中央层面

  10月15日,央行举行2021年第三季度金融统计数据发布会。货币政策司司长孙国峰在会上表示,央行做了前瞻性的政策安排,降低了美联储等发达经济体央行政策调整可能带来的外溢冲击,当前我国金融市场运行平稳。下一阶段,稳健的货币政策将灵活精准、合理适度,以我为主、稳字当头,做好跨周期调节,统筹考虑今明两年政策衔接。人民银行将综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性。持续释放LPR改革效能,稳定银行负债成本,推动小微企业综合融资成本稳中有降等。从市场流动性来看,11月公开市场将有超两万亿元资金到期,其中包括1万亿MLF和1万亿逆回购到期,对资金面形成干扰。尤其央行在10月末连续多日开展大规模逆回购操作,意味着11月月初流动性就将遭遇挑战。从中央坚持稳健的货币政策导向来看,预计仍将通过等量或者小幅缩量续作到期MLF和逆回购,以保持流动性合理充裕。此外,临近年末,财政支出逐渐放量,也将在一定程度上缓解流动性压力。整体来看,11月市场流动性仍倾向紧平衡。

  在房地产方面,本月中央层面就楼市“维稳”继续频繁发声。从金融管理部门和多家银行反馈结果来看,10月金融机构对房地产融资已基本恢复正常,为了修复前期过激的市场反应,后续房地产市场融资环境仍有望得到进一步改善。但房地产金融审慎管理的大方向不会改变,融资重点将更多聚焦在“合理的资金需求”。

  2.地方层面

  10月楼市维稳导向更加明确,中央层面继续频繁发声,地方紧缩性调控也进一步放缓。从政策层面来看,短期房地产政策面已基本见底,后续将呈现边际改善。包括近期如长春、哈尔滨、东莞、惠州、湖南等多地就已出台财税支持类政策,从供需两端发力改善地方房地产市场,后续预计将有更多城市跟进,尤其是库存压力较大的三四线城市为主,热点一二线城市仍将保持审慎。需要注意的是,第一,政策往往具有滞后性,政策面见底并不意味着市场见底;第二,在“房住不炒”调控主基调下,政策宽松幅度有限,对市场的提振作用也将受限。因此,短期房地产市场或仍将延续下行态势,但在边际改善政策作用下,下行态势将逐渐放缓。

  执笔:王铮嵘

  中房研协 测评研究中心 研究员

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