房地产救了雅戈尔

  众多房企生存艰难之际,“盖房子的裁缝”雅戈尔却在房地产行业游刃有余。

  11月3日,在宁波第二批集中供地中,雅戈尔经过 6 轮竞价,以19.42亿元、溢价率1.57%,竞得1宗建筑面积9.32万平方米住宅用地。

  从奖赠奥运冠军杨倩一套房,到减持宁波银行股份大赚22亿元,这半年来雅戈尔频繁冲上热搜话题。

  这两日又因大手笔拿地引发关注。今年10月,雅戈尔豪掷17.56亿元拿下上海临港一宗普通住宅用地,这是继2010年上海普陀长风地块后,雅戈尔再次进军上海房地产。

  这两块地总支出已超出雅戈尔前三季度净利润额度,其三季度净利润为21.38亿元,同比下降21.05%。雅戈尔证券部相关人士对中国房地产报记者表示,雅戈尔集团核心产业还是服装,房地产业务只要看到合适的投资机会和市场机会,并能产生合理利润,我们还是会去拿地,投拓范围主要集中在长三角区域,以宁波居多。

  《商业周刊》一度这样评价雅戈尔:“除股票和地产投资业务外,该公司的其他业务都已变得无足轻重。”尽管这让雅戈尔董事长李如成深受打击,但房地产业务仍然撑起了雅戈尔主营业务“半壁江山”。

  在雅戈尔前三季度100.4亿元营收中,有52.33亿元来自房地产板块,占比达52.12%。与新鸿基、荣和集团、建屋发展集团处于同一阵营,超过中洲控股、三巽集团、上海地产等多家房企。

  “第三季度因为江上花园一期集中交付,导致房地产板块确认营收较高,这是周期性营收,不具备可比性。至于投入,在其他权益工具中雅戈尔有比较多的金融资产,它的变现能力比较强,可以根据自身业务需求进行调整,这好比‘蓄水池’,是雅戈尔资金流动性保障。”雅戈尔证券部相关人士说。

  不追求规模,拿地只为赚钱

  在许多人印象里,雅戈尔是一家卖西装的公司。其实,这家老牌服装企业早在上个世纪90年代就开始涉足房地产和金融投资,最终构建了“服装+房地产+投资”三大业务版图。

  靠投资中信证券,雅戈尔一度获得投资收益超过96亿元。超高的投资回报率,让雅戈尔董事长李如成一度被称为“服装界的巴菲特”。

  李如成1992年就开始投资房地产,但发展速度并不快,始终停留在小型区域房企规模,直到2020年房地产业务实现预售金额只有129亿元,但这却是雅戈尔实现利润增长的关键。在2007年至2020年,雅戈尔房地产业务净利润累计约137亿元,2015年以来该板块每年均能为公司带来超过10亿元的净利润。也因此有了“服装界的地产小霸王”的称谓。

  截至2021年三季度末,雅戈尔在建项目15个,在建面积181.49万平方米;新开工项目1个,新开工面积5.17万平方米。年初至报告期末,累计完成预售面积27.2万平方米,实现预售收入58.8亿元,分别较上年同期下降19.6%和43.47%。

  雅戈尔证券部相关人士表示,雅戈尔对房地产业务从来没有规模追求。它是受周期性影响较大的行业,我们楼盘是交付一个算一个,没有像其他大房企滚动开发来确保收入,所以不能保证每年房地产营收占比都上升,有交付营收就高,没有交付营收就低。在地产行业有赚钱的机会,我们就去做,主要还是看利润。

  实际上,雅戈尔房地产业务也曾有过做大的梦想,但因其在房地产市场频频入场和高价拿地,一度制约了雅戈尔自身发展。

  从2004年开始,雅戈尔尝试从宁波走出去,在苏州、杭州、上海等地阔绰出手屡获“地王”称号,此后,雅戈尔一直高歌猛进,在2010年将房地产预售金额做到了118亿元。但因新增项目平均楼面价高出项目平均价30%,加上全国房地产市场调整,这些“高价地”不但没有为雅戈尔带来想象中的收益,如何消化高楼面价成为其彼时最大的难题。

  2013年,杭州申花“地王”退地,雅戈尔4.84亿元定金打了水漂,这次“割肉”直接拖累当年公司净利润同比下降14.88%。此后,雅戈尔在土拍市场很少有激进动作。

  公开数据显示,2019年1月至2021年10月,雅戈尔通过挂牌、拍卖等方式共拿了16宗土地,主要分布在宁波、上海、兰州、德宏等地。

  中指研究院浙江分院常务副总高院生认为,前几年雅戈尔地产业务更多是股权投资模式,它不操盘,规模和利润有所压缩。第二批集中供地降温后,对出身制造业的雅戈尔来说是一个拿地机会,它肯定不会放弃,利润仍然是核心指标之一。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金认为,从雅戈尔自身经营看,其地产业务布局节奏并未发生明显转换,在房地产土拍市场冷清时间节点,以相对较合理价格拍得较好地段的土地,至少获得了潜在的成本节省。若未来房地产调控边际调整,或可获得更大盈利空间。不过从长期趋势看,房地产市场调控持续严格,供需两端杠杆水平继续下降的概率依然较大。在总体下行趋势下,继续大规模布局地产板块风险值得关注。

  未来继续“不务正业”

  长期以来,雅戈尔都饱受“不务正业”争议。

  怀揣100亿元资金,带着20个人的团队,全国各地找项目,”曾经是李如成给外界的典型印象之一。

  1999年,雅戈尔以3.2亿元成本认购2亿股中信证券,获得9.61%股份,成为其第二大股东。2003年中信证券上市,到了2007年中信证券股价飙升到100元以上,雅戈尔当年投资收益同比增长50多倍,超过主业带动净利润增长220%。之后,李如成参股投资了宁波银行、交通银行、金马股份等公司,股权投资业务的资产规模一度超过200亿元。

  李如成直言:“在我20多年的投资生涯中,通过炒股赚了近400亿元,而雅戈尔从创立至今,只让我赚了180亿元。”直到现在,他依然顶着“裁缝股神”的帽子。

  企查查数据显示,雅戈尔目前参与控股企业有91家,李如成掌控企业有82家。截至2020年底,雅戈尔累计投资金额为259.07亿元;从1999年到2020年这22年,雅戈尔利润总额在580亿元左右,炒股等投资收益贡献了约400亿元,占比接近7成。

  曾处于男装头部地位的雅戈尔,如今最为人津津乐道的不是它的西装,而是其22年投资史。

  “整个投资板块收益还不错,金融资产变现能力较强。比如前期股权投资核算的宁波银行,还有我们在盛泰持有的原始股,以及其他投资上市公司的股份在二级市场流通性都非常好。虽然根据持有目的不同,计入在不同的报表项目中,却是除货币资金外的最大资金来源。”雅戈尔证券部相关人士说。“什么主业不主业的,赚钱就是我的主业。”李如成曾如此回应外界对雅戈尔的质疑。除了在资本市场的野心一直没有改变外,房地产这个副业也是雅戈尔主要的营收来源。

  梳理雅戈尔2016~2020年的财报数据可知,这5年雅戈尔地产板块营收分别为102.65亿元、48.55亿元、39.91亿元、60.8亿、50.71亿元,在雅戈尔总营收占比分别为 68.92%、49.34%、41.42%、48.95%、44.19%。

  再看其主营业务服装板块,近10年的营收几乎是零增长。早在2009年,雅戈尔服装业务营收就达到了55.27亿元,10年后的2019年服装板块营收依然只有55.98亿元。

  陶金表示,2016年后雅戈尔地产板块营收占比有比较明显的下降,但这并非雅戈尔主动调整,因为从其营业成本构成看,地产板块依然占有较大比重,布局收缩速度也相对较慢。由于房地产总体降杠杆的趋势很难逆转,对房企的投融资和资金使用效率提出了越来越高的要求,在杠杆水平和盈利空间同时下降的情况下,雅戈尔也要防止地产对现金流侵蚀威胁的变大。

  “尽管一个房地产项目利润动辄5亿元、10亿元,但纺织服装是可以一直做下去的产业,靠一件件卖衣服赚来的钱更稳健、更长久。”这是李如成通过炒股和地产赚得盆满钵满后发出的感慨。于是2019年,雅戈尔宣布“不再开展非主业领域的财务性股权投资,进一步聚焦服装主业发展”。但从数据和行业趋势上看,未来一段时间雅戈尔还是要靠炒股和地产“养家”。

分享到: 生成海报

评论 抢沙发

  • QQ号
  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址