“香港地王制造者”恒基兆业为什么又抢最贵土地

  一片凄风苦雨中,香港新地王诞生了!

  在房企们一个接一个陷入债务危机时,恒基兆业以508亿港元、折合人民币约418亿元拿下“世纪地王”的消息,一时震动行业内外,该单宗地块总价已接近深圳第二批集中供地合计出让金总额。

  11月3日,香港发展局公布中环新海滨3号用地招标结果,恒基兆业附属的Pacific Gate Development Limited(国基发展有限公司)中标,批租期50年,标书标价508亿港元,

  受疫情反复和香港经济转差影响,该宗地皮的估值曾多次下调,最终有机构给出的估值范围在370亿-755.6亿港元,恒基兆业508亿元港元中标在市场预期之内。

  拿下的3号地块自然不是首个“地王”项目。2017年,恒基以323.8亿港元拿下中环另一宗位于美利道的商业地块,楼面尺价高达50064港元,折合人民币约47.6万元/平方米,创下香港单价地王纪录,至今仍由恒基兆业所保持。

  6份标书,恒基100分胜出

  恒基兆业拿下的“世纪地王”地皮位于香港中环的心脏位置,也是中环核心区最后一块超大型商业地块,紧邻香港著名地标IFC(国际金融中心),其中恒基兆业持约40.77%权益。

  出让信息显示,地块面积约51.63平方尺(即约4.79万平方米),扣除政府设施后的商业楼面161尺计算,宗地每尺楼面地价31463港元,换算成人民币和平方米,即楼面价约278438元/平方米,出让年期为50年。

  按香港发展局发言人表示,政府的愿景是将该宗用地打造成香港的崭新地标,希望通过项目建设一个世界地标,加强中环内陆和海滨的连接。

  考虑到设计和地价两个因素,这宗被香港发展局局长黄伟纶形容为兼备稀缺性和可塑性价值的中环最后一幅大型地标式商业地,在招标时,采用了罕见的“双信封制”方式,即意向开发商投标时需将设计规划建议和价格建议以两个独立信封分别提交,评分比重各占50%。

  虽宗地面积较大,总价高且对设计规划要求复杂,招标半年时间地块仍收获6份标书,包括恒基、新鸿基、长实、九仓置业伙拍港铁及华懋集团合资以及信置、招商局置地与鹰君合资,最终达标入围的仅2份。

  经过香港特区政府5个多月的评审,最终确定恒基兆业旗下子公司以总分100分胜出(在价格建议和非价格建议的个别评审中,表现最好的标书会获取满分)。

  “对于恒基来说,在市场相对较弱情况下拿到一块比较好的地,总价尽管过高但折算下来单价并不高,且该地块定位不一般,总的来说是划算的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,“收到6份标书,表示多个发展商亦看好其发展前景。”

  计划投资630亿元,集团负债率仅29.12%

  根据恒基地产晚间发布的中标公告,在谈及收购地块原因时,提到物业发展及投资是集团的主营业务,并表示对该世界的级别发展项目将成为香港中环商务中心最突出的地标建设的长远前景感到乐观。

  恒基兆业负责香港业务的李家诚亦提到非常高兴参与该项目,并表示“恒地将投资港币630亿元,打造此项目成为香港最具标志性的世界行级地标建筑、朝气蓬勃海滨长廊,及时为公众提供大量日常享用的活动空间。”

  按照业内估算,该3号地块建成项目的长期租金回报率约3%-4%,资金回收期约25年-30年。

  商业地产是恒基兆业的优势,其较低的负债率也足以支撑集团进行较长的开发周期。

  wind数据显示,TOD 500房企2020年的资产负债率均值已达到78.77%,根据恒基地产2021年中报披露的数据,集团的资产负债率仅29.12%,远低于市场水平。

  拥有资金优势一直都是香港地产企业的特点,对于香港四大房企之一的恒基兆业而言,最新拿下的3号地块自然不是首个“地王”项目。2017年,恒基以323.8亿港元拿下中环另一宗位于美利道的商业地块,创下香港单价地王纪录,至今仍由恒基兆业所保持。

  仅香港范围,恒基土地物业已遍布香港岛、九龙和新界,并不断聚焦于香港的商业地产开发。截至2021年中期,恒基地产在香港拥有土储约为2430万平方尺,在手现金及银行结余140.43亿港元。

  另外,不同于香港更加常规性的投标拿地与项目推售,由李兆基长子李家杰负责的内地业务,近年来动作主要以与内地房企投资合作为主,包括入股奥园、旭辉等。

  香港商业地产现状并不乐观

  长期以来,香港中环写字楼租金放眼全球都是数一数二的天花板水平,以三号地块隔壁的IFC(国际金融中心)为例,现时尺租150至180元,即人民币约1500+元/平方米,目前广州珠江新城最贵租金也不超过每月300元/平方米。

  因疫情等多方因素影响,部分企业或面临经营困境,面对过高的租金压力陆续选择迁出,包括中环在内的香港写字楼租金也随即不断下跌,整个商业地产现状并不乐观。

  第一太平戴维斯发布的2021年第三季度香港写字楼市场报告便显示,香港甲级写字楼租金跌幅相较于二季度的2.6%,再次下跌1.5%,空置率也继续稳定在9.3%,约54万平方米。

  据恒基地产的中报披露,集团持股的IFC今年上半年的租金收入较去年同期下跌9%,约9.25亿港元,恒基地产对此解释为疫情背景下对租户减免租金的影响。

  第一太平戴维斯发布的报告进一步表示,接下来2022年香港全区及中环的写字楼租金或还将分别下跌10%、5%。

  如此背景,对于恒基兆业的豪掷重金入市,除了集团本身对前景感到乐观外,业内亦给出肯定看法。

  “香港整个市区的土地供应,将来仍然还会秉承这个‘挤牙膏’方式,不会有大量供地,这个格局下,市场基本趋势是稳定的。日后香港与内地正常通关后还会往高走。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受记者采访时表示。

  在其看来,虽受过去疫情以及一些外部环境影响,包括人口、游客量大减都一定程度波及香港房地产市场,从前年到去年市场整体下沉明显,但随着疫情逐步好转,市场也会回归稳定,甚至说再往上走一些。3号地块也是近25年来首次招标出售的临海板块,未来短期内不会有新供应。

  另一业内人士则认为,商业项目更加看重长期投资,用当下市场情况来判断项目入市预期是不合理的,并表示香港中环地段价值至少未来几十年不会被削弱。“换个思路,租金回落,同样会吸引企业重新回到中环”。

  同时,随着前段时间新的施政报告中关于香港北部都会区的规划,也有一些新的看法被提出。

  “北部都会区将成为香港新增住宅用地供应和办公楼热点区域,对整个香港楼市来说是利空,再加上外部环境不太理想,未来楼市是有可能出现下滑。”李宇嘉对此表示道。

  宋丁同样提到了北部都会区对市场的整体影响,“这会是香港房地产市场一个巨大转型,虽然可能需要花上几十年时间去开发,但毕竟是一个重大动作,按规划差不多未来香港1/3人口都要住在北部都会区,对于整个香港的人口吸纳非常明显,将有效减轻南部住房压力。”

  不过其认为,体现在房价方面,南部价格体系并不会发生坍塌式变化,但同样也没有特别明显的上涨空间,基本就是一个稳定格局。

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