[中房研协]房地产座谈会频繁召开,楼市政策维稳预期增强(2021年第131期)

  【热点聚焦】

  11月8日,据澎湃新闻消息,国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会,对当前房地产总体形势进行调研。

  据悉,本次调研围绕三个问题进行:一是结合深圳实际,谈谈对当前房地产总体形势的看法;二是对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议;三是房地产税的看法和建议。出席座谈会的有万科、佳兆业、卓越集团等房企代表,平安银行深圳分行、中信银行深圳分行、建行深圳分行、华润信托、南方基金等金融机构代表,以及深圳房协的代表。

  【热点评析】

  房地产去金融化调控下,房企流动性脆弱等问题显现

  进入2021年以来,伴随着紧缩性调控下房地产市场普遍降温以及“三道红线”、房地产贷款集中度管理等行业金融监管政策逐步落地,房企流动性压力不断加剧,部分房企流动性问题逐渐凸显。

  据不完全统计,2021年以来,已有十余家百强房企遭遇流动性困境。尤其是下半年以来,遭遇困境房企明显增多,具体包括:7月蓝光发展境内债触发首次违约,9月恒大被迫出售资产应付危机,10月花样年、新力集团、当代置业等房企出现美元债违约,11月阳光城美元债寻求展期、佳兆业理财产品兑付出现困难等。与之相对应的是,房企信用评级出现普遍下调。从国际三大信用评级机构之一的穆迪评级结果来看,仅10月份就有29家房企遭遇信用评级下调。穆迪表示,除非开发商能够大幅降低杠杆水平、偿还到期债务而不损害其资产负债表流动性,否则市场难以重拾信心。

  总体来看,在房地产去金融化降杠杆、促进住房回归居住属性的过程中,部分房企利用加杠杆扩张、融资成本和债务结构不合理造成的现金流脆弱等问题正不断显现。正如巴菲特那句,“只有当潮水退去,才知道谁在裸泳”,房地产行业发展逻辑大变,正加剧行业两极分化,“差等生”面临退场,“优等生”稳健发展,行业集中度将进一步提升。

  房地产相关座谈会频繁召开,政策维稳预期增强

  自9月份以来,在房地产市场持续降温、房企因流动性问题频频爆雷的背景下,中央层面连续发声,要求金融部门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

  从此次深圳房地产形势座谈会内容来看,会议由直属国务院的政策研究和咨询机构——国务院发展研究中心主持召开,通过房企、金融机构等行业代表了解企业及行业发展现状,同10月15日中房协在京组织召开的房企座谈会、10月26日发改委在京召开的中资房企外债专题座谈会等类似,意在倾听企业意见,真实了解企业困境并摸底市场,从而形成有效性决策建议,保障房地产软着陆,是贯彻中央楼市“维稳”政策导向的具体表现。

  长远来看,房地产将继续在我国工业化、城镇化进程和实现共同富裕过程中发挥重要作用

  从行业来看,在过去的二十多年间,房地产行业不断发展并逐渐成长为我国国民经济的重要组成部分,在推动经济和社会发展中发挥了重要作用。尽管随着“房住不炒”调控主基调的确立,尤其是近两年来房地产金融监管全面强化,房地产行业发展逐渐降速,市场对房地产发展前景出现悲观预期,但不可否认的是,房地产行业依旧是国民经济的重要组成部分。2020年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重超过25%,土地出让收入依旧是绝大多数地方政府预算收入的主要来源之一,住房依旧是我国居民财富中最重要的组成部分等。此外,除却自身规模庞大以外,房地产上下游关联产业众多。一旦房地产行业发生巨大下滑,对经济稳健增长造成的缺口在短期内没有其他产业可以弥补,对社会稳定也有不利影响。

  因此,长远来看,现阶段的紧缩性调控主要是对过往房地产业加杠杆、非理性发展的矫正,是挤泡沫、降风险行为,是为了行业的行稳致远,而并非一味打压。当前房地产业面临的问题,主要是局部问题和个别房企问题,房地产在国民经济中依旧占据重要地位,并将继续在我国工业化、城镇化进程和实现共同富裕过程中发挥重要作用。

  (内容来源:中房研协测评研究中心)

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