“勾地”重回市场,“拍地大市”杭州传递新信号

  杭州第三轮集中供地又“刹车”了。

  11月10日,杭州市规划和自然资源局(简称“杭州市规自局”)发布补充公告称,11月3日发布的《杭州市国有建设用地使用权出让信息预告》的51宗住宅用地,缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续截止时间顺延至2021年11月18日17时。

  按照原定计划,杭州的第三批“勾地”将于11月10日17时止,推迟8天也意味着给开发商充足的时间去挑选合适地块。

  从首轮集中供地“狂欢”,到第二轮集中供地“流拍”,再到第三轮集中供地“延迟”,卖地大户杭州三轮集中供地的此起彼伏颇有代表性。

  “市场变了,政府也要变,第三批集中供地要避免大面积流拍,地方政府需要从供给端着手,根据实际需求情况来优化土地竞拍规则,调整土地供应结构和节奏。只有降低‘面粉’的价格才能控制‘面包’的价格,开发商要的是利润。”多位房地产市场人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

  政府“放水”,恢复“勾地”

  实际上,这一批第三轮集中供地,杭州市政府还是表现出了诚意。从11月3日杭州市规自局公示的51宗地块中,有10宗地块是在第二批集中拍地中被临时撤拍,其中不乏杭腾未来社区地块、翠苑单元地块、三墩竞品质地块等热门地块。

  值得一提的是,此次还恢复了第二批集中供地时刚取消的预公告,意味着房企又可以在正式竞价前“勾地”。即房企可选择缴纳地价的10%作为“勾地金”就能获得一宗地块的参拍资格,而且不论地价多高,“勾地金”最高不超过5000万元。

  上海中原地产市场分析师卢文曦在接受中国房地产报记者采访时认为,从杭州第二轮土地成交结果来看,政府压力很大,流标现象比较严重。那第三轮供地自然要从土地定价和房企利润空间着手来调整土拍规则。从前二轮土地定价加上限价等各种因素,给予房企的利润空间非常狭窄,1%-2%的利润对于房企来说肯定选择“躺平”。整个房地产行业最头疼的就是资金问题,所以适度放宽条件也是很好的缓冲。

  此次“勾地”制度的恢复,无疑给杭州楼市传递了一个积极信号。

  另外,市场有消息传出杭州第三轮集中供地土拍规则由“竞品质”改为“定品质”,即由政府规定相应的品质要求,房企需承诺按要求建设。同时取消现房销售、调低封顶溢价率等。部分板块待出让的第三批地块的限价将较目前板块精装均价有一定幅度的提升,例如上城区的笕桥新城。还有部分板块的地块起价或将适度调低。

  机构分院常务副总高院生在接受中国房地产报记者采访时认为,第二批供地市场热度降温非常明显,房企又遇到回款慢融资紧的资金难题,很多房企基本上都“躺平”,拿地的积极性不高。所以此次杭州第三批集中供地推出主城区多宗优质地块且恢复预公告等下调竞拍门槛,主要是提前了解企业的需求,提振房企拿地的信心。为了应对土拍预冷,部分城市的土拍门槛都有所放松。

  利润不低于5%就不会“躺平”

  再来看杭州的三轮集中供地,首批总额超千亿元的集中供地掀起了杭州土拍高潮。保利、华润、融创、融信、滨江、龙湖等数十家房企上演了一场拿地大战,高溢价和高自持并现,融信一举收入7宗地块成为最大赢家。融创126.95亿元斩获4宗地块,正荣首次入杭,宋都近46亿元拿下5宗地块。

  据克而瑞统计,杭州首批集中供地的57宗涉宅用地成交总价达1178亿元,超七成地块拍至封顶价+自持,44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%。紧接着曝出开发商利润空间被挤压。首次集中供地结束后,滨江集团董事长戚金兴当时表示努力做到1%-2%的净利润水平。7月20日,杭州本土开发商宋都发布退地公告,成为首批集中供地后第一个退地房企。

  等到第二轮集中供地,17宗终止,作为作为楼市风向标的杭州土地市场直接“入冬”了。无论从供地规模、成交金额,还是从竞争激烈程度、溢价率等指标,与首轮供地相比,杭州第二轮供地明显由热转冷。

  彼时,克而瑞研究认为,杭州土地市场从高热度到无人问津,在杭房企从争相抢地到放弃报名,背后有三大原因:一是购地资金来源“五不得”,房企资金极大承压;二是远郊板块市场趋冷,房企调低市场预期,延后区域内拿地;三是竞品质地块配建要求高,但利润不高,更多房企选择观望。

  第三轮集中供地如何避免房企集体“躺平”,最为明显的特征是,在拟推出51宗地块中,杭州主城区地块明显增多,政府拿出了压箱底的地块吸引开发商,比如拱宸桥绝版地块。就在上周,“供地大户”拱墅区(预公告13宗地)还开了一场土地推介大会,招商蛇口、华润、中海、金隅等多家房企投资人参与。“起始地价低、不配建公租房”是推介的主要理由。

  “核心地段的地块还是会参与下,具体还要看利润率,低于5%的利润率,不如不拿地。在整体市场预期会更冷的情况下,不做不亏。”华南某房企内部人士表示,以前凡是立项的项目利润率都要求不能低于15%,最低也要到10%,现在能做到5%甚至不亏就行了。

  另一房企内部人士表示,杭州是公司重仓之地,大大小小有30多个,从重点投资城市和区域布局来看,有机会就要参与此轮土拍。但也会根据资金授权和利润率考量择优在熟悉的板块深耕。杭州不缺好地,市场也极为透明,拿地最终要算得过账,利润率不高也要赚钱才行,5%差不多吧。

  高院生说:“推迟肯定是报名情况不理想。企业现在就面临两大压力,一是拿地资金的压力,二是地块利润空间的压力,这两个问题得不到实质解决,第三批集中供地企业的积极性不会高。”主城区位置比较好的优质地块以及对资金要求不高满足刚需的外围地块受到的关注度会高。

  卢文曦认为,准入门槛放低的确会带动房企拿地的意愿,但要回到首轮供地热潮是不可能的,所以不要给予市场太多的期待。房企有整体市场预期的考虑,从融资数据来看还是弱,房企拿地的信心是缺失的。这个时候政府只能尽大限度避免流拍事件发生。杭州第三批供地必然要做一些策略上的调整,首先要保证优质地块拍出去。如果是又想要高溢价,又不拿出优质地块,又限制苛刻条件,那房企宁愿选择“躺平”,起码“躺平”可以不赚钱,但干了有可能会亏钱。

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