国务院住建部央行喊话“房住不炒”:土地端和金融端要管好

  从2016年10月至今,本轮房地产调控已经坚持近5年。在“房住不炒”调控主基调下,从需求端到供给侧,从金融端到土地端,曾被称为“脱缰野马”的楼市已被套上“缰绳”,房价涨势收窄。维持来之不易的房地产稳定局面尤为重要。

  7月22日,国务院、住建部以及央行高层领导齐齐发表重要讲话,对下一阶段房地产市场调控及住房保障工作作出部署,释放出楼市下半场重磅信号。

  其一,加快发展保障性租赁住房再次被提到首位。其二,“房住不炒”的调控主基调、稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制被再次重申。同时,强调“牢牢抓住房地产金融这个关键”,持续完善房地产金融管理长效机制,加快完善“稳地价”工作机制,加强住房、土地和金融信贷的政策协调,“着力建立房地联动机制”。

  在多位业内专家看来,高层讲话透露出,房地产调控政策正趋于稳定;同时,从金融端到土地端调控思路也将延续强管控态势。

  “未来,既要控制房地产资金额度、占比,也要进一步完善三道红线、房贷集中度管理。只要管好金融口、金融端,楼市就乱不了,这也是这一轮调控的经验总结。土地和金融都管好了,楼市就稳了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

  持续规范房地产市场秩序,也成为下阶段工作重点之一。

  7月23日,住房和城乡建设部等8部委又发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,整治重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面,住建部将力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转的主要目标。

  保障性租赁住房是下阶段工作重点

  7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,重点部署了五方面工作:

  一是,把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务,坚持一切从实际出发,解决好大城市的住房突出问题。

  二是,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  三是,牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

  四是,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

  五是,要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

  就在不久前的7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批五大方面全方位支持保障性租赁住房的发展;并提出“各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程,高度重视保障性租赁住房建设”。

  在业内看来,韩正副总理这次讲话既是一次动员会,也是对这项事业和工作的重要性和推进的基本原则再次重申和强调。加快发展保障性租赁住房,将成为下一阶段住房工作的重点。

  对于韩正副总理提到的房地产工作中出现的新情况、新问题,李宇嘉解读道,一是热点楼市开始稳定,房价涨幅趋缓,有的城市(深圳)房价开始下跌;二是行业全链条开始高位回落。怎么看待新情况?“绝不是将调控政策放松、托底楼市,而是处理好调控政策稳定和房地产平稳发展的关系,找到工作重点,既要稳定楼市也不能刺激,关键就是促进新市民、年轻人、无房户和刚需购房人群的需求得到满足。”

  7月22日这天,据央视新闻报道,住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。

  住建部住房保障司司长曹金彪表示,今年10月底以前,城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划,向社会公布。

  具体为:新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。像上海目前提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套,约占住房供应总量的40%;广州则提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套,约占住房供应总量的45%。

  管好金融端与土地端

  楼市调控效果得到肯定。住建部表示,自2018年房地产长效机制实施以来,各地区各部门按照党中央国务院决策部署,着力稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场调控取得明显成效。

  2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点。国家统计局数据显示,今年6月份,70城新房、二手房价格整体涨幅均小幅收窄,价格上涨城市数量也均较上月有所减少,楼市呈稳中有落态势。

  住建部指出,北京、长沙等城市的大胆探索总结出一系列成功经验,下一步,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济手段,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

  为落实“房住不炒”,住建部重申,加强住房、土地和金融信贷的政策协调。其中,在土地端,“要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。”住建部房地产市场监管司司长张其光表示。

  从第一轮土地集中出让情况看,在土地出让规则上,多个城市均对地价进行限制。比如无锡对土地进行限价,最高溢价率不得超过20%,竞拍达到最高限价后通过竞配建、竞自持和摇号确定土地归属,此模式亦成为首批集中土拍的主流规则。从首轮集中供地土拍结果来看,除个别城市外,整体土地溢价率很低,扣除竞配建后实际成交溢价率仅16%-17%。

  在首批土拍中,多个城市还将房价引导前置到土地出让环节,加大土地供应的同时,明确提出实现房价和地价联动。

  以北京为例,北京于3月初就提出,土地集中出让将首次引入房屋销售价格引导机制,即在土地出让之时,就把该地块所建项目的房价上限确定下来,竞买人须签署房价知悉承诺书。在今年上半年集中供地环节中,北京对30宗集中出让的土地均设置了价格上限,当竞价超过上限时不再接受更高报价,竞拍会最终进入“高标准商品住宅投标程序”,即热门地块归属问题,需根据各家房企递交高标准建设方案来确定。

  在金融端,“下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。”张其光表示。

  央行方面亦表示,去年8月出台的“三线四档”规则有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为,增强自身的抗风险能力,也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期;房贷集中管理制度则使得银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

  最新数据显示,6月末人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点,其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

  “下一步将坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,抓好政策执行,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示。

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