海南省住房和城乡建设厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见(征求意见稿)

  为深入贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》精神,有效解决城市新市民、青年人等群体的住房困难突出问题,加快完善以公租房、保障性租赁住房和安居房为主体的海南自由贸易港住房保障体系,我厅研究起草了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见(征求意见稿)》,现通过厅门户网站公布,向社会公开征求意见。征求意见时间:2021年11月12日-2021年11月22日,以上期限内,任何单位或个人可以通过以下方式提出意见:

  1.电子邮箱:jstzfbzc@126.com

  2.传真号码:0898-65308529

  3.邮件地址:海口市海府路59号海南省住房和城乡建设厅住房保障与公积金监管处

  海南省住房和城乡建设厅

  2021年11月12日

关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

(征求意见稿)

  为深入贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国发办〔2021〕22号)精神,有效解决城市新市民、青年人等群体的住房困难突出问题,加快完善以公租房、保障性租赁住房和安居房为主体的海南自由贸易港住房保障体系,结合我省实际,现就加快发展保障性租赁住房,提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)目标任务

  树立以人民为中心的发展理念,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,以保障民生、服务发展为出发点和落脚点,持续推进住房供给侧结构性改革,稳步有序发展保障性租赁住房。到2025年,新增筹集保障性租赁住房3万套(含租赁补贴),基本解决重点城市、省级产业园区人口集聚带来的住房困难问题。

  (二)基本原则

  1.坚持政府组织,多方参与。加强政府政策支持和组织引导,注重发挥市场机制作用,充分调动各方积极性,动员社会力量参与保障性租赁住房投资、建设和运营。

  2.坚持突出重点,有序推进。优先在人口净流入城市和省级重点产业园区所在市县推进保障性租赁住房发展,缓解城镇化和产业人口大量导入带来的住房供需矛盾;其他市县从实际情况出发,积极稳妥推进保障性租赁住房建设。

  3.坚持供需匹配,职住平衡。注重以需求为导向,结合城市(镇)功能和产业布局,充分考虑居民就业和生活便利要求,科学谋划保障性租赁住房发展规划和选址布局,合理确定保障性租赁住房供应规模,促进供需平衡、产城融合。

  二、基础制度

  (一)实施范围。海口市、三亚市等两个人口净流入城市为发展保障性租赁住房的重点城市;其他符合人口净流入条件的市县和省级重点产业园区,由市县人民政府统一组织调查研究实际需求,编制区域内保障性租赁住房发展规划,采取自下而上的方式,报省人民政府审批确定后纳入实施范围。

  (二)保障对象。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,原则上不设收入门槛,准入和退出的具体条件由市县人民政府确定。对法律、行政法规或者国务院规范性文件规定的符合条件的优先保障对象、从事基本公共服务的住房困难群众应在保障性租赁住房保障中予以优先安排。

  (三)建设规范。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,可结合人才引进和三孩生育政策实施,适当建设少量三居室、四居室房源,满足多元化住房租赁需求。新开工建设的保障性租赁住房项目,原则上应为独立可封闭管理的单元,建筑面积不少于2000平方米或30套(间),且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。建设集中式保障性租赁住房项目,按《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办〔2021〕19号)有关规定执行。

  (四)租金标准。保障性租赁住房租金实行政府指导价,按照“租户收入可负担、租赁经营可持续”的原则,建立科学合理的保障性租赁住房租金定价机制。保障性租赁住房租金原则上不超过同地段同品质市场租赁住房平均租金的90%。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度,每年11月底前评估发布一次。

  (五)实施主体。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”。鼓励国有企业、事业单位、农村集体经济组织发挥带动引领作用,发展保障性租赁住房。支持专业化规模化住房租赁企业等市场主体建设、运营保障性租赁住房。专业化规模化住房租赁企业的认定标准为:企业在开业报告或者备案城市(镇)内持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上。

  (六)筹集方式。保障性租赁住房采取新建、改建、配建、改造、租赁补贴和将闲置住房(含政府闲置住房)用作保障性租赁住房等多种方式筹集,切实增加供给。居住需求较大的城市(镇)中心城区,可采用商品房和安居房项目配建、盘活存量房屋改建、发放租赁补贴等方式筹集保障性租赁住房;科研院所、学校、医院等企事业单位集中的片区,可通过盘活企事业单位存量闲置土地和房屋、拆除危旧房重建等方式筹集保障性租赁住房;省级重点产业园区,可通过利用产业园区配套用地、园区周边集体经营性建设用地建设集中式保障性租赁住房。政府、国有企事业单位投资建设的公租房、棚户区改造等城市更新活动建设的安置住房在满足原来设定的保障任务后,可将剩余闲置房源调整为保障性租赁住房使用管理。市场化商品住房项目配建保障性租赁住房的,可适当增加该项目年度商品住宅建设计划指标。安居房中配建保障性租赁住房的比例由市县人民政府确定。

  三、支持政策

  (一)加强土地政策支持。

  1.海口市、三亚市和省人民政府确定的其他市县,在尊重农民集体意愿的基础上,经市县人民政府同意,可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

  2.海口市、三亚市和省人民政府确定的其他市县,对企事业单位依法取得使用权的土地,经市县人民政府同意,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式,并换发新的划拨决定书;原出让的土地可由出让人和受让人重新签订土地使用权出让合同或者通过协议方式完善用地手续。允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

  3.海口市、三亚市和省人民政府确定的其他市县,经市县人民政府同意,在确保安全的前提下,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高到30%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。在产业园区内建设的保障性租赁住房,开发主体可自行持有经营,也可按栋或单元向在产业园区内登记注册的企业整体转让,不得改作其他用途,不得分割按套向个人销售。

  4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经市县人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款,土地使用年限和总建筑面积不变。

  5.海口市、三亚市和省人民政府确定的其他市县,应将新建保障性租赁住房用地纳入年度住宅用地供应计划中,并提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。保障性住房项目用地选址主要安排在产业园区、科研院所、学校及其周边和城市(镇)建设重点片区等租赁住房需求旺盛的区域,引导产城人融合、人地房联动,促进职住平衡。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,其中以出让或租赁方式供应的,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。

  (二)简化项目审批流程。精简保障性租赁住房项目审批环节和事项,在全省工程建设项目审批平台中增设保障性租赁住房项目类别,制定专门审批流程,提高项目审批效率;各地保障性租赁住房项目审批事项原则上不得超出我省现行的工程建设项目审批服务事项清单范围。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,相关部门即可办理立项、用地、规划、施工手续。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。

  (三)加大资金支持力度。中央和地方通过现有经费渠道,持续加大保障性租赁住房建设补助资金支持。各相关市县要切实做好项目前期准备工作,积极申报争取中央补助资金支持。省财政、住房和城乡建设部门要做好直达资金分配、使用跟踪监控工作,规范资金使用管理,提升资金使用效益。

  (四)落实税费优惠政策。全面落实国家支持住房租赁发展有关税收政策和海南自贸港税收优惠政策,加大对发展保障性租赁住房的支持力度。对主营业务为保障性租赁住房建设和管理的企业,按规定列为鼓励类产业企业,减按15%的税率征收企业所得税。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  (五)进一步加强金融支持。

  1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,支持银行业金融机构以市场化方式向保障房租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的租赁企业提供贷款。鼓励金融机构对保障性租赁住房建设、持有、运营环节单列专项信贷规模支持,按照国家规定完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,并在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。各相关市县政府要加强和金融机构对接工作,支持保障性租赁住房建设。

  2.支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。引导商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持在保障性租赁住房领域发展房地产投资信托基金(REITs),鼓励不同主体通过多种方式整合规模较小的保障性租赁住房项目资产共同组建适度规模的REITs资产包,按照规范程序推动上市。

  四、监督管理

  (一)严格项目准入管理。对开发主体申报建设的租赁住房项目,在取得市县人民政府出具的保障性租赁住房项目认定书并享受保障性租赁住房相关支持政策后,全部纳入保障性租赁住房规范管理。对现有已享受中央、地方各类政策支持的租赁住房项目,符合规定的均应重新向市县人民政府申报取得保障性租赁住房项目认定书,纳入保障性租赁住房规范管理,不纳入的要退出前期已享受的相关支持政策。各相关市县要对现有各类政策支持建设的租赁住房项目进行排查梳理,按规定做好项目准入管理工作。

  (二)加强项目建设管理。加强保障性租赁住房工程质量安全监管。非居住存量房屋改建、改造前应对房屋安全性能进行鉴定,改建、改造方案必须满足安全使用要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在风险保险。保障性租赁住房应合理配套商业设施,满足日常生活所需;利用新供应国有土地建设的,应加强公共服务设施和基础配套设施。

  (三)规范项目租住管理。相关市县人民政府要建立住房租赁管理服务平台,规范出租管理。要根据不同的建设筹集方式,建立保障对象进退监管机制,规范保障对象租住行为。要加强运营管理,建立健全保障性租赁住房市场联合监督机制,对市场运营主体实施负面清单管理,严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为。保障性租赁住房租赁合同期限一般不超过5年,到期仍符合条件可以重新签订,不得上市销售或搞“以租代售”等变相销售。

  (四)明确项目退出管理。对于利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地建设的保障性租赁住房项目,经市县人民政府批准审核后可以整体转让,但不得改变保障性租赁住房项目性质和用途;对于企业利用闲置房屋改建的保障性租赁住房项目,项目合同期限满后自然退出;对于利用新供应土地建设的保障性租赁住房项目,按照土地出让合同中的相关约定执行。利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房,征收拆迁时仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

  五、保障措施

  (一)落实主体责任。市县人民政府对促进本地区发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。一是要建立组织领导机构。各相关市县人民政府要成立保障性租赁住房工作领导小组,统筹推进发展保障性租赁住房工作。二是要完善政策制度。要抓紧出台加快发展保障性租赁住房的具体操作或实施办法,重点明确本地区发展保障性租赁住房的土地、财税、审批等优惠政策,明确保障性租赁住房项目建设筹集的准入条件、操作流程及工作要求等。三是要健全工作机制。要建立保障性租赁住房项目部门联审机制,明确保障性租赁住房项目认定程序、办法和牵头部门,构建保障性租赁住房项目审批手续绿色通道;建立住建部门与税务部门以及供水、供电、供气等企业单位的联动机制,推动住房租赁税收和民用水电气价格等优惠政策落实;建立住建部门与金融监管部门、金融机构的协调机制,加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。

  (二)加强组织协作。各有关部门和单位在省住房保障工作领导小组领导下,按照分工,各司其责,加强协作,形成合力,推动保障性租赁住房各项政策落实到位。省住房和城乡建设厅负责会同有关部门制定保障性租赁住房发展政策,编制全省保障性租赁住房发展规划和年度计划,做好监督实施工作;省发展和改革委负责指导相关市县申报保障性租赁住房中央预算内投资补助和做好项目立项、审批相关工作,监督落实水、电、气按居民价格标准执行;省财政厅负责申请保障性租赁住房中央专项补助资金,筹集省级补助资金,加强资金使用监管;省自然资源和规划厅负责做好保障性租赁住房用地保障,监督落实土地、规划等支持政策;省税务局负责落实保障性租赁住房税收优惠政策;人行海口中心支行、省地方金融监管局、海南银保监局负责研究落实保障性租赁住房相关金融信贷支持政策;其他相关部门按照各自职能做好相关工作。

  (三)加强监测评价。省人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责,将加强对各相关市保障性租赁住房工作的监督检查,对相关市县发展保障性租赁住房情况实施监测评价,重点评价市县发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难所取得的成效,具体监测评价办法由省住房城乡建设厅会同有关部门制定,监测评价结果将纳入对市县政府的绩效考核。各相关市县要加大宣传发动力度,积极宣传发展保障性租赁住房相关政策,鼓励多方参与,定期总结工作成效,好的经验做法及时上报。

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