[克而瑞]10月末去化周期升至16个月,广义库存破38亿平

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来,2018-2019年全国商品房待售面积持续下行,2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭,使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”,库存规模也由降跳增,迎来新一轮周期变换,为市场各方所关注。

  为此,我们梳理了全国百城数据,通过商品房待售面积(小口径),商品住宅狭义库存量(中口径)、商品住宅广义库存量(大口径)三个维度,每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》,以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积:指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量:指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中,尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量:指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2021年10月,房企推盘积极性不高,供应“腰斩”,成交持续回落“触底”,同环比齐跌,但降幅有收窄趋势。受此影响,狭义库存小幅微增至6.04亿平,成交增长动能不足,去化周期由2021年9月末的14.76个月上涨至16.04个月,显著高于2020年同期水平。广义库存延续高位波动态势,小幅微增至38.43亿平,同比上涨11%,潜在库存风险依旧较大。

  商品房待售面积

  稳中有降至5.02亿平

  住宅降幅收窄、商办库存积压

  国家统计局公布数据显示,10月末,商品房待售面积50203万平方米,比9月末减少81万平方米。其中,住宅待售面积减少41万平方米,办公楼待售面积增加54万平方米,商业营业用房待售面积减少1万平方米。

  事实上,2021年以来,整体库存延续稳中有降态势,6月小幅跳增后,7-10月持续回落,持稳在5亿平,基本与去年同期持平。分业态来看,因市场下行加剧,住宅待售面积环比降幅有逐步收窄趋势;商办市场转冷迹象显著:办公待售面积由降转增,整体去化压力依旧较大;商业待售面积基本与上月持平,疫情不确定性使得商业市场销售呈疲软态势。

[克而瑞]10月末去化周期升至16个月,广义库存破38亿平

  狭义库存

  6.04亿平高位波动

  同比仅一线回落,三四线涨幅居首

  2021年10月,狭义库存延续高位波动态势。据CRIC监测数据,2021年10月百城商品住宅库存量达到了60439万平方米,环比上涨1%,同比增长4%。事实上,“银十”本是传统营销旺季,但随着今年下半年楼市显著转冷,房企推盘积极性不高,10月百城供应环比“腰斩”,信贷略有松动,但难挽成交颓势,本月楼市成交“触底”,同环比齐跌,但降幅有收窄趋势,因而狭义库存小幅微增,6.04亿平高位持稳。

  不同能级城市呈现差异化行情:一线环比微增1%,同比下跌4%,因10月供应集中放量造成狭义库存短期激增,但仍显著低于去年同期;二线城市同环比变动不大,基本与上月持平;三四线高位持稳,同比上涨8%,涨幅在不同能级城市中居首。

[克而瑞]10月末去化周期升至16个月,广义库存破38亿平

  具体来看,4个一线城市环比变动不大,涨跌幅基本都在2%;同比来看,上海的狭义库存显著低于去年同期,主要是基于市场韧性较强,居民购买力充裕,整体成交较上月稳中有增;北京供求持稳,整体库存变动不大。广州、深圳供应显著缩量情况下,成交延续低位徘徊,整体同比涨幅基本持稳在6%-8%。

  二线城市中,北部内陆城市诸如青岛、沈阳、太原10月末狭义库存量均超2000万平方米,位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大,涨跌幅均在10%以内,成都因供应集中放量,狭义库存环比上涨42%;同比来看,涨多跌少,涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市,昆明、郑州、南宁、银川、哈尔滨、南昌等,库存积压情况显著;相较而言,贵阳、长沙、杭州、厦门等狭义库存虽环比上行,但同比下降均超2成,库存风险相对较小。

  三四线城市狭义库存环比涨跌参半,同比涨多跌少,不同城市间分化持续加剧:钦州、衡阳、临沂、岳阳等城市主要源于历史遗留问题,库存基数较大,叠加成交转淡,使得狭义库存同比涨幅均在3成以上;而中山、衢州、常州、惠州等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响,成交被抑制,数据实难反映真实的市场需求。此外,少部分城市诸如东营、三亚、宁德、德清等10月库存同、环比齐降,且同比跌幅均在40%以上,库存风险相对较小。

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  具体来看,4个一线城市环比变动不大,涨跌幅基本都在2%;同比来看,上海的狭义库存显著低于去年同期,主要是基于市场韧性较强,居民购买力充裕,整体成交较上月稳中有增;北京供求持稳,整体库存变动不大。广州、深圳供应显著缩量情况下,成交延续低位徘徊,整体同比涨幅基本持稳在6%-8%。

  二线城市中,北部内陆城市诸如青岛、沈阳、太原10月末狭义库存量均超2000万平方米,位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大,涨跌幅均在10%以内,成都因供应集中放量,狭义库存环比上涨42%;同比来看,涨多跌少,涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市,昆明、郑州、南宁、银川、哈尔滨、南昌等,库存积压情况显著;相较而言,贵阳、长沙、杭州、厦门等狭义库存虽环比上行,但同比下降均超2成,库存风险相对较小。

  三四线城市狭义库存环比涨跌参半,同比涨多跌少,不同城市间分化持续加剧:钦州、衡阳、临沂、岳阳等城市主要源于历史遗留问题,库存基数较大,叠加成交转淡,使得狭义库存同比涨幅均在3成以上;而中山、衢州、常州、惠州等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响,成交被抑制,数据实难反映真实的市场需求。此外,少部分城市诸如东营、三亚、宁德、德清等10月库存同、环比齐降,且同比跌幅均在40%以上,库存风险相对较小。

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图2-3 2021年10月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况(略)

  表2-1 百城2021年10月末商品住宅库存量和同环比变动情况(单位:万平方米)(略)

  库存消化周期

  加速上行至16.04个月

  三四线18.56个月去化承压

  10月,因整体市场下行加剧,成交持续转冷,狭义库存保持小幅微增态势,因而去化周期加速上行,由2021年9月末的14.76个月上涨至16.04个月。

  不同能级城市均保持上扬,一线成交热度略有转淡,去化周期微增1%至11.88个月,同比上涨15%。二线去化周期加速上行至14.92个月,但仍低于百城平均;三四线库存积压现象较为明显,主要源于成交热度回落,去化周期达到了18.56个月,去化风险浮出水面。

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  具体来看,一线城市分化加剧,北京、广州去化周期均在1年以上,上海、深圳则低于8个月,库存风险相对较小,广、深去化周期同环比齐增,主要是受狭义库存高位持稳,成交热度略有回落影响,深圳环比回落,同比持增,仅上海一城去化周期同环比齐降,主要是因本月供应集中放量带动成交回升,居民购买力相对充裕,即便政策层层加码,依旧难掩成交热情。去化周期降为5.24个月月,仍显著低于去年同期。

  30个二线城市中仅有大连、沈阳、哈尔滨、长春、太原5个城市库存消化周期超过2年,以北部城市居多,成交相对惨淡;仅有不到4成的城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看,商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少,其中大连、沈阳、长春、青岛、昆明、南宁、郑州、武汉、苏州、天津等面临去化周期大于15个月且同环比齐增,整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是,杭州、重庆、石家庄等得益于成交热度回升,去化周期同环比齐降。

  三四线城市形势更为严峻,去化周期高达18.56个月,同环比齐增,且同比增幅在不同能级中居首,库存压力骤增,近半数(31城)去化周期已在20个月以上。变化情况来看,东南沿海城市部分城市诸如莆田、常州、泰州、扬州、佛山、舟山、盐城、张家港、三明、嘉兴、丽水、惠州、中山因前期需求透支叠加调控加码等多重因素,同环比保持增势。而太仓、晋江等迎来此消彼长的轮动行情,去化周期不足10个月且低于去年同期,整体库存风险相对较小。

[克而瑞]10月末去化周期升至16个月,广义库存破38亿平

表3-1百城2021年10月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况(单位:月)(略)

  广义库存

  稳中有增至38.43亿平

  一线集中供地致同比由降转增

  广义库存本月持续高位波动,2021年10月末达384300万平方米,环比微增2%,同比上涨11%。考量到市场下行压力下,狭义库存高位波动,广义库存的微增主要与房企开工意愿回升密切相关,从统计局数据来看,10月全国新开工面积13792万平方米,环比下降21%。同比降幅较9月大幅扩大19.6pct至33.1%,规模创2020年以来新低,基于此,未开工地块量稳中有增也使得广义库存延续上行态势。分能级来看,不同能级城市环比变动不大,涨幅均在3%以内,同比来看,三四线高达12%,在不同能级城市中居首,潜在库存风险浮出水面。

[克而瑞]10月末去化周期升至16个月,广义库存破38亿平

  一线城市中,广、深广义库存环比微跌,同比持增,上海则刚好相反,环比上升,同比回落,主要源于上海本月迎来第三次集中土拍,共出让住宅用地共计27幅,其中24宗商品房用地,另2宗为城中村旧改地块,还有1宗是“双定双限房”商品住房项目,总出让面积约156万平方米,总起拍价超411亿元,从而使得未开工地块量大幅上升,不过总体还是显著低于去年同期水平。北京广义库存同环比齐增且涨幅均在10%以上,步入冬季,开工速度明显放缓所致。总体来看,在市场整体下行加剧的大背景下,一线城市抗跌保值属性愈发显著,整体潜在库存风险仍在可控范围之内。

  二三线城市中,贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、株洲10月末广义库存量领先,高位持稳,突破1亿平方米,烟台、南昌、沧州、蚌埠、岳阳、太原、长沙、兰州、宝鸡、哈尔滨、淄博、佛山次之,广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看,环比波动不大,多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期,涨多跌少:以西安、兰州、哈尔滨、成都为代表的弱二线城市和以株洲、淄博、荆门、北海、云浮、岳阳、保定为代表的基本面较差的内陆三四线城市,同比涨幅均超20%,主要是历史遗留的高库存问题影响,加之行情转淡,潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临前期需求透支,潜在库存风险上升的问题,诸如镇江、三明、芜湖、云浮等城市广义库存也出现显著增长。而部分城市诸如石狮、晋江、漳州等广义库存显著回落,同比降幅均在25%以上。

[克而瑞]10月末去化周期升至16个月,广义库存破38亿平

表4-1 百城2021年10月末商品住宅广义库存量和变动情况(单位:万平方米)(略)

  综上,10月楼市“触底”,供应”腰斩”,成交同环比齐跌但涨幅收窄,由此拉动狭义库存稳中微增至6.04亿平,但去化周期显著拉长至16.04个月,广义库存则突破38亿平,延续高位波动。分能级来看,分化趋势依旧:一线韧性较强,虽然10月广、狭义库存环比均有上行趋势,广义库存同比也由降转增,不过去化周期仍在1年以下,库存风险基本可控;二线“中规中矩”,狭义库存同环比波动不大;广义库存环比微降,同比持增。三四线压力陡增,狭、广义库存、去化周期同比涨幅均属不同能级之首,显著超百城平均,库存风险开始浮出水面。

  预判11月,我们认为,狭义整体库存仍将延续高位波动态势,主要是基于供需疲软,以价换量边际效应递减,成交基本已经“触底”,房企推盘积极性也不会太高。不同城市间分化将持续加剧:一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降,但降幅有收窄趋势,尤其在银根收紧,利率上调的背景下,整体购房行为将逐步趋于理性,而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市,诸如连江、防城港、北海、宝鸡、烟台、永泰、梅州、来宾、钦州等,这些基本都是人口净流出的城市,目前商品住宅消化周期均在30个月以上,即便供应不再放量,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言,预期将高位持稳,主要是基于狭义库存稳步增长,而房企新开工意愿不足。一方面,年末将至,整体供地进入尾声期,土地成交规模受限;另一方面,房企在“三条红线”的客观压力下,资金面不会特别充裕,开工意愿一般,基于此,后期未开工地块量预期稳步上涨也将使得广义库存延续高位。

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