[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则,楼市能否触底反弹?

  近期,深圳上线新版二手房交易系统、佛山等多个广东三四线城市下调二手住宅转让个税核定征收税率,更有消息称广州二手房放贷可不参考指导价。联系到楼市现状,广州二手房成交量同比腰斩,深圳二手房成交量仅为去年同期的两三成,联动效应下广东各地新房市场也不容乐观。这一系列政策调整是否会铸就市场底部拐点?

  通过分析广东和深圳的居民信贷数据,我们认为,广东地区房贷“宽松”仍在传导过程中,且相关部门并未放松对房地产信贷业务监管力度,基于信贷宽松是驱动2020年广东楼市轮动行情主要因素的判断,我们认为,即便政策调整如此,楼市仍处在筑底期,触底反弹仍需时日。

  广州二手房高于指导价放贷

  佛山等地下调转让个税,深圳上线新交易系统

  近期,广州、深圳、佛山等广东城市二手房交易规则纷纷迎来调整。具体而言,11月19日,深圳上线新版二手房交易系统,并首次推出中介单边代理模式,新模式有助于推动构建更为公平、透明、高效的交易环境,强化买方议价能力、提高中介机构运行和交易效率。11月9日,佛山下调二手住宅转让个税核定征收税率,至此,广东所有地级市二手住宅转让个税率均调整至1%,降低交易税负有利于促进二手房流转。

  11月18日,广州出台新版《广州市房屋交易监督管理办法》,二手房领域,规定中介需先在房屋交易信息化平台签订委托服务合同,取得房源信息编码后才可对外发布房源;在新房领域,还适度下调了各阶段预售款的监管留存比例,譬如结构封顶前留存比例占累计核准使用预收款的由10%降至8%。

  11月21日,消息称广州二手房放贷可不参考指导价,即以实际成交价放款。众所周知,二手房的实际交易价格往往高于指导价,如果商业银行以指导价作为贷款评估依据,等于变相提高购房者首付比例,降低房贷杠杆率。倒逼资金并不充裕的二手房买家,或消费降级选择更低总价房源,或转投杠杆率更高的新房市场,最终导致二手房市场需求萎缩。如果指导价彻底失去指导力,意味着其对二手房市场的抑制作用将明显减弱。

  不过现有事实表明,“绕过参考价”的操作只限于广州的个别银行和个别房源,且实际成交价也并未高出指导价太多。但这是否会成为指导价大面积失效的前兆?同为广东省的深圳和东莞指导价制度是否又是否会受到影响?仍有待进一步观察。

  广深二手房成交同比腰斩

  联动效应下广东各市新房成交跌多涨少

  政策调整的背后,是持续转冷的二手房市场和新房市场。

  受到增值税征免年限调整、房贷额度管控等影响,5月以来,广州二手房成交量拾级而下。4月,广州市9区住宅销售增值税征免年限由2年提高至5年,增加了二手房交易成本,导致5月以来挂牌量显著下降,6月二手房成交罕见跌破1万套,同比骤降34%,8月末广州发布二手房指导价,9月二手房成交量应声下跌,仅为6191套,同、环比分别下滑56%和27%,10月,二手房成交环比继续跌16%。

[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则,楼市能否触底反弹?

  深圳二手房市场更为惨淡,成交规模断崖式下跌,成交均价持续走低。8-10月,深圳二手房成交量不足2千套,仅为去年同期的两成左右,成交均价已下滑至2019年全年平均线附近。

[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则,楼市能否触底反弹?

  二手房和新房市场存在联动效应,当二手房交易开始放缓,置换需求变现困难,转而制约下一环节新房购置需求的释放。

  故而新房市场也难言乐观,广州新房成交面积呈逐月下降走势,7月以来逐渐企稳在70万平方米左右,即便是8月供应激增至200万平方米,抑或是“金九银十”促销季到来,成交依旧低位运行。深圳5月以来新房成交同比基本保持负增,不过在供应放量驱动下,成交规模总体维稳,尚未出现大幅回落现象。

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  广东其他三四线城市前10月新房成交跌多涨少,东莞、惠州累计跌幅超过25%。5个广东城市中,除中山前10月新房成交同比微增2%外,其余4个城市成交规模均不及去年同期,东莞、佛山、东莞累计跌幅居前,作为环广深城市,其市场走势也和核心城市有所趋同。

[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则,楼市能否触底反弹?

 房贷“缓宽松”传导中、监管仍将趋严

  楼市触底反弹仍需时日

  从信贷层面来看,房贷的“宽松”仍在传导过程中。深圳的信贷数据显示,10月住户中长期贷款维持同比少增,单月增量仅为去年同期的五成不到。根据人民银行深圳中心支行公布的数据,2021年10月,深圳住户贷款增加129亿元,同比少增107亿元,其中,中长期贷款增加109亿元,同比仍少增115亿元,换言之,贷款增量仅为去年同期的49%。实操上,即便房贷额度有所放松,商业银行也会先批放此前积压的贷款需求,再优先保障刚需和首置客户,其后才是有序发放其他新增贷款,这一过程需要时间传导。

[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则,楼市能否触底反弹?

  视角延伸到广东全省,10月广东居民中长期贷款同比止跌回升,但反弹幅度较为有限。具体而言,2021年10月,广东住户部门中长期贷款增加651亿元,环比少增117亿元,同比多增67亿元,一改6月以来连续4个月同比少增的走势,但反弹幅度仍然比较有限。

[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则,楼市能否触底反弹?

  

  从监管动作来看,相关部门近期并未放松对房地产信贷业务的检查力度,还开出多张违规罚单。11月9日,深圳银保监等三部门联合发文,强调要持续加大房地产信贷业务检查力度,房地产贷款集中度高的机构,要积极优化信贷结构,逐步减少对房地产业务的依赖。10日,深圳银保监局发布两张涉房信贷业务违规罚单。

  事实上,2020年广东房地产市场的轮动走强行情,主要基于疫情之后的信贷宽松,一定程度上,还仰赖于经营贷、消费贷购房的监管疏漏存在。因此,基于前文房贷宽松还在传导中且监管不会放松的判断,我们认为,纵使各个城市做出一些政策调整,楼市的触底反弹也仍需时日。

       毕竟深圳、广州、佛山等城市近期的政策调整力度有限,利好程度不足以冲抵按揭贷和经营带收紧的影响。

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