[克而瑞]利润提升、规则放松下,三轮土拍深圳稳、南京冷

  11月25日,深圳、南京同日完成了第三轮集中供地的出让,同为核心城市,两城第三轮的土拍呈现何种变化?

  深圳第三轮共计挂牌11宗地,其中7宗底价成交,4宗进入摇号环节,总成交金额368亿元,成交建面187万平方米,整体溢价率5%,与前两轮相比溢价率持续下滑,但并无流拍出现,热度虽降但整体较“稳”。

  反观南京,在撤牌15宗地后,余下的46宗地中仍出现了一宗程度流拍的现象,最终成交45幅地,总成交建面达386万平方米,成交金额325亿元,平均楼板价仅为8425元/平方米,溢价率更是低至3%。和第二轮成交指标对比来看,平均地价和溢价率均显著下滑,撤牌、流拍地块比例也由二轮的23%上涨至26%,第三轮土拍冷意更浓。

[克而瑞]利润提升、规则放松下,三轮土拍深圳稳、南京冷

 深圳:第三轮供应维持低位

  土拍表现两极分化

  深圳第三轮集中供地共挂牌11宗地块,土地供应量仍处低位,但吸引了20家以上房企参拍。虽然八成地块由本土国企竞得,但并非由于“托底”导致,本土国企也参与到摇号环节,优质地块竞争依旧激烈。

  地块质量“参差不齐”,摇号与底价成交两极分化

  深圳本次土拍热度分化显著,有4宗进入触顶摇号环节、另外7宗则开拍后直接底价成交,主要是由于地块质量“参差不齐”所致:

  摇号成交地块:本轮深圳挂牌地块中有4宗地配建要求较低、达到最高限价的情况下仍保有较高的利润空间,地价房价比在0.5以下、且价差较大,因此吸引了多家房企参拍且快速进入摇号阶段。最终位于南山核心前海板块的大型宅地由深业&安居联合体以最高限价86.65亿元竞得,光明区新兴的光明板块2宗宅地分别由深物业和深业集团竞得,另外1宗位于龙岗的人才用房由本土房企星河竞得。

  底价成交地块:7宗底价成交的地块主要可分为三种类型:第一种为实际可售住宅占比低的综合地块,本次挂牌地块中,福田区B106-0065、宝安区A004-0175、宝安区A407-1020和光明区A641-0029号地块中的可售住宅建面比例均不足40%,商业、办公和酒店建面占比极高,对于大部分企业来说,存在自持比例过大、现金流回正慢、运营难度高的问题,最终四宗地由深圳地铁集团、鸿荣源和深科创三家分食;

  第二种为内含特殊规定的定向出让地块,例如本次出让的南山区K103-0016、龙岗区G01063-0264地块,要求竞买人具有国有地铁的建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验,该要求对于普通开发商来说难度过高,最终由深铁独自包揽;

  第三种则是自身区位条件一般的地块,本次出让地块中仅有坪山区G14301-0115号地块区位条件较差,处于深圳与惠州交界处,最终也由深铁底价拿下。

  全年期自持租赁房改为可售公共住房,拿地规则有所放松

  深圳首轮集中供地采取的是“双限双竞”的竞拍方式,在第二轮集中供地中改为“三限双竞+摇号”,第三轮集中供地仍主要采用“三限双竞+摇号”的竞拍方式。

  但值得注意的是,第二轮中竞拍地价达到最高后,进入竞全年期自持租赁住房面积环节,第三轮则改为竞可售公共住房面积。虽然可售公共住房也有最高销售单价限制,但与全年期自持相比,对房企现金回款仍然更加有利、运营难度也更低,从该角度来看,深圳第三轮土拍规则有所放松。

       而其他层面则主要延续了第二轮的土拍要求,例如同一块地禁马甲、同一公司最多限拿地3宗、拿地资金审查等要求与第二轮相似。

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  地方国企包揽八成地块,本土民企鸿荣源、星河各落一子

  深圳本轮仅挂牌11宗地,但吸引了20余家房企参拍,不仅包括华润、招商、中海、保利等龙头房企,还有深圳安居集团、深科创、深业集团、深圳地铁等诸多地方国企积极参与,最终摇号成交的4宗地块中,有3宗地块参拍房企数量在10宗左右及以上。从参拍积极的情况来看深圳依旧是房企投资“热土”。

  从成交结果来看,9宗地块由地方国企竞得,民企中仅有本土房企鸿荣源、星河各落一子。龙头房企中海、华润、招商等虽然积极参拍,但在摇号环节均无缘拿地。

       与前两轮拿地房企相比来看,深圳土拍市场的主要力量由地方国企(如深铁、安居集团等)、龙头房企(以国企央企为主)和少量地方民企(鸿荣源、星河)组成。值得一提的是,在采用摇号确定竞得人的土拍方式下,地方民企也有机会分一杯羹。

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  南京:参拍门槛降低、项目盈利空间提升下

  第三轮土拍仍寒意十足

  为了增加开发商拍地的积极性,南京第三轮集中土拍降低了房企参拍门槛,取消了股权转让限制等要求,并且调高了部分板块的住宅限价,可谓“诚意满满”。但从最终成交结果来看,诸多限制放松并未激起更高的热度,南京三轮集中土拍热度较二轮反而进一步走低,地方国企托底现象更加突出。

  加大中心城区地块供应、降低参拍门槛,三批次供地向房企释放“诚意”

  供应方面。从挂牌量来看,南京第三轮集中挂牌量较第二轮小幅增加,但总量较首轮缩减了两成以上。具体来看,南京第三批次集中出让土地总量达564万平方米,供应幅数达61幅,包括7宗租赁用地、8宗安置房地块和46宗商品住宅用地。

  从供地质量上来看,为了调动房企拍地的积极性,南京第三批次集中供地加大了中心城区优质地块的占比,中心城区地块占比由23%上升至28%。其中,建邺河西板块、秦淮南部新城、城东板块均有多宗优质宅地供应,尤其是建邺河西板块,此次更是放出8宗住宅用地,除2宗租赁住房用地外,其余基本是性质较为纯粹的住宅用地,是三轮集中供地中供应质量最优的一次。

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 国企托底现象更加明显,除河西外其余区域均迎来土拍寒潮

  尽管政府在供给侧释放了善意,但南京第三轮土拍热度仍较第二轮进一步走低。从拿地企业来看,除待摇号的五宗地未确定竞得企业外,其余40宗地中接近八成的地块由地方国企竞得,而二轮中地方国企占比仅在三成左右,地方国企托底现象更加凸显。

  再从区域热度来看,各区域中仅建邺河西是各大房企的争夺热点,其余区域的热度均跌至谷底。对比三轮各区域土地成交溢价情况来看,三轮集中土拍中也仅有建邺的成交溢价率仍维持在10%以上,其余区域的热度均较一、二轮显著走低。

[克而瑞]利润提升、规则放松下,三轮土拍深圳稳、南京冷

 第三轮成交地块平均地房比仅有0.49,项目利润空间明显增加

  土拍低温下,南京此次成交地块的价格也大多较此前出现了下调,包括建邺河西南、秦淮南部新城等价值板块,部分地块降幅甚至超过20%以上。地价下降之下,项目的利润空间也较前两轮明显提升。

  就成交的30宗商品住宅用地来看,六成地块的可售楼板价与商品住宅毛坯限价比低于0.6,第三轮集中成交的平均地房比仅有0.49,明显低于第一轮的0.65和第二轮的0.59。

  具体以本轮溢价成交地块为例来看。对比周边成交地价来看,这些地块的成交价格均出现了不同幅度的降低,其中降幅最大的地块为秦淮区南部新城G124地块,该地块成交楼板价为28589元/平方米,而其周边首轮集中供地成交的地块价格接近3.7万元/平方米,拿地成本下降了22%。再结合地块上商品住宅限价来看,8宗地的地房比都在0.6以上,其中建邺区摇号成交的4宗地的地房比均达0.75,地房比相对较高。不过,这些项目的房地价差都在1万元/平方米以上,再考虑精装修等附加利润空间,实际利润空间仍然是比较充裕的。

[克而瑞]利润提升、规则放松下,三轮土拍深圳稳、南京冷

  整体来看,深圳和南京第三轮土拍分别表现为“稳”和“冷”,深圳在供应了部分区域条件优秀、盈利空间较高的地块后,吸引了较多房企积极参拍,最终虽然呈现了摇号与底价成交两极分化的局面,但并无地块流拍,整体表现较稳。

  南京虽然同样加大了优质土地供应、降低了参拍门槛并调升了部分板块的限价,但第三轮集中供地的热度反而较第二轮进一步走低,除建邺河西外其余板块的土拍热度直接跌入寒冬,包括此前的土拍热点板块南部新城。

  归根结底,土拍热度的走低仍是当前房企资金压力仍未得到纾解所致。虽然近期房地产信贷端政策有所调整,但民营企业的融资端口仍未放松,加之项目回款速度并未有效加快,房企资金端仍然高度紧张,因此拍地积极性并不高,因此重点城市三轮土拍热度预计仍将低位徘徊。

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