[克而瑞]苏州土拍凭资金也靠运气,国企、央企占据半壁江山

导读

  苏州首轮集中供地共成交25宗含宅地块,成交金额超400亿 

  一次性报价机制下,房企参拍意向足,凭资金也靠运气

  国企、央企是最大赢家,“老玩家”们持续深耕苏州

  ◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

  01

  苏州首次集中供地以稳为主

  实际热度不逊南京、杭州苏州首批集中供地共成交25幅含宅地块(不含保障房),成交总金额达421.65亿元,平均成交溢价率仅7.83%,平均楼板价10613元/㎡。

[克而瑞]苏州土拍凭资金也靠运气,国企、央企占据半壁江山

  从成交数据来看,苏州首次集中出让呈现“稳”和“冷”。主要是“一次性报价”规则所致。早在2016年下半年,苏州土拍就提出了“一次性报价”规则,进入一次性竞价后房企需要在政府设定的报价区间内报价。

  基于此政策,苏州近两年土拍溢价率、地价得到有效控制。2017年以来,苏州涉宅地块溢价率始终在15%以下,成交楼板价不足1.4万元/平方米。

  但实际上,从意向参拍企业数量来看,苏州土拍热度并不逊于南京、杭州等城市。部分热点地块意向房企多达60家。一方面苏州作为长三角核心二线,市场热度、发展前景均可看高一线。且由于本次出让地块位置优越,参拍房企积极性较高;另一方面,由于一次性报价机制也让诸多中小房企看到了捡漏的机会。

  整体而言,苏州首轮集中供地大部分地价维持合理可控的范围,也为房企提供了较高的安全系数和利润空间。

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  02

  国企、央企是大赢家

  万科、中海等持续深耕苏州

  从苏州首次集中供地的企业表现来看:

  第一,国企、央企是大赢家。首轮25地块中,国企央企一共获得11块地,占比超过40%,共计成交金额253.82亿元。其中,华侨城无疑是成为最大赢家,共竞得3宗含宅用地,总价85.04亿元。

  第二,苏州市场的“老玩家”如万科、中海、保利等规模房企持续深耕,将进一步巩固自身市占率。如中海、万科2020年销售金额位于是苏州TOP5。我们认为,随着集中供地持续推进,规模房企以及本地老牌房企拿地将更占优势,未来市场份额有望继续扩大。

  第三,通过集中供地,武汉城投首次进驻苏州。作为外来房企以18.85亿获得高新区科技城一宗地,楼板价达到15193元/平方米。但考虑到周边中海、保利等项目待入市,未来科技城竞争压力不容小觑。

  值得注意的是,相较于其他集中供地火热的城市,苏州联合拿地、合作开发的情况并不多见。一方面是地价维稳之下企业盈利安全系数较高,另一方面,从以往苏州土拍后期来看,开发阶段合作比例仍然相对较高。因此,对于尚未拿到地的企业而言,通过合作开发仍有机会介入。

  整体而言,一次性报价下的苏州集中供地,靠资金也靠运气。中小房企资金承压下只能靠运气“捡漏”。例如土拍中园区唯一地块由南京安居公司以40.02亿元竞得,相较一共40多家公司(包含马甲),可以称得上“爆冷”。

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  03

  17城中TOP30揽地200余宗

  苏州有所斩获的万科、保利整体布局广泛

  截止今天苏州土拍结束后,已经有17个城市完成了首批集中出让。竞争格局来看,30强房企在集中出让中表现不俗,在17个城市中共拿下240宗含宅地块,其中头部房企表现尤为突出,万科、融创拿地总量超过20幅。在核心城市积极布局对未来企业的业绩、战略布局、土储结构调整等均有正向作用。

  从布局来看,在苏州有斩获的如万科、保利、中海、旭辉等,均是在集中供地中布局相对广泛的企业,分别在13、11、6、7个城市有成交,而融信、新城、滨江等企业虽然拿地幅数不少,但都集中于大本营区域。

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